广州市xx蓝湾物业管理委托合同--_有详细管理标准附件(编辑修改稿)

广州市xx蓝湾物业管理委托合同--_有详细管理标准附件(编辑修改稿)内容摘要：

滑地面设置 “ 小心摔伤 ” 警示标识。 4) 对于大堂门前，会所门前在严重潮湿天气或阴雨天，铺设防滑地毯。 5) 非工作人员不宜进入的场所设置 “ 禁止入内 ” 的警示标识。 6) 非操作人员不允许操作的设备设置 “ 严禁触摸 ” 的警示标识。 7) 儿童游乐场所没有低矮（ 1 米以下）的尖锐物体外露。 8) 儿童乐园设施经常性巡视，每月全面检查一次，及时更换损坏物件。 9) 门禁开门按钮灯、正门广场石墩照明灯等儿童易接触的节庆灯饰等使用 36伏以下安全电源，其他低矮的照明灯保持设施本身防护装置完好。 10) 透明玻璃门贴上醒目的防撞（识别）标识。 11) 物业内有网栏的地方设置 “ 禁止攀爬 ” 标识。 12) 电梯（含扶梯）设置 “ 儿童（ 8岁以下）乘坐必须有大人陪同 ” 及 “ 注意夹伤 ” 的标识。 13) 儿童游乐场所设置安全须知标识，如 “ 儿童游玩必须有大人陪同 ” 的标识。 14) 对健身房、桑拿房限制儿童进入。 对泳池按照安全防范要求进行标识、警示、非开放时间进行锁闭等管理控制。 七、经营性服务项目安全防范管理服务标准 1) 合法资格管理 17 / 45 经营服务项目必须具有合法、齐全的经营证、照；所有的经营服务项目中直接为业户提供服务的人员持有《健康合格证》及相关岗位的上岗资格证，每年进行一次健康检查。 2) 泳池管理 ① 游泳池有明确禁止高血压、心脏病患者、皮肤传染病患者、醉酒者进入及需要监护的儿童的身高、年龄的规定。 ② 有明显的深、浅水区的划分及标识。 ③ 游泳池内光线充足（光照度在 150LUX 以上），无阴暗面（角）。 ④ 有合格的供泳客存放物品的设施。 ⑤ 救生员持证上岗；救生设施齐全；有规范的救生员岗位操作规程。 ⑥ 有配套的水质检测设备，每周对水质检测不少于二次，保持池水氯含量在 0.。 ⑦ 有醒目齐全的安全警示及防护标识。 3) 桑拿管理 ① 桑拿室要有明确禁止高血压、心脏病患者、皮肤传染病者、醉酒者、性病患者进入的规定。 ② 有紧急情况呼救报警系统和紧急处置方案。 ③ 正常使用时室内设 施符合产品安全标准。 ④ 有醒目的安全警示标识及防护标识。 ⑤ 禁止儿童进入及使用的警示标示。 4) 其他项目管理 ① 会所等设施符合产品安全标准。 ② 明示有关设施使用注意事项等有关安全防范的内容。 ③ 有醒目的警示和防护标识。 ④ 有合理的消防疏散通道和按规定配备消防器材。 八、监控中心录像标准 18 / 45 对小区园区 个出入口、 个大堂、 台电梯轿厢、会所前台、游泳池全景、中心花园、地库入口和停车场等进行 24小时不间断录像，一般录像资料保存时间不少于 3天。 政府有关行政管理部门或乙方认为需要时，对某一时 间段的录像可以提取长期保存。 九、公共安全辅助设施设置及管理标准 对经公共地方进入业户私家住宅单位进行必要的阻隔和布置防控报警装置，包括保持门禁完好、固定消防走道窗户的开启程度和增加分隔栏，在易攀爬处设置红外对射报警装置、天台门磁报警等措施，对停车场、设备房和部分公共区域小区外围周边如后围墙等装有摄像枪实时监控。 十、设备管理服务标准 （一） 设备综合管理标准 1． 设备机房管理 1) 机房排烟、通风良好。 保持温度、湿度符合设备运行温、湿度要求。 2) 墙壁、天花无渗漏、无水迹、无污迹。 3) 地面平整， 洁净。 地漏排水畅通，无阻塞。 4) 工具摆放整齐，高压工具按规定送检并保持安全有效。 5) 无异味，密封防鼠。 6) 照明灯具完好，照度符合使用要求。 7) 地面如铺设橡胶垫，保持胶垫洁净完好。 8) 如设置安全保护栅栏，保持栅栏贴近地面黄线摆放，且完整无损。 2． 设备外观 1) 保持设备外表无锈迹，不脱漆，无积尘。 2) 柜门闭合良好，开关、按钮、指示灯完好。 3) 仪表完好，操作显示屏完好，显示参数清晰、笔划完整。 4) 设备如有烟道、废气排放等管道，则包装密封完好，排放通畅。 5) 设备油箱、油管 、水管、水箱无锈、无渗漏。 19 / 45 6) 设备联轴器罩（套）安装良好，保护功能完善；不变形、不生锈。 