上海艺术精品酒店可行性研究报告(编辑修改稿)

上海艺术精品酒店可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

大名路378号 中国邮政虹口邮政支... 吴淞路529号 中国工商银行上海分... 吴淞路297号 中国农业银行上海分... 吴淞路205号 中国农业银行上海分... 塘沽路258号 中国工商银行上海分... 吴淞路297号商场购物耀江国际广场地址：吴淞路258号耀江国际广场位于上海中央商务区“黄金三角”之一的北外滩核心地带，由浙江省耀江集团和上海振兴房地产公司联合开发，建成后将成为一个集居住、商务、办公、休闲娱乐为一体的现代化综合社区。 基地面积近3万平方米，建筑面积为113200平方米，绿化率达41，由高级酒店式公寓、甲级写字楼、高档商务别墅以及3幢富有时代韵律的高层住宅组成。 该项目地理位置优越，南望黄浦江、苏州河，与外滩源、老外滩、陆家嘴金融贸易区遥相...二十一世纪运动城地址：四川北路518818号21世纪运动城坐落于上海市四四川北路518818号，共有三层,装潢较为清新,综合了国内外众多运动牌子，是一个专业商业虹口商城地址：四川北路1457号虹口商城位于虬江支路/四川北路交界口,位于18层,客户挑选余地很大,导致租金偏低,且物业费由业主承担.，，其中722层为商住两用房，共190套。 16层建筑面积为23831平方米，是气派豪华的大型综合性商场，地下二层车库，有车位108个香港新世界百货上海... 四川北路1688号金海岸商厦 四川北路1941号曲阳生活购物中心 曲阳路580号虹口商城 四川北路1457号宝大祥青少年儿童购... 四川北路1661号 东宝百货 四川北路16661668号 上海春天百货商场 四川北路521号 上海时装商厦 四川北路1915号 康林仁和家庭医疗护... 吴淞路561号 东泰休闲广场 四川北路2002弄 深喜迪云商场 中山北一路413号 多伦生活广场 四川北路1885号 康林仁和武进路店 武进路8号 上海108广场 四川北路4街坊108号地块医院 上海俪人医疗美容医... 四平路776号 上海都市妇科医院 海宁路339号 上海天伦医院 凉城路545号 上海陈华口腔门诊 天通庵路758号 上海市第一人民医院... 海宁路100号 上海市第一人民医院... 四川北路1878号 上海中医药大学附属... 甘河路110号 上海和平眼科医院 伊敏河路61号 中国人民解放军第四... 东江湾路15号 上海建工医院 中山北一路666号 虹口区眼病防治所 巴林路76号 海军上海保障基地医... 水电路652号 上海华肤医院 广粤路95号 虹口区欧阳路街道社... 欧阳路149号娱乐休闲 宫玉廷足道会所 惠民路28号 伊诺咖啡(花园路店... 花园路171号 传奇台球(东华店) 四川北路838号3F 真锅咖啡(海宁路店... 海宁路100号 传奇台球(四川北路... 四川北路518号5F 秋子沐浴城 高阳路331号 世纪桑拿会所 逸仙路519号34楼 曲阳影都 曲阳路570号 好地方足道(水电店... 水电路180号 菲尚量贩KTV 四川北路1915号 梦婷足浴 凉城路1171号二楼 今日浪莎水电路店 水电路1075号 钱柜KTV(虹口店... 四川北路1661号 海纳百川浴场 广粤路14921498号 来来舞厅 安国路253号(周家嘴路口) 皇家银泉芬兰浴场(... 吴淞路205号恒升半岛国际酒... 青岛啤酒吧 四川北路2365号 老电影咖啡馆 多伦路123号大学院校 上海外国语大学(虹... 大连西路550号 上海财经大学(中山... 中山北一路369号 上海体育运动学校 水电路176号 上海工程技术大学高... 逸仙路88号 英华美精文专修学院 吴淞路297号 上海锦江经济文化学... 曲阳路269号德阳花苑商务楼... 上海外国语大学贤达... 东体育会路390号 上海广电电子学校求... 四达路227弄6号 上海外国语大学国际... 大连西路550号 上海外国语大学高级... 大连西路550号 上海外国语大学国际... 大连西路550号 上海财经大学MBA... 中山北一路369号 上海外国语大学德语... 大连西路550号市场前景分析上海酒店的现状及行业人士对上海酒店业的发展看法后世博的上海酒店业将面临严峻的挑战，从2011年起，绝大多数沪上酒店的出租率和平均房价将会出现两位数的下降，形势不容乐观。 上海目前已拥有星级酒店313家、社会旅馆(包括经济型酒店、酒店式公寓)6387家。 由于世博会效应，一些三星级酒店曾开出2000元一晚的世博房价，10月中下旬沪上各大星级宾馆酒店甚至出现“一房难求”的盛况。 据新天地朗廷国际酒店集团中国区董事总经理麦涵客透露，2011年还将有60个左右的国际酒店品牌开进上海。 在上海的国际品牌酒店，2011年出现亏损都是必然的。 外滩三大国际品牌酒店半岛、和平、华尔道夫目前已经出现一定亏损，汉庭酒店2011年一季度也出现亏损。 上海酒店业已面临微利和行业性亏损的状况，酒店业暴利时代一去不复返。 上海每新开一家酒店，就有90%的亏损可能。 上海锦江国际酒店发展股份有限公司首席执行官陈灏透露，从2010年11月的第一周开始，锦江集团星级酒店的客房出租率就下跌到60%左右，有些还跌破50%，尽管从11月7日起曾出现小幅回升，但预计2011年集团旗下的酒店跌幅会介于一位数和两位数之间，一定时期内沪上酒店业的市场竞争会进一步加剧。 国内酒店历来搞的是“人海战术”，在每100个房间配置的员工数量上，最普遍的做法是三星级配110人、四星级配120人、五星级配130人以上，而国外星级酒店最多只有5060人。 在通胀和人力成本大幅增长的情况下，这种配置根本无法承受，降低酒店人员与客房的配比已经势在必行。 一线员工加薪将超5%上海市旅协饭店业分会会长黄铁民透露，上海星级酒店绝大多数员工每月工资是2000元。 最新调查显示，上海酒店员工福利水平排在上海行业的倒数第三位。 挑战与机遇并存挑战与机遇并存。 就世博期间“遍地开花”的经济型酒店未来的发展，黄铁民认为，由于该领域投资成本、运营费用较低，还有一定的营利空间。 陈灏也认为，经济型酒店“仍有发展空间”，“锦江”未来每年将发展经济型酒店100家。 汉庭，七天，如家分别计划将在2011年发展经济型酒店约800家。 