济南银座常春藤综合住宅项目营销策划报告-20xx(编辑修改稿)

济南银座常春藤综合住宅项目营销策划报告-20xx(编辑修改稿)内容摘要：

） 北区住宅 5500 3500 7000 南区别墅 9000 7000 12020 84 项目价格策略 项目价格定位依据 参照物 千佛山片区普通住宅均价为 7000元 /平米左右；别墅均价为 11000元 /平米左右； 西二环片区普通住宅均价为 35004000元 /平米左右； 长清老城区普通住宅均价为 2600元 /平米左右； 长清区域别墅均价为 3800元 /平米左右； 一期 15万平米为教师团购住宅，均价 2980元 /平米； 本项目实际情况  项目销售前期各项配套尚不完善，后期随着项目及周边环境不断成熟，价格逐步提升，参照济南近年来房价涨幅，预计 5年后北区住宅价格翻番，南区别墅上涨 70％左右。 85 项目价格策略 项目价格策略 —— 南区别墅 9000元 /㎡ 7000元 / ㎡ 2020年 3月 2020年 3月 2020年 3月 2020年 3月 2020年 3月 8000元 / ㎡ 7500元 / ㎡ 项目阶段价格线 项目整体均价线 项目价值线 12020元 /㎡ 2020年 3月 9000元 / ㎡ 10000元 /㎡ 86 项目价格策略 项目价格策略 —— 北区住宅 5500元 /㎡ 3500元 / ㎡ 2020年 9月 2020年 9月 2020年 9月 2020年 9月 2020年 9月 5500元 / ㎡ 4500元 / ㎡ 4000元 / ㎡ 项目阶段价格线 项目整体均价线 项目价值线 7500元 /㎡ 2020年 3月 7000元 / ㎡ 5800元 / ㎡ 6300元 / ㎡ 6800元 /㎡ 87 项目营销策略 7 整体营销战略定位 营销策略三大纲要 营销手段 常规营销手段 创新营销手段 88 整体营销战略定位 89 整体营销战略定位 整体营销战略定位 1. 产品创新 —— 房地产营销创新的基础 2. 营销概念的创新 —— 房地产营销创新的内涵 3. 销售方式的创新； 4. 营销渠道的创新； 5. 服务的创新 —— 房地产营销创新的延续 6. …………………………………………….. 创新与差异化的 营销战略 90 营销策略三大纲要 91 营销策略三大纲要 三大纲要 创新 借势 差 异 化 92 营销策略三大纲要 借势 政策营销 教育营销 品牌营销 1 2 3 济南西部新城规划 大学城核心区 银座购物广场、银座百货 93 营销策略三大纲要 创新 营销概念创新 营销渠道创新 营销手段创新 体验营销、情境营销、教育营销、网络营销、视频营销、新空间卖场 …… 94 营销策略三大纲要 差异化 人 无 我 有 人 有 我 优 人 优 我 特 唯一性 第一性 领先性 95 常规营销手段 营销手段 常规营销手段 创新营销手段 96 随项目进展的变化， 在推广渠道的选择及数量方面会有所调整； 针对本项目不同的产品，推广渠道选择的主次将有所调整； 上图红色部分是本项目独特推广渠道 网络 媒介备选 报纸 活动营销 电台广播 数据库推广 户外 1 3 2 4 样板示范区 足够量的常规推广，是塑造本项目大盘影响力的保障 常规营销手段 97 A 一个突破 B 四个控制 C 十一大营销创新 创新营销手段 98 两点一线突破地理封锁：主动出击打破市区－项目距离隔阂 A 一个突破 班车 建议在项目与市区之间开通项目专用班车 ,提高业主生活便 捷度 ,减少客户对项目距离的抗性。 可与公交部门进行合作。 一线 占据市区通往项目主要交通线，强势导入项目 信息（京福 高速、 104国道、刘长山路 …… ） 两个销售接待点 设立市区宣传接待点 / 设立现场销售接待点 创新营销手段 99 B 四个控制 四个营销战场控制目标客群 1. 控制济南城区核心干道：在经十路、泉城路设立户外形象展示 2. 控制银座系：利用银座各大商场、写字楼做媒介平台 3. 控制旅游区：在长清旅游区设立项目形象展示 4. 