20xx_天启开启雅戈尔杭州留下项目前期策略提报(编辑修改稿)

20xx_天启开启雅戈尔杭州留下项目前期策略提报(编辑修改稿)内容摘要：

、小和山、滨江 ” 等大学集中区域，除了一些大学的研究性机构和历史性建筑得以保留外，文教区不再是曾经的文教区，外迁的大学土地出让导致一批中高端公寓住宅项目先后推出 [1] 城西裂变 ② 西溪 /城市化 +城际化：城郊景观飞地 =〉 城市生态居地 随着与主城交通连接的完善（天目路 /西溪路），随着与周边城市交通连接的便利（绕城高速 /杭徽高速），西溪迅速从城郊景观飞地融入到主城范畴 ③ 良性价格筑仓 /良性价格跳跃大于恶性透支 虽然存在类似和家园的价格非理性增长，但是在西溪形成了市场接受的价格基础 并根据与西溪的不同距离，形成了项目的价格梯度 因此，目前板块价格虽有泡沫，但良性跳跃意义大于恶性透支 绿城 留庄： 35000元 /平米 坤和 和家园： 22020元 /平米 标竿性项目 /提升与刺激 基础性项目 / 定义与稳定 小 结 西溪核心化 /价格去主城化，与钱江沿岸的价格差，即是未来的成长空间 在杭州非西湖单极发展的背景下，城市化 +城际化的西溪板块，其价值将 越来越接近主城，至少应与钱江沿岸形成等值概念 2800032020 800012020 3000050000 1800022020 西溪板块。 [文教板块 / 高端住宅主力价格 ]2202025000元 /平米 [西溪板块 / 顶级大宅主力价格 ]2500030000元 /平米 [闲林板块 / 中级住宅主力价格 ]1000012020元 /平米 =〉 未来价格预估 [2] 留下质变 ① 区域属性 / 溪湖精神之所在 北有西溪湿地，南有西湖景区 西溪大板块中城市化程度最高的区域（区域内基本无农民定居点） 西溪：生态强势独缺人文，留下二次启动承载了补缺的使命 西湖：生态与人文的叠加 留下镇 西溪湿地 西湖风景区 自然城市形态 ② 区域转变 /区域价值重估 A、 分散开发 =〉 集中提升 / 集镇二次开发 西溪板块此前都是散点开发，不成规模，随着留下集镇中心的 二次改造，将形成城市与自然双驱动的板块引擎，大大提升区 域由城郊景观飞地向城市生态居地的进程 项目地块 公共 绿地 镇医院 镇农贸市场 镇政府 镇村民 自住房 钱潮花园 西溪路功能主轴 西溪时代中心 天目山路 规划道路 历史保护街区 留下河景观河道 商业地块 东南向群山环绕 [留下河景观改造 ] 水质改变、河道景观化、沿河建筑立面整治 /08年完成 [历史保护街区 ] 承载商业、休闲、旅游、居住的综合城市使命 /08年完成 [大体量商业汇聚 ] 华联超市、沃尔玛、家居城等大体量商业迅速提升区域配套 [西溪路功能主轴提升 ] 搬迁幼儿园、汽车站，旧改沿路地块，强化商业、办公、社交等功能 B、 近郊卧城 =〉 复合新城 / 主导项目模式之变 改变此前卧城的开发模式，引入复合型规划，重新定义价 值，使板块从游离于第一 /第二居所间的尴尬定位，慢慢 向城市自然兼顾的第一居所转变 例证一：坤和 和家园 /创新生活方式 一反常态，没有以常规的别墅开发入市，而是强化了地块内的城市主 轴，以高层 +商业的形态，强化自然中的城市。 同时租用水库，开辟垂 钓区；善意改良山地，增设高尔夫练习场，一切都超越既往单纯住宅开 发模式，以产品定义资源，开创生活方式的愿望明显 例证二：东湖 闲湖城 /创新城市方式 虽然属于闲林板块，但其新都市主义的规划模式，显示了城西下一轮以社 区模式重新定义区域价值的趋势。 项目规划大面积景观湖，预留大体量商 业与市民广场，并复合酒店等泛地产元素，同时设计了 66层的超高建筑， 一切预示着项目已不是简单的大盘开发，而是努力创造一种暂新的非杭州 城市方式 [3] 土地研读 ① 区位特征：咽喉要冲第一站 天目路景观大道、西溪城市干道，两路相夹，主城进入西溪板块的城市化第一站 ② 功能特征：集镇中心，文脉地块 留下集镇二次开发的关键地块，处于历史保护街区、留下河景观带、西溪路功 能轴包围下，城市元素综合性强烈。 历史街区承袭千年古镇文脉，留下河与西 溪湿地一衣带水 ③ 景观特征：远环山，近绕水，亚资源型地块 东南向群山环绕、水系环伺，西溪路城市功能主轴比邻，如果说坤和 和家园 抢占了板块内的城市自然，那么本案则独拥板块内的城市人文 ④ 体验特征：两面性地块 从西溪路进入：主城 =〉 集镇 =〉 地块，城市感出现断裂 从天目路进入：主城 =〉 景观 =〉 地块，城市感没有断裂 不同进入方式，提供了截然不同的地块体验，天目路进入方式更能体现本 案城市、人文、自然兼顾的特点，且能绕过杭州殡仪馆，坤和 和家园则不行 ⑤ 空间特征：小体量不纯粹地块 北向钱潮水泥内部房、南向集贸市场、西向天目山路绿化隔离带、东向留下 河以及农民房。 且地块被 3条道路切割，地块小而散，最致命的是东南角的 保留教师楼（ 7层高），不管是从视觉，还有客源素质上，均造成严重影响 项目地块 北面 南面 西面 东面 [4] 可行性探讨 问题 高尚板块中的亚资源型地块 如何定义角色地位与核心竞 争优势? 出路 方向一 定位于留下镇属性项目 创造城西大板块的[中间态价值细分市场] 方向二 定位于西溪板块项目 创造性继承，与和家园竞合西溪大板块 方向一：定位于 留下镇属性项目 ，创造城西大板块的 “ 中间态价值细分市场 ” 文教（ 22020元 /平米） 留下（ 1800020200元 /平米） 闲林（ 900025000/平米） 容积率区间： 产品类型：城市化高层 综合容积率： 产品类型：纯叠加多层化社区 容积率区间： 12 产品类型：大盘形态 /近郊联排 / 景观高层 策略核心 ： 依靠市场自身增值与不同板块间挤压，创造中间态市场 借助留下镇二次城市化，创造纯叠加多层化社区，以差异于文教板块的 稀缺产品类型，差异于闲林的城市化区位，形成细分 聚合市场 策略核心：依靠坤和 和家园稀缺价值对板块的定义效应，利用后发优势 方向二：定位于 西溪板块项目 ，创造性继承， 与和家园竞合西溪大板块 [借其势 ]共炒西溪板块，形成和家园 = 城市自然 / 本案 = 城市人文的价值态势 价格上紧贴，客源上吸夺 [袭其价 ]追求产品类型同质下的总价竞争力突破，即产品上基准和家园，同类型 产品不仅空间创新实现超越，更在面积上利用合理的空间增值来控制面 积，进而达成控制总价的目的 产品上差异，价格上紧贴，客源上吸夺，构筑系统化的价值独城 [选择 ] =〉 理由： 不明朗的宏观大势下，上市公司的背景，定位上要确保。