房地产开发项目融资风险研究(编辑修改稿)

房地产开发项目融资风险研究(编辑修改稿)内容摘要：

风险；市场需求风险、市场价格风险、市场环境风险、经营风险， C 金融风险；利率变化风险、汇率变化风险、通货膨胀风险， D 完工风险；工期延误风险、成本超支风险、质量风险。 合肥 项目融资风险较大。 专家 估计， 2020 的商品房空置率大约 30％左右，严重超过国际公认的 10％红色警戒线。 当前我市房价已经超过正常水平，房地产泡沫明显。 由于 资产 性质，其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。 根据剩余价值理论， 房产 供过于求，其价格必然下 跌。 目前，全球爆发金融危机，并演变为全球经济危机，出口不振，消费低迷，很多 企业 深受其害，有些企业大批工人下岗，职工收入降低， 危机 加大了房 地产 业的市场风险。 危机沉重打击了房 地产 消费者的信心，对房地产消费心理影响巨大，使房地产业风声鹤唳，草木皆兵，广大消费者持币观望的气氛浓厚。 更为严重的是，在目前状态下，有购买能力 的无购买欲望，有购买欲望的无房户和住房困难户则无购买能力，因此房地产降价势在必然，按照郎咸平的观点，有的甚至要跌破 成本 价。 一旦房地产发生动摇，市场恶化，资金链断裂，将不可避免地出现房地产市场危机，他甚 至预言：三分之一房地产企业将要破产，三分之一房地产企业面临经营困难，三分之一房地产企业苟延残喘。 面对风险开发商不能等死，要迎难而上，积极化解危机。 其应对策略： ① 加快建设进度，使在建楼盘早日完工，降低成本。 ② 降价促销，尽快回笼资金，实现资金的良性循环，落“袋“为安。 ③ 拓宽融资渠道，完善房地产融资体系，实行合资合作，共同抵御市场风险，增强抗击风险能力。 2 房地产开发项目融资风险的对策 房地产开发企业间接融资比重过大。 2020 年末中国经济金融运行情况显示，资本 市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。 2020 年末，人民币贷款余额为 万亿元，比年初增加 万亿元，同比多增 万亿元。 贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。 在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由 2020 年的 %上升到 2020 年末 %。 在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。 改 革开放以来，我国直接融资市场 发展 很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。 房地产项目融资资金主要来自银行贷款。 这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（ 2020 年少数城市空置面积同比增长超过 45％）长期持续 5 大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。 这样，银行将成为房地产项目融资风险的最大承担者。 这也正是目前房地产项目融资融资渠道狭窄和房地产项目融资金融体系不完善的必然结果。 房地产项目融资融资各种方式均有局限性。 融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。 所谓融资方式，是由资金供给部门向资金 需求部门转化的途径和渠道。 综合有关专家对房地产项目融资融资的研究成果，房地产项目融资企业融资方式有两种：一是内部融资。 即开发企。