控制高端人群聚集区：锁定济南高端人群聚集场所 （机场、高星级酒店、会所、俱乐部等） 创新营销手段 100 C 十一大营销创新手段 创新一： 《 名校配套 》 为提高项目对济南城区中高档客群的吸引力，满足其子女对名校教育的需求， 可采取与济南名校进行合作办学，提升社区学校教学水平； 为保障学校高水准的师资配备，可向学校任教老师提供 30— 50套北区住宅， 以低于成本的价格进行销售； 创新二： 《 休闲购房直通车 》 1. 周末在市区中心位臵设臵固定班车，采取预约式服务； 2. 在大学城设定若干参观点 (游览大学园区、中心湖区、本项目样板示范区、景观示 范区、长清周边各个景区 …… ）可与公交部门和旅行社合作； 创新营销手段 101 创新三： 《 济南第一养生主题社区 》 与济南多家医院、养生、疗养机构合作，为 40岁精英阶层和 60岁老年人提供专业的 营养、护理、保健等服务，打造济南第一养生主题社区 创新四： 《 山东第一儿童会所 》 7岁之前决定 40岁成就：整合周边大学教育资源 ,为业主提供少儿系统的心智开发启 蒙教育 创新五： 《 周末家庭日 》 1. 周末在样板营销示范区，举行各种主题的家庭日系列活动 2. 在家庭、亲子沟通中，传递项目和谐的居住理念 创新营销手段 102 创新六： 《 济南首席国际化交流社区 》 利用济南高校外籍教师资源，拿出部分产品作为短期内国际交流场所或外籍教 师公寓 举办系列国际化主题的活动，强力塑造本项目国际化社区形象 创新七： 《 成品家服务 》 对部分别墅、住宅进行精装修，打造成品家概念 在保持项目性价比的基础上，实现差异化营销 创新八： 《 济南第一学习型社区 》 整合周边大学资源为社区注入更多教育元素 为业主提供老年大学、淑女学堂、音乐、艺术、绘画、商务等各类培训 创新营销手段 103 创新九： 《 新空间卖场 》 在济南高档家居购物广场，设臵项目样板间及接待中心 创新十： 《 网上视频直通车 》 规避项目远离市区的劣势，加大对网络平台的利用，制作项目视频展示 建设网络互动板块，增强与客户的沟通交流 创新十一： 《 无理由退房 》 1. 购买期房客户在现房交付时原价无理由退房以此手段显示开发商对 区域发展和本案的强大信心及对客户的重要承诺与责任； 2. 适用北区住宅最先推出部分，体量控制在 200套以内。 创新营销手段 104 项目推广策略 8 总体策略 推广策略 推广手段 费用预算 105 总体策略 106 总体推盘入市 强化城市（区域）价值和项目定位 独立营销定位 强化产品价值及未来的生活氛围 综合功能优势互补 体现本项目特有文化和城市化进程 突显大盘声势 多方吸纳客群及关注度 南区先行（别墅） 以高品质产品带动项目整体价值 总体策略 总体造势 —— 分体营销 —— 联动推广 107 舆论先行－项目支撑－量化共知－打造共鸣 形成文化生活 开启文化臵业浪潮 强化城市化发展进程 铺垫项目发展 城市运营（功能与体量入市） 吸引消费者视野 强化住宅产品定位 引领消费趋向 总体策略 108 推广策略 109 情景体验营销 集群式媒体推广 让客户来 让客户感受 户外媒体 网络媒体 报纸媒体 公关活动 销售中心展示 工地包装 样板间展示 样板区展示 广播电台 推广策略 110 推广手段 111 推广手段  媒体形象引导策略  户外品牌支撑策略  媒介渠道选择 别墅：按有效媒体按顺序排列：电台 —— 朋友介绍（口碑） — 报纸 —— 户外 —— 杂志 公寓：按有效媒体按顺序排列：报广 —— 户外 —— 朋友介绍（口碑） —— 杂志 —— 广播 递减 …… 112 二、其他媒体  广播电台  网络  DM直投  短信 …… 推广手段一：媒体形象引导策略 一、报 纸 媒体选择： 《 齐鲁晚报 》 《 济南时报 》 投放策略： 在项目开盘前大量集中投放报广和软文，迅速树立项目形象； 项目正常销售期，适度投放，保持项目适度曝光。 目 的： 快速提升项目知名度和影响力 推广途径： 新闻、软文、广告。 透过新闻传达项目进程，提升项目形象； 软文展示项目规划，传达项目信息； 广告树立项目品。