7) 溢水管防蚊网安装规范，水池盖完整无损，放置平稳，上锁。 8) 设备各种部件、管道安装牢固，基本不摆动。 9) 设备电源电线、数据线等捆扎整齐，无破损或脱落。 3． 设备标识标牌管理 1) 标牌齐全、统一，字迹清晰。 2) 各类指示、警告牌挂放（贴）在指定处。 3) 设备电动机铭牌完好清晰。 4) 管道涂漆颜色正确；箭头和文字清晰，喷印距离符合规定。 4． 设备档案资料管理 1） 建立小区设备档案管理制度，实行 专业化统一管理。 2） 各个系统的设备设立台帐和卡片，内容包括：设备名称、编号、原值、使用年限、生产厂家、安装位置等，要求帐、物、卡一致，并输入电脑保存。 当设备变更时台帐亦应及时更改。 3） 对大型、重要的设备要建立技术档案，一机一档，内容含：装箱单、说明书、图纸、设备出厂合格证、开箱验收单、设备安装移交验收单、设备中修大修次数、时间、主要备件的更换、大修完工报告书等。 4） 凡在用的设备都要设立标示牌，其编号与设备卡一致。 （二） 设备管理标准 1. 供配电系统管理标准 1) 系统状态目标及供应标准 ① 低压开关柜出线电压 380V；运行时，指示灯亮，各类指示仪表均有指示，读数清晰可靠。 各开关操作灵活可靠。 ② 电容补偿柜功率因数 COSφ≥ ；能自动投入运行或手动投入运行。 ③ 除市电停电外，力保每天 24 小时楼宇内用电正常。 20 / 45 ④ 市电停电或故障停电，备用发电机能自动投运，提供电梯、供水泵、消防设备等一类用电。 2) 操作职责 ① 每天检查 2 次，检查设备、机房环境及标牌标识情况，并做好记录。 ② 电柜外表每周清抹一次；电柜内不少于每半年清扫一次；墙壁、地面污渍随时清除。 ③ 按照操作规程操作设 备，严格执行倒闸操作规定，如实填写操作票，并做好运行记录。 ④ 在设备运行过程中，每 3小时巡视一遍。 3) 保养职责 ① 按照保养计划，实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。 ② 按保养计划定期清理电柜外表尘埃、锈迹；刷防锈漆。 ③ 按保养计划定期拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。 电器及线路如有破损、脱落、接触不良现象，则检修或更换线路或元件。 ④ 确保电器动作干脆利落、无异响、工作状态及指示正常。 4) 维修责任 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义 务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成供配电系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到运行技术指标、符合使用要求。 2. 给排水系统管理标准 1） 系统状态目标及标准 ① 水泵电动机转动灵活，无异声；机械密封完好，无漏水，运转平稳，不失转。 运行时工作电流在电动机额定电流范围内；运行时扬程（ m ）、流量（ m3/h ）、水压（ MPa ）满足楼层用水要求；生 活变频供水压力设定满足用水要求，一般略高于楼高的压力。 21 / 45 ② 管道阀门打开、关闭转动灵活；止回阀封闭良好。 ③ 电柜各仪表均有指示；各种开关、按钮操作灵活；可有效的控制及保护相应用电设备生活供水变频装置参数设定正确，触摸屏能不断显示运行参数。 ④ 水池、水箱浮球或水位开关动作灵活，控制准确可靠，无误动作现象；满水位能使泵停转，低水位能使泵启动；水位监视装置能正常监视水池（箱）状态，超水位能报警。 ⑤ 集水井浮球或水位开关动作灵活，满水位能使泵启动，低水位能使泵停转；监视模块能正常监视水井状态。 ⑥ 市政停水后 蓄水量保持继续供水 8小时；园区内管道维修时停水，先预告，并尽可能安排在非用水高峰期进行。 2） 操作职责 ① 每天巡查 3次，检查设备清洁、机房环境、标牌标识是否符合标准。 ② 按操作规程操作设备，填写设备运行记录表。 ③ 每周定期巡检浮球（或水位开关）有无卡死引发溢流跑水；生活变频供水触摸屏显示状态是否正常。 ④ 设备运行过程中，每 3 小时巡视一次。 