xxxx住宅小区的物业管理方案(编辑修改稿)

xxxx住宅小区的物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

） 费用：合计人民币 5200 元 /月 1）、护管员： 4 人 1000 元 =4000 元 /月（含工资、福利、服装、装备） 2）、保洁员： 2 人 600 元 =1200 元 /月（含 工资、福利、服装、清洁用品及工具） （费用计算方式 =配置人员单价人数：安管员标准 1000 元 /月人，保洁员标准 600 元 /月人） 人员素质： 安管员：男， 30 岁以下，外貌端正， 以上，责任心强，身体素质好，复退军人优先。 保洁员：女， 3040 岁，身高 以上，统一服装，有宾馆服务经验或知识。 物管咨询员： 2440 岁，外貌端正，谈吐流利。 有丰富的物业管理专业知识，有一定的组织协调能力。 （以上人员上岗前，须经北美物业岗前培训考核合格方可上岗） 备注： 以上派驻人员根据实际工作情况合理分工调配； 要求贵方配置 3 部对讲机； 要求贵方提供工作间及工具存放室 1 间； 举行大型销售活动时，我方相应增派人员以支持、协助。 xxx 物业管理有限公司 xxxxx 物业管理方案 第 18 页 共 35 页 十七、日常管理运作 全面推行 XXXX 公司导入 ISO9001 质量管理体系及参照《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》二级标准进行小区内日常服务包括：机电运行、治安、车辆、清洁、绿化、综合事务、设施维护保养管理。 1．财务管理 工作内容：处理公司往来账目，催缴、收取各类费用 2．综合事务管理 工作内容：房屋的租赁、装修巡视、投诉处理、代办服务、信息反馈及会所管理。 治安、消防、车辆管 理、监控： 工作内容：公共秩序、消防设施；违章行为、车辆出入停放、处理突发事件。 检查项目： 查闲杂可疑人员 查违章停车； 查漏水、漏电现象； 查高空抛物、乱扔垃圾现象； 查破坏绿化、损坏公物、占用通道现象； 查房屋本体设施、公共设施、消防设施完好情况； 4．保洁管理： 工作内容：道路清扫、楼道清扫、垃圾清运。 道路清洁：循环清扫；每月用水冲刷一次； 楼道保洁：清扫 1 遍 /2 天； 垃圾清运：清运 2 次 /天（装修垃圾除外）；。 检查项目：排水沟；停车场、景观小品、车棚；垃圾箱、化粪池；污、雨水井；宣传栏、标识；楼 面、楼梯、走廊、楼道灯具；墙面、窗、门、消防栓、管线电表箱、灭蚊蝇。 xxx 物业管理有限公司 xxxxx 物业管理方案 第 19 页 共 35 页 5．绿化养护管理： 工作内容：浇水、修剪、清洁； 工作要求：浇水（根据气候而定）；定期修剪；清扫：（ 1 次 /3 天）。 工程维修管理 工作内容：处理小区内公共设施设备的维修及业主的报修； 工作要求：小修不超过 3 小时，较难维修不超过 3 天；重大维修双方协商日期完成，并及时跟踪验证。 屋面：每年作回访检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损渗漏及时修补。 公共设施： A．室外污水系统每月检查一次，发现问题及时修补； B．停车场：每天检查一次； C．暗沟：每周检查 1 次，随坏随修； D．公共区域照明灯：每周检查 1 遍，即坏即换。 机电设备运行与保养 主要内容： 1）负责水电的各项维修、保养工作，并做好记录。 2）负责对小区内设施、设备进行全面检查，发现问题及时处理。 检查项目：电梯机组、二次供水系统、低压配电箱、智能化系统、消火栓、干粉灭火器、小区停车管理系统。 第四章 管理措施 十七、拟采取的主要管理措施 全面导入 ISO9001 质量管理体系。 维护生活秩序。 采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保小区随时处于安全状态。 1） 加强制度落实，明确责任，整个小区实行 24 小时全方位巡xxx 物业管理有限公司 xxxxx 物业管理方案 第 20 页 共 35 页 视； 2）加强车辆管理采用出入证的管理方式。 清洁卫生，采取定时和循环清洁方式。 综合管理。 与业主签订管理协议和消防责任状，将“秩序、卫生、绿化、消防” 责任明确给业主，从制度上制约、规范、强化监督，保证整体环境的统一有序。 沟通与住户之间的联系，多渠道开展宣传活动。 编制《 XXXX 住宅小区住户手册》《 XXXX 住宅小区装修指南》，介绍 XXXX 公司的服务宗旨及管理处可提供的服务项目，物业管理各项法规、住户须遵守的管理规定等。 开展丰富多彩的社区文 化活动。 如举办游园、青年酷赛、书画比赛等活动，塑造“ XXXXX”青年社区大家庭的观念等，逐步把物业管理要求化为住户的自觉行动，使住户成为物业管理的直接或间接参与者，提高小区的物业管理水平。 大力发展公共关系。 与市、区房管局、工商、税务、公安、水电管理和小区管理会等行政业务主管部门的公共关系，建立一套单位互通信息网络。 第五章：其它 一、 物业管理服务费于本物业交付使用之日起按月计收。 物业开始交付使用后，因贵方原因未按时交付业主的物业，其物业管理服务费由贵方按实际面积依照服务标准的 50%向我方交纳。 二 、 属业主和开发商的场地 属开发商的停车场收费的交付我方代为管理，除去人员和场地管理成本费用，其盈利按 50%利润分成。 属业主的停车场按 50 元 /车库月收取管理费 三、 单体房屋应减少卫生死角，各单元应增设保洁用水； 四、 管验收前达到四通标准。 xxx 物业管理有限公司 xxxxx 物业管理方案 第 21 页 共 35 页 第六章 附 件 附件一： 江西省计委、江西省建设厅 关于印发《江西省物业管理服务收费办法》的通知 赣计商价字 [2020]766 号 各设区市物价局、房地产行政主管部门： 为了适应物业管理服务行业不断发展的需要，进一步规范其收费行为，根据《中华人民共和国价格 法》的有关规定，在总结 和完善《江西省城市物业管理服务收费办法》的基础上，重新修订了《江西省物业管理服务收费管理办法》现印发给你们，请认真贯彻执行。 执行中发现的问题，请及时上报省计委、省建设厅。 附件： 江西省物业管理服务收费管理办法 江西省物业管理服务收费标准 专项服务收费分摊方式 江西省物业管理服务收费申报审批表 江西省发展计划委员会 江西省建设厅 2020 年 7 月 30 日 附件 1： 江 西省物业管理服务收费管理办法 第一章 总则 第一条 为加强全省物业管理服务收费管理，规范收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，建立物业管理 优质优价的竞争机制，促进物业管理行业的健康发展，根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意 见的通知》 (国发 (1998)34 号 )精神和《江西省城市居住小区物业管理条例》的有关规定，特制定本办法。 