合富辉煌-广州东山紫园写字楼项目营销策划案108p(编辑修改稿)

合富辉煌-广州东山紫园写字楼项目营销策划案108p(编辑修改稿)内容摘要：

  健力宝大厦  国信大厦  交易广场  时代国际大厦  东方金融大厦  锦城大厦  东竣广场 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 项目竞争市场分析 —— 东宝大厦 地址 东风东路 767号 规模 28层，写字楼面积 4万平方米 售价 只租不售 租金 80元 /平方米（不带装修） 管理费 25元 /平方米 间隔 开间 63～ 1600平方米，以 150平方米为主 实用率 72% 中央空调 有 车位 151个，租： 1000元 /月 进驻率 约 85% 进驻企业 贸易、科技、咨询、广告等企业 物业管理 中海物业 点评 档次较高，引入光纤、宽带，设绿色休闲平台花园等，出租情况较好 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 项目竞争市场分析 —— 天誉商务大厦 地址 东风东路 751号 规模 西塔 29层，东塔 34层，写字楼面积 售价 12020元 /平方米（二手售价） 租金 7075/平方米 管理费 8元 /平方米 间隔 西塔单层面积 829平方米；东塔单层面积 1036平方米，单位面积 70 168平方米 实用率 79% 中央空调 独立空调 车位 140个，租： 800元 /月 进驻率 约 80% 进驻企业 西塔：广东省食品药品监督管理局 东塔客户以贸易、工程、广告、设计、医药公司为主。 物业管理 天誉物业管理有限公司 点评 地段好，价格有吸引力；原住宅设计，电梯不足，内部档次较低 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 项目竞争市场分析 —— 力迅商务中心 地址 东风东路 776号 规模 总建面积： ,负二至二层为商业中心 ,三层以上为办公 售价 11000元 /平方米（二手售价） 租金 70元 /平方米 管理费 /平方米 间隔 120～ 600平方米，约 2100平方米 /层 实用率 70% 中央空调 可申请安装 车位 150个 进驻率 超过 50% 物业管理 广州邦嘉物业物业管理有限公司 点评 三至六层可间隔为复办公写字楼 ,“ 可买一层用两层“ 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 项目竞争市场分析 —— 新裕数码大厦 地址 农林下路 81号 规模 总建 :72070平方米 售价 11000元 /平方米（二手售价） 租金 65元 /平方米 管理费 28元 /平方米 间隔 110～ 1100平方米， 实用率 71% 中央空调 有 车位 200个，租： 7001000元 /月 进驻率 约 85% 进驻企业 银行、羊城晚报、中银证券、商船三井株式会社、铁路集团公司集装箱运输中心等。 物业管理 广州新裕房地产开发有限公司 点评 交通方便 ,位于农林下路商业街 ,但缺少商务氛围 . 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 项目竞争市场分析 —— 达信大厦 地址 德政北路 538号 规模 28层，写字楼面积 售价 只租不售 租金 6065元 /平方米 管理费 15元 /平方米 间隔 全层 1200平方米，间隔 701200平方米， 416层小间隔， 1728层大间隔 实用率 70% 中央空调 无 车位 148个，租： 1300元 /月（承租 500m2以上） 进驻率 约９成 进驻企业 科技、广告、咨询服务等 物业管理 广州高力国际 点评 周边商务气氛浓，性价比较高，标志性不强， 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 项目竞争市场分析 —— 锦城大厦 地址 东风东路 规模 26层，建筑面积 售价 14000元 /平方米 (一手售价） 租金 95元 /平方米（不带装修） 管理费 25元 /平方米 间隔 开间 100～ 140平方米 实用率 72% 中央空调 有 车位 200个 进驻率 约 25% 进驻企业 贸易、科技、咨询、广告等企业 物业管理 中海物业 点评 档次较高，引入光纤、宽带，设绿色休闲平台花园等，出租情况一般 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 项目竞争市场分析 • 东风路现时在售的写字楼主要定位在乙级、准甲级，售价在 1000013000元 /平方米，租金 50100元 /平方米 /月，对比天河及珠江新 CBD区域有明显价格差异 • 租客主要是中小型的贸易公司、广告公司、科技公司、咨询机构、设计公司、事务所等，单元间隔主要在 150平方米左右，近年进驻的大型企业总部迅速增加，直接提升了商务环境的层次 区域竞争市场小结 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 客户分析 客户分类 针对写字楼物业的客户特色，我们将目标客户群分成两类进行分析： 使用者 投资者 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 客户分析 客户分类 —— 使用者分析 他们的需要： •对办公地点有较高的要求： （对于交通、配套有相当要求） • 对办公使用成本要求： （希望使用低成本、健康的办公物业） 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 客户分析 客户分类 —— 投资者分析 他们的特征： • 考虑物业所在区域经济发展前景以及政府相关政策的实施 • 会考虑物业的配套设施设备功能性 • 考虑物业的升值保值能力 • 主要关心物业客户定位、投资回报等问题 企业风险管理高级培训专用（机密） 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 客户行业特征比较 行 业 天河北 环市东 东 风 路 中 山 路 生产 /制造 % % % 电子 /通讯 /科技 % % % 专业服务 % % % 贸易 /批发、零售 % % % 金 融 % % % 交通运输、物流 % % % 房地产、建筑业 % % % 广 告 % % % 基础建设 /能源 % % % 政府单位及机构 % % % 其 他 % % % 东风路写字楼客户主要是生产制造业、电子科技业、专业服务业、贸易、金融业等。 客户分析 企业风险管理高级培训专用（机密） 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 客户区域特征比较 区 域 天河北 环市东 东 风 路 中 山 路 广州市 % % % 广东省 % % % 中 国 % % % 港 /澳 /台 % % % 日 本 % % % 东南亚 % % % 韩 国 % % % 美加地区 % % % 欧洲地区 % % % 其 它 % % %  内地 租户对于新城区的认同较旧城区  日资 租户较为集中于天河北板块  广州 本地租户在各板块中分布均匀  欧 /美 租户仍较为集中于旧城区  港 /澳 /台 租户偏重于旧城区 客户分析 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 客户分析 • 东风路的写字楼主要定位为准甲级、乙级，对比天河及珠江新 CBD区域价格有明显差异 • 主要客户是中小型的贸易公司、广告公司、咨询机构、设计公司、事务所等，使用面积主要在 150㎡ 左右，而近年东风路进驻了不少大型企业，直接提升了整体商务层次 客户特征分析小结 企业风险管理高级培训专用（机密） 合富辉煌 174。 房地产 Hopefluent Real Properties 客户分析 可比项目租客户分析 —— 东宝大厦客户行业分析 行业 生产/制造 电子 /通信 /科技 专业服务 贸易 /批发 /零售 金融 交通运输 /物流 房地产/建筑业 广告 基础建设 /能源 政府单位及机构 其他 合计 数量 11 4 4 7 2 2 2 3 0 1 2 38 比例 29% 11% 11% 18% 5% 5% 5% 8% 0% 3% 5% 100% 29%11%11%18%5%5%5%8% 0%3% 5%生产/ 制造 电子/ 通信/ 科技 专业服务贸易/ 批发/ 零售 金融 交通运输/ 物流房地产/ 建筑业 广告 基础建设/ 能源政府单位及机构 其他 企。