3） 保养职责 ① 按照保养计划实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。 ② 清理水泵、电柜、管道、阀门的尘埃、锈迹；涂防锈漆。 ③ 给水泵、阀门阀杆加 润滑油。 ④ 检查水泵、管道、阀门有无渗漏。 ⑤ 检查管网、管件是否牢固、有无变形。 ⑥ 拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。 ⑦ 检查电器及线路如有破损、脱落、接触不良的现象，则更换或修理。 电柜电器动作干脆利落、无异响、工作状态指示正常；水泵转动灵活，不渗漏。 4） 维修责任 22 / 45 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成给排水系统设备、管网及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失 ，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，及时检修或更换新的线路或元件。 3. 电梯系统管理标准 1） 系统状态目标及供应标准 ① 电梯停层准确，平层度在规定的数值内。 ② 电源断电或错相时，电梯不会启动运行。 ③ 限速器、安全钳可靠联动并制停电梯。 ④ 断开任一安全开关，电梯均能停止运行。 ⑤ 安全触防板夹人功能正常。 ⑥ 轿厢与监控室通话正常。 ⑦ 安全设施完好齐全；通风、照明等附属设施完好，能提供舒适的乘搭环境。 ⑧ 火警时电梯能迫降到首层，并被切断电源。 ⑨ 电梯轿厢内不得展示商业性广告牌。 ⑩ 保证电梯轿厢内空调的正常运转。 2） 操作职责 ① 记录电梯运行情况和维修保养工作内容。 ② 在接到报警信号及时通过对讲安抚被困人员， 5分钟内赶到现场， 30分钟内设法解救乘客，并进行设备故障排除处理。 3） 保养职责 ① 按月度、季度保养计划实施保养，并填写保养记录。 ② 清除设备、器件灰尘、污渍。 23 / 45 ③ 电梯及其安全设施每周不少于 1 次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养。 保养作业尽量安排在夜间或电梯空闲时间。 ④ 每年对所有电梯进行 1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、 调整和测试；每台电梯每隔 23 年必须进行 1 次负荷校调试验。 ⑤ 按照国家有关制度组织办理电梯年检限速器检测和电梯准用证。 4） 维修责任 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成电梯系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成电梯系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。 4. 保安监控系统管理标准 1） 系统状态目标及供应标准 ① 摄像机摄得图像清晰、稳定、无干扰。 ② 云台转动、镜头、光圈调节、调焦、放大 /缩小、图像切换画面分割等功能正常。 ③ 动态报警时，蜂鸣器响，录像机自动录像，有报警时间记录。 ④ 视频丢失报警。 ⑤ 市电停电，图像数据不丢失。 ⑥ 图像回放清晰。 ⑦ 3天内能随时提供录像查询。 2） 操作职责 24 / 45 ① 保持设备清洁、机房环境、标牌标识符合管理标准。 ② 做好设备运行记录并保存好录像带。 ③ 检查摄像机（含云台）是否有松脱、损坏；视频线是否有松脱、损坏。 如有及时报修。 3） 保养职责 ① 按月度、季度保养计划实施保养并填写保养记录。 ② 清除设备外表尘埃、污渍。 ③ 线路及器件如有破损、脱落、接触不良的现象，则检修或更换。 4） 维修责任 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成保安监控系统 设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成保安监控系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修。