第二条 经工商行政管理机关登记注册，并已获得省以上建设行政主管部门核发的物业管理资质的物业管理企业，在本省范围内从事物业管理服务并收取 费用的，应遵守本办法。 第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等。 本办法所称业主，是指居住小区物业的所有权人。 本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会 (或物业业主 )、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。 第四条 各级人民政府价格主管部门是本行政区域内物业管理服务收费的主管机关。 各级人民政府房xxx 物业管理有限公司 xxxxx 物业管理方案 第 22 页 共 35 页 地产行政主管部门要协同政府价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督、管理和指导。 第二章 物业管理服务规定 第五条 物业管理服务的范围主要有： (一 )公共性服务。 主要包括：物业管理范围内的房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等。 (二 )专项性服务。 主要包括：电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。 (三 )其它特约性服 务。 主要包括代办性服务、特约服务和多种经营性服务。 第六条 房屋共用部位、共用设施、共用设备保修期满后的大修、更新、改造费用从共用部位、共用设施设备维修基金 (以下简称 “维修基金 ”)中列支，维修基金的筹集、使用按《江西省城市居住小区物业管理条例》及国家有关规定执行。 第七条 物业的维护、养护责任与费用划分： (一 )室内部分，由物业业主、使用人负责维修，费用自理。 (二 )房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责，其费用从物业管理公共性服务费中列支。 (三 )物 业管理区域内室外水、电、煤气、消防、通讯等到管线的维修及绿化、垃圾、路灯、道路等物业管理分工按《江西省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。 (四 )人为造成共用设施损坏的 ,由损坏者负责修复。 造成损失的，应负赔偿损失的责任。 第三章 物业管理服务收费 第八条 物业管理服务收费属经营性服务收费，应当遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则，既要考虑物业管理成本的补偿和合理利润，又要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力。 第九条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况 ，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。 第十条 物业管理区域内公共性服务费实行政府定价。 专项性服务收费，实行政府指导价。 业主、使用人因房屋装修产生的垃圾 ,原则上应由业主 (使用人 )自行清运，需由物业管理企业清运的 ,其垃圾清运收费标准由同级价格主管部门制定。 实行专项物业管理服务收费应依据附件三规定计算，每月据实分摊收取；管理区内路灯、楼梯间照明等共用电费在公共性服务费中列支，不得另行向业主或使用人分摊。 第十一条 物业管理企业提供的其它特约性服务，除政府价格主管部门规定有统一收费标准外，收费实 行市场调节价。 实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据际提供的服务事项和费用开支情况与物业业主、使用人代表协商议定。 并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。 第十二条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向同级价格主管部门申报。 第十三条 物业管理公共性服务费用主要由如下一些项目构成： (一 )管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金； (二 )共用部位、共用设施、共用设备日常运行 .维修、保养及公共场所照明、路灯、节日 „灯饰等公用水电费。 (三 )绿化养护费； xxx 物业管理有限公司 xxxxx 物业管理方案 第 23 页 共 35 页 (四 )公共环境清洁卫生费； (五 )安全保卫费 (六 )办公费； (七 )直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费。 (八 )法定税金。 (九 )其它为管理而发生的合理支出； (十 )合理利润 (普通住宅最高不超过 10％，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过 15％计取利润 )。 第十四条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理： (一 )凡在省工商行政管理局登记注册及省外在昌的物业管理企业的收费等级和收费标准由省级价格主管部门审批； (二 )凡在设区市、县工商行政管理局登记注册的物业管理企业收费等级和收费标准，分别由设区市、县价格主管部门核定。 (三 ) 省直单位后勤服务中心下属物业管理企业属政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，由主管机关审核盖章后，报省价格主管部门核定。 第十五条 新建住宅区的政府定价和政府指导价物业管理服务收费，可由有管理权限的价格主管部门先行核定试行标准，一年内有效。 试行期满，再按考核评定的 等级收费。 第十六条 物业管理企业受业主委员会 (或业主 )委托管理物业，其收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务量和服务深度等实行分等定级，按不同等级实行不同收费。