上海世博会的成功举办，进一步提升上海国际大都市地位。 同时，沪上会展、交通设施得到完善，有利于推动酒店业会展、旅游客源的增长。 此外，上海迪士尼项目的启动，亦将拓展酒店业的发展空间。 集团今后的投资将聚焦于提升现有酒店品质、在国内重点城市收购打造旗舰酒店等。 虽然酒店业的竞争加剧，但是酒店的高端餐饮消费仍将会有很大市场。 战略定位；降低成本，提高收益 艺术精品酒店处于上海市办公商务区，商务客流比较明显，加之这里酒店分布集中，消费者选择余地大，所以也自然成为一个酒店集中区，因此我们的定位是：独一无二的艺术小四星级商务酒店，以客房为主，餐饮，娱乐为铺的定位策略，它的优点是客房档次高，配套全而精，从战略定位上，顺应市场，做强客房，餐饮, 娱乐, 休闲的指导思想。 总投资与相同规模，相同档次的酒店相较，投资将减少一两倍以上，我们地上建筑面积3800平方米，客房数量计划83间，客房宽敞舒适，300平方米的大堂，配有餐厅，酒吧，配套虽小，但档次高，尽显艺术小四星级酒店的独特身份，由于投资节约的因素，所以成本经营管理优势十分明显。 艺术精品酒店：小四星艺术酒店的标准配置，设施使用方便、安全。 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。 指示用标志清晰、实用，公共信息图形符号符合GB/。 有中央空调，各区域通风良好。 有相适应的计算机管理系统。 有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。 设施设备养护良好，无噪音，达到整洁、卫生和有效。 各项管理制度健全，与酒店规模和星级相一致。 各种指示用和服务用文字用规范的中英文同时表示。 能用普通话和英语提供服务，必要是能用第二种外国语提供服务。 前厅a. 面积宽敞，与接待能力相适应；b. 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；c. 有特色的总服务台；d. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结账服务；e. 提供留言服务；f. 提供一次性总账单结账服务（商品除外）；g. 提供信用卡结算服务；h. 18小时提供外币兑换服务；i. 提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表及相应报刊；j. 24小时接受客房预订；k. 有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。 保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；l.　设门卫应接员，18小时迎送客人，24小时提供行李服务；m. 有专用行李车有小件行李存放处；n. 有管理人员24小时在岗值班；o. 设大堂经理，18小时在岗服务；p. 在非经营区设客人休息场所；q. 提供代客预订和安排出租汽车服务； 客房a. 60100间客房；b. 70%客房的面积，约32平方米；c. 装修豪华，有高档软床、写字台、衣橱及衣架、茶几、躺椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。 室内地毯、优质木地板或其他高档地面材料。 采用区域照明且目的物照明度良好；d. 客房门能自动闭合，有门窥镜等装置。 显著位置张贴应急疏散图及相关说明；e. 有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、淋浴喷头，水龙头冷热标识清晰。 采取有效的防滑措施。 采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。 有110/220V不间断电源插座、电话副机。 配有吹风机。 24小时供应冷、热水；f. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并备有电话使用说明和所在地主要电话指南；g. 提供国际互联网接入服务，并有使用说明；h. 有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。 备有频道指示说明；播放内容应符合中国政府规定；i. 有客人可以调控且音质良好的音响装置；j. 有防噪音及隔音措施，效果良好；k. 有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器；l.　有内窗帘及外层遮光窗帘；m. 有大床房；n. 有标准房；o. 有精品理念房；p. 有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；q. 客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；r. 床上用棉织品（床单、枕芯、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；s. 提供个性化服务，放置晚安致意品；t.　24小时提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡；u. 客房内设微型酒吧（包括小冰箱），提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；v. 提供留言及叫醒服务；w. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；x.　衣装干洗、湿洗、熨烫及缝补服务，可在24小时内交还客人；y. 提供中西简洁早餐，午晚餐服务。 z. 提供擦鞋服务。 餐厅及酒吧a. 布局合理、装饰潮流的餐厅；b. 有独具特色、格调高雅的咖啡厅酒吧，供客人休息交流且提供饮品服务的场所c. 餐具按中西餐习惯成套配置，无破损，卫生，光洁；f. 菜单及饮品单装帧精致，完整清洁。 厨房a. 位置合理，布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉；b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊。