合富辉煌_绿茵河畔营销策划案(编辑修改稿)

合富辉煌_绿茵河畔营销策划案(编辑修改稿)内容摘要：

城 经验 6—— 前期铺垫：板块预热、展现实力、增强信心 初进入广州，以品牌形象、品牌理念为主要诉求点，树立并迅速提升“万科”的认知度和市场张力 第一步：形象推广 针对性在潜在客户的生活与工作场所范围推广宣传，有效渗透品牌，作好市场预热 第二步：项目预热 现场体验打动客户、品牌效应带动宣传、口碑传播打开市场 第三步：开盘体验  不同阶段不同的宣传形式、展现开发商实力，炒热区域；  明确目标客户群，在广州主城区作大量的宣传（包括巡展、地铁广告、楼体广告等） 广州，万科四季花城 绿茵河畔 营销策划方案 39 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 案例参考总结 结合项目情况，我们认为： 1. 项目应该把别墅卖给市区客户，加大在市区的推广是我们的必由之路。 2. 强化项目优势，塑造企业及项目品牌很重要； 3. 项目应增加市场曝光度，增加项目的传播。 绿茵河畔 营销策划方案 40 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 PART2 项目营销定位  案例参考 营销战略 绿茵河畔 营销策划方案 41 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 我们首先要了解： 1. 客户为什么买别墅。 2. 客户买别墅关注什么。 客户解析 纵观国内外别墅的成功案例，无不具有以下九大元素  优越的区域地段  经典的建筑风格  精致的小区环境  典雅的文化内涵  舒适的房型布局  完善的项目配套  周到的服务管理  追求私密性  注重个性化 项目可在环境、建筑、产品、配套等方面突出。 绿茵河畔 营销策划方案 42 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 寻找本项目的价值信息 Features/fact 项目本身的特性 /属性 Advantages 相对于竞争对手项目 的优势 Benefit/value 楼盘带给用户的 利益 /价值 F —— 项目本身有什么。 A—— 项目好在哪儿。 B—— 项目能给客户带来什么价值。 FAB分析 FAB分析法： 品牌内涵是通过价值诉求和消费者沟通的。 以客户为中心，是要站在客户的立场上为他带来价值。 你帮助他解决了最关心的问题，他才会选择你。 概念整合 绿茵河畔 营销策划方案 43 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 找到本项目的营销核心价值 消费者买什么。 F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit） 环境及资源 快捷交通 项目大盘规模 项目户型及附加值 实力开发商 …… 低价高质，高性价比 教育资源 内园林外公园的环境 项目产品的升值潜力 …… 阶层感、荣誉感 子女的教育 生活的安享 更优越的环境 更超值的物业 更优质的服务 …… 高性价比 高端 别墅区 概念整合 绿茵河畔 营销策划方案 44 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 项目与之于新乡，在于居住文化的更新，身仹、品牌的象征。 对于新乡市场：用住宅的价栺买一个环境舒适的别墅产品。 绿茵河畔 营销策划方案 45 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 高端产品 社区独有的规模、 高端精神气质 标杆品牌 温馨物业服务 商业、居住、公园 会议、学校等多重配套 公园化居住环境 稀缺产品 智能化配套 项目灵魂的思考 绿茵河畔 营销策划方案 46 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销策略 1： 建立高度 让新乡生活的更好 绿茵河畔 营销策划方案 47 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销策略 2： 先造人气 再卖价格 绿茵河畔 营销策划方案 48 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销策略 3： 定向突破 先建圈子 再搞营销 绿茵河畔 营销策划方案 49 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销策略 4： 理念创新 引领生活 建立标准 打造独特品牌力 打造所有人的梦想居住城邦 价值凌驾于城市之上 绿茵河畔 营销策划方案 50 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销策略 5： 改变新乡人对房地产的认知 房子不仅仅是买来住的 房子是可以用来“赚钱”的 绿茵河畔 营销策划方案 51 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销策略 6： 超高端产品推广 合理化价格入市 心理顺差促进销售 热销造成社会影响力 绿茵河畔 营销策划方案 52 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销策略 7： 项目升级论 不断超越 项目升级（获奖）、景观升级（实景展现）、产品升级、服务升级等 绿茵河畔 营销策划方案 53 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 手段 1：围点打援： 围住一个点的敌人（高端客户）靠这个诱惑前来增援的敌人（高端客户），其真正目的是打增援的敌人（高端客户）。 手段 2：寻找领袖： 在新乡找一个有感召力的实业家戒模范作为首仸业主。 须是新乡市民获得口碑好的、拥有贵族气质的，表彰出未来新乡城市居住地核心向心力。 手段 3：现场体验： 情景样板攻击，在现场资料、视频资料、星级物业标准、高标销售人员服务赢得客户好感； 手段 4：定向突破： 聚焦政府、机关、学校，开展定向促销，建立红色根据地，开展口碑宣传，定向优惠“落袋为安”。 营销手段 绿茵河畔 营销策划方案 54 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销戓略八大戓略  文化营销 —— 增加文化气息。  活动营销 —— 让客户在项目呆更长的时间，让客户感受项目更多的美好。  噱头营销 —— 品牌的塑造需要向市场注入激情而震撼的元素，因此噱头是品牌塑造必不可少的法宝。  口碑营销 —— 让客户成为项目宣传的主体，让业主成为项目的“置业顾问”。 绿茵河畔 营销策划方案 55 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 营销戓略  体验营销 —— 销售中心即体验中心，销售通道及样板房为洗脑区，销售讲解为催化剂。  标志营销 —— 标志性雕塑、图腾等为项目增加标签意义和形象附加值。  教育营销 —— 结合项目建筑开展“教育亲子主题”营销。  投资营销 —— 销售过程中及服务菜单中更多的提供有利于投资的概念及服务，如价值对比、物业升值等。 绿茵河畔 营销策划方案 56 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 PART3 营销手段 推广手段 价格策略 销售管理 绿茵河畔 营销策划方案 57 Greensward Riverside 居于墅 归于林 隐于自然 产品力 销售 市场 产品 销售 容量 定位 竞争 运营 本项目操盘思路 X 市场 份额 项目 性能 价格 = 来访量 转化率 = X 价格科学定位 客户。