证券从业资格考试资产评估重点讲义(编辑修改稿)

证券从业资格考试资产评估重点讲义(编辑修改稿)内容摘要：

在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。 （ 二）替代原则 替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。 评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。 （三）预期原则 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。 资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。 一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。 预期原则要求在进 行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。 资产评估的各经济原则是相互联系的，在评估过程中应综合运用这些原则，以保证资产评估工作效率的提高和评估结果的合理性。 应当说明的是，被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对它的评估又是一个量。 资产评估就是通过对资产的全面认识和判断，来反映其客观价值。 但是，一般来说，要使评估值与资产客观价值完全一致，那是很难的，资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。 第六节 资产评估的程序 一、资产评估程序的定义 资产评估程序 是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 资产评估程序由具体的工作步骤组成，不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、资产评估资料收集情况等相关条件的差异，评估人员可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但由于资产评估业务的共性，各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本程序是相同的。 通过对资产评估基本程序的总结和规范，可以有效地指导评估人员开展各种类型的资产评估业务。 资产评估程序有狭义和广义之分，狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始，到 向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。 广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。 按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节： ； ； ； ； ； ； ；。 二、资产评估程序的重要性 资产评估程序的重要性表 现在： （一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证 资产评估机构和人员不论执行何种资产类型、何种评估目的的资产评估业务，都应当履行必要的资产评估程序，按照工作步骤有计划地进行资产评估。 这样做不仅有利于规范资产评估机构和人员的执业行为，而且能够有效地避免由于机构和人员水平不同而导致的在执行具体资产评估业务中可能出现的程序上的重要疏漏，切实保证资产评估业务质量。 恰当的资产评估程序对于提高资产评估机构业务水平乃至资产评估业整体业务水平具有重要意义。 另一方面 ，作为一项专业性较强的中介服务工作，评估人员履行严格的评估程序也是赢得客户和社会公众信任、提高评估行业社会公信力的重要保证。 （二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据 由于资产评估结论是相关当事方进行决策的重要参考依据之一，因此资产评估服务必然引起相关当事方的关注，包括委托人、资产占有方、资产评估报告使用人、相关利益当事人、司法部门、证券监督及其他行政监督部门、资产评估行业主管协会以及社会公众、新闻媒体等。 资产评估程序不仅为资产评估机构和人员执行资产评估业务提供了必要的指导和规范，也 为上述相关当事方提供了评价资产评估服务的重要依据，也是委托人、司法和行政监管部门及资产评估行业协会监督资产评估机构和人员、评价资产评估服务质量的主要依据。 （三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。 它是资产评估人员防范风险，在资产评估过程中，首先要履行好自己的程序。 例如社会上有些评估机构或评估人员没有履行好程序，这并不是评估机构和人员单方面的责任，也有委托方与客户之间的影响。 例如，某事务所评估一片土地，土地证与实际土地面积不符，没有 去现场，就很难知道二者的面积是否一致。 这样出具的报告就是不真实、不准确的报告。 如果当事人双方出现利益纠纷时，作为中介机构，受损害的当事人就会向其提出诉讼。 资产的评估程序必须是完完整整的执行。 因为执行过程完整是一个程序、态度、原则问题。 但评估价值的高与低是技术问题。 三、资产评估程序的内容 （一）明确资产评估业务基本事项 明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，明确资产评估的对象，业务所涉及的经济行为；资产评估的委托方和资产的占有方的基本情况。 明确基本事项时应该明确其经营地址、经营执 照的范围、性质、主要涉及经济行为的资产的结构等。 例如，注册资本有 50 万，经济情况不太好，进行资产评估时，资产量突然与实际的资产量有很大的落差，此时就应考虑资产的来源。 评估资产中评估的对象是否真实存在。 注册资本有 50 万，账上固定资产只有 40 万，被评估资产为 70 万元的固定资产，此时要考虑 70 万元的被评估资产是否存在资产评估的风险。 （二）签订资产评估业务约定书 切实规定双方的权利和义务。 这是进行资产评估必要的程序，它是规范和约束双方当事人之间利益和责任的关系。 首先要规定委托方、评估对象以及评估基准日的日 期、评估的目的；双方在执行期间有什么样权利和义务；规范资产评估过程中的收费问题及费用的支付方式；报告出具的日期、份数。 最后双方当事人盖章签字具有法律效力。 那当然特殊情况可在资产评估业务约定书中说明、披露。 （三）编制资产评估计划 应确定工作的期间、时间段、人员的配备、所需资料来源、何时接触等相互协调的过程。 这是保证资产评估业务能够顺利进行、提高效率的重要保证。 （四）资产勘查与现场调查 资产的现场勘察首先应与对方进行配合。 