重庆协信控股集团-战略研讨会(编辑修改稿)

重庆协信控股集团-战略研讨会(编辑修改稿)内容摘要：

– 是个周期性的行业，受外界政策和经济环境影响较大，存在周期风险 • 关键风险控制点： – 定位准确，适合市场需求 – 总工期控制和成本控制 – 滚动开发匹配，平衡现金流 获得土地 住宅房地产建设开发 规划 项目管理 融资 营销 物业管理 开发阶段 现金流 时间 消费者 住宅房地产开发现金流 15 商业房地产开发经营的运作模式在于通过良好的商业经营长期增值，资金回收周期较长，商圈定位规划和资金链保证是关键风险控制点 商业房地产价值链 • 价值实现： – 后期良好的经营，可以实现长期稳定的租金回报和物业增值，有多次增值空间，资本回收周期长 • 运作特点： – 前期项目策划是项目成功关键，要充分考虑到后期的商业经营 – 需要良好的后期经营能力以获得更大的价值提升。 复合业态管理，对技能要求很高 – 对资金能力要求高，融资渠道相对较多，需打通资本市场 – 规划“卖”和“租”的关系，缓解资金压力同时保证相对的控制力 • 关键风险控制点： – 超前眼光、规划定位、商圈管理 – 操作模式，复合业态管理 – 资金链，打通资本市场 获得土地 房地产建设开发 规划 项目管理 融资 营销 房地产经营管理 开发招商 商业规划 品类业态管理 运营管理 营销品牌 开发阶段 运营阶段 消费者 商业房地产开发现金流 现金流 时间 只租不售 带约出售 现金流 时间 购物中心经营现金流 16 两大业务板块现金流组合理论上可以形成有效的互补，但这种组合把整个资金链条绷的更紧，一旦失控，将使两个业务都陷入困境 住宅房地产开发 现金流 时间 商业房地产开发 现金流 时间 只租不售 带约出售 组合起来的现金流（理想状况） 商业物业经营 现金流 时间 现金流 时间 – 理论情况，住宅板块的快速回收与商业板块的长期回收，可以形成良性的现金流组合 – 必须意识到，这种模式最大限度放开了财务杠杆，把整个资金链条绷的很紧，风险很大。 对整条资金链的控制尤其重要 17 同时，两大业务板块的运作模式存在很大差别，所需核心能力也有所不同，组合之后对整个运作体系的要求很高 住宅房地产开发板块 商业房地产开发经营板块 物业管理项目控制营销、销售土地采购研发、策划资金能力运营管理招商能力品类管理土地采购融资能力商圈规划示意分析 资料来源：凯捷知识库、项目经验积累，凯捷分析 两大业务板块最核心的六个能力排序 18 总的来说，三种业务模式不同的机会与风险是协信在未来企业发展中必须明确的 以卖为主的纯住宅地产滚动开发 商业地产开发与经营 住宅地产开发、商业地产开发与经营 价值实现 风险 • 良好的项目定位 • 快速的资金回收 • 竞争日趋激烈、土地成本上升，利润率逐年下降 • 受宏观经济周期影响大，风险不好控制 • 售卖方式导致没有价值保留，开发风险累积 • 稳定的租金回报 • 良好的经营能带来较大的多次价值增值 • 需求不断增大 • 项目投资大，决定投资成败的环节众多 • 回收周期长 • 较短的资金回收期和长期稳定收益的结合，收益波动适中 • 良好的经营能带来物业较大的价值增值 • 住宅项目较短的资金回收期能降低总体风险 • 但两头出击带来的资金压力大 关键的控制点 价值驱动因素 • 一次性增值 • 资金回收周期较短，较长一段时间内良好的市场需求 • 项目前期良好的商业规划和项目定位 • 良好的商业经营运作 • 项目定位与策划 • 项目建设周期与成本控制 • 快速销售 • 多项目滚动开发的周期匹配 • 良好的项目定位 • 快速的资金回收 • 商业项目前期良好的商业规划和项目定位 • 良好的商业经营运作 • 住宅项目与商业项目投入资源的良好比例 • 项目的前期策划 • 商业项目的良好经营 • 房地产金融手段运用 • 项目前期的定位和商业规划 • 商业运作经营和业态管理 • 房地产金融手段运用 19 讨论 1：协信现有的模式有哪些机会与风险，关键控制点是什么。 机会 住宅地产 商业地产 组合 风险 住宅地产 商业地产 组合 关键控制点 住宅地产 商业地产 组合 20 对于协信而言，在迅速变化的市场环境下，战略态度将对公司最终选择的方向产生重大影响 •市场塑造者的目标是使行业朝着自己设计的新结构发展， 其战略是要解决如何在市场上创造新机会的问题：要么改造相对稳定的第一层次中的行业，要么努力控制不。