一般情况应先由对方出具资产评估清查明细表，对于重要的资产应与管理层或技 术的维护层取得及时联系，更好的了解资产现有的情况，或在使用中的一些情况。 目的是对这项资产有很好的确认。 主要勘察数量与规格型号和技术状况以及目前的使用情况等等。 （五）收集资产评估资料 收集资产评估资料要与被评估资产相协调。 要根据评估对象收集相关资料。 比如要评估一辆车，要知道这辆车的型号、状况等。 （六）评定估算 资料与现场勘察的结果进行汇总、整理、评估。 评估是根据评估目的而言的，评估目的确定其价值类型，价值类型选用适当的方法，根据收集到的资料的数值依据，就可以得到评估价值也就是被评估资产的评 估结果。 （七）编制和提交资产评估报告书 评估结果出来以后，就编制资产评估报告书。 资产评估报告书是评估机构提交给委托方的重要的法律性文书，这时对于委托方来说表明资产评估工作基本结束。 （八）资产评估工作档案归档 资产评估是市场经济行为，是市场条件下产生的业务。 这项业务受市场检验如果存在一些问题时，应有充分的依据，这就表现在工作底稿、工作档案中。 可以随时查阅有充分的理由证明这个评估是中介性服务机构优质的服务，并且这个评估并没有受到当事人权益的影响（是客观公正的、所做出的评估结论是有事实依据的 ，到工作底稿中都可查阅） 四、履行资产评估程序的基本要求 资产评估机构和人员在履行资产评估程序时，应遵循以下基本要求： ，建立、健全资产评估程序制度。 由于资产评估机构和人员专业胜任能力、经验各自不同，所承接的主要业务范围和职业风险也各有不同，各资产评估机构应当结合本机构实际情况，在资产评估基本程序的基础上进行细化等必要调整，形成本机构资产评估程序制度，并在资产评估执业过程中切实可行，不断完善。 ，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。 资产评估机构和人员应当而且仅当在执行必要资产评估程序后，形成和出具资产评估报告书。 ，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。 ，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节。 如在损害赔偿评估业务中评估对象已经毁失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机 构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。 例如要评估一个工厂，工厂的厂房在地上，但是地下的一些设施，如果进行了大修、重新改建这时若是有图纸有资料是可以履行这项程序的，但有些企业疏于管理至使部分资料丢失，不对地下的资产进行评估就出现了 “ 漏评 ” ，若要进行资产评估就无法履行程序。 这时应根据实际情况可以采取不评的方式与对方说明。 如果对方要求评估，就可以根据这项资产的社会平均情况进行评 估，但必须要充分披露，因为它没有充分提供图纸和资料无法履行这项程序，只是按照某种前提条件得出的结论。 如果这个前提受到影响，这个资产评估结论是不真实、不准确的，应充分披露。 另一种情况是无法履行就应该终止资产评估工作。 有时进行资产评估时会有很多资料、资产不能很好的提供相关的产权证明、存放证明、实际与清查表中不符的情况下，这时完全有权利终止该项资产评估工作。 ，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。 总结： 资产 评估的定义是资产评估机构和人员进行资产评估的工作过程。 资产评估的六个要素：主体、客体、特定的目的、程序、价值类型和方法。 资产评估的对象是被评估的资产，应知道它的分类方法。 资产评估的价值类型、内涵。 只有了解了资产评估的价值类型和内涵，才能够对资产评估价值有充分的理解和把握。 资产评估特定的目的，也就是为哪一项市场经济行为服务（包括 11 个方面）。 资产评估有三个假设：继续使用假设、公开市场假设和清算假设。 资产评估的原则：工作原则和经济原则。 资产评估的程序，主要掌握工作步骤。 资产评估程序 的重要性体现在哪些方面。 评估程序执行过程中的作用。 第 二 章 资产评估的基本方法 要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。 第一节 市场法 一、市场法的定义 二、市场法运用的前提条件 三、用市场法评估资产的步骤和计算途径 四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法目前是 最简单、最有效的方法。 （二）市场法应用的前提条件 ； 、技术参数等资料是可以搜集的。 二、运用市场法评估资产的步骤 ； ，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物； ，判断选择参照物； ； ，做出结论。 三、市场法具体计算途径 （一）直接法 直接 法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。 比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。 （二）市价类比法 市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。 其基本计算公式为： 评估价格 =参照物价格 +Σ评估对象比参照物优异的价格差额 Σ参照物比评估对象优异的价格差额 或者为：评估价格 =参照物价格 （ 1177。 调整系数） 不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。 比如要评估一辆汽车，首先要找到类似资产型号（生产厂家）一致，车的状况基本类似。 但还是有差别（发动机的性能问题、行使里程问题、维护保养状况、内装修情况、使用的人员技术情况、环境问题）。 比如要评估一套房子，要考虑房屋所处的城市，城市的地理位置、房屋的风格、楼层问题、装修情况、土地的级别问题。 对于居住而言，住房应有基础环境、小区是否适合居住、居住的质量、交通情况、生活 便利情况、评估基准日与所要找的交易案例的时间是否有差异等等。 案例：北京市石景山区某楼底商 ： 北京市石景山区某楼底商 面积： 440 平方米 房屋现有用途：办公 使用年限： 50 年 ： 被评估对象位于石景山区，紧临道路支干线东北角，为门脸房，西面为小学，东面为某饭店，北面为高档住宅小区，周边有八角游乐园、八大处公园及北方射击场，房屋结构为钢混结构，该房后来经二次装修，整体布局较好，使用方便，外墙为喷白浆墙面，地面为通体砖地面，水泥踢脚线，内墙抹白色壁 纸，门窗均为铝合金结构，门窗外备有卷帘（防盗），顶棚石膏吊装，灯具等呈凹状镶嵌其中，局部地区采用工字钢架搭建小二层，增大整体使用面积，程控电话入室，门前。