合富辉煌-天津郊区大盘某地产项目发展策略报告(编辑修改稿)

合富辉煌-天津郊区大盘某地产项目发展策略报告(编辑修改稿)内容摘要：

发车到达盘山。 津蓟高速延长线 （京平高速） 现正在紧锣密鼓的施工中，建成后直通到北京通县。 天津 专业研究 版权所有 第 8 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 A、沿津蓟高速公路行驶 1 小时，或沿津围公路行驶 2 个小时直达 *县 县城。 B、火车： 天津到 *县 ： 7142 次 上午 7： 39— 10： 39 *县 到天津： 7141 次 下午 14： 54— 17： 34 C、汽车：在天津河北客运站乘车（早 6 点起，每 10 分钟一次）直达*县 县城。 唐山 走京哈公路到 *县 洇溜镇，向北走津围公路直达 *县 县城。 旅游资源 *县 自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。 其中黄崖关长城列为世界文化遗产，盘山列为国家级风景名胜区，中上元古界被国务院批准设立为国家级地质公园 ,八仙山列为国家级原始次生林自然保护区，九龙山列为国家森林公园。 县城内还有国家重点保护的 千年古刹 —— 独乐寺和白塔寺等文物古迹。 这些景区与周边地区旅游资源组合在一起，具有明显的旅游聚集效应。 专业研究 版权所有 第 9 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 府 君山 府君山又名崆峒山，座落于 *县 县城北部 公里处，总面积 3035亩。 近几年来，县委、县政府本着“改善城市绿化、美化环境，增强城市载体功能，加快城市生态示范县建设步伐，不断提高城市文化品位和居民生活质量”的工作思路，加强城市基础设施建设，先后投资兴建了府君山公园和府君山广场。 府君山公园总规划占地面积 1320 亩，于 1996 年开始分三期进行建设。 在全部完成的基础设施建设中，共修建山门牌 楼一座， 60平方米管理用房一栋， 20平方米功德亭一座和 30平方米观景亭一座，修建、铺装登山道路 6000 平方米，修建停车场两处共 5000 平方米，摆设动物雕塑 4 处，修建开放式运动场 3000 平方米。 公园共设有四大景区，分别为春花区、夏荫区、秋果园和冬青区。 同时，为了进一步增强全民绿化意识，县政府又把府君山确定为全县义务植树基地，每年投资十几元，已栽植各种常绿树木、花卉 100 多万株。 府君山绿地广场位于府君山公园脚下，总占地面积 7 万平方米，是集休闲、健身、娱乐于一体的大型现代化文化广场。 专业研究 版权所有 第 10 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 独 乐寺 独乐寺位 于 *县 西大街北侧，始建于唐，重建于辽统和二年（公元984 年）。 现存的山门、观音阁、十一面观音、胁侍菩萨和金刚像。 它的历史价值、科学价值、艺术价值无不为海内外专家所折服，是国内绝无仅有的瑰宝。 古建筑学家陈明达先生对独乐寺的建筑曾有过这样的评价：“独乐寺两建筑（山门和观音阁）按全国现存古建筑年代排列，名居第七，但若论技术之精湛，艺术之品第，均应推为第一，可以说是现存古建筑中的上上品，最佳的典范。 ” 盘山 盘山古称盘龙山、四正山，位于 *县 城西北 12 公里。 盘山的自然景观非常优美，有五峰（即挂月峰、莲花峰、紫盖峰、 舞剑台、自来峰），八石（即悬空石、摇动石、晾甲石、天井石、夹木石、将军石、蛤蟆石、蟒石）。 三盘之胜（即上盘松胜、中盘石胜、下盘水胜）加之诸多人文景观，可谓风景优美，人文汇萃。 因此被列为中国十五大名山之一，并有“京东第一山”、“东五台山”之美誉。 长城 *县 长城在北部山区，东起赤霞峪，西至黄土梁，全长 41 公里，始建年代一说为隋开皇初；还有一说为北齐天保年间。 此后历经唐、辽、金、元，没有大规模工程。 明成化十二年（ 1476 年）到明朝灭亡 100 多年间，不断增修，形成了边墙、墩台、烽燧火池、寨堡、黄崖关城一套完整 的长城体系。 长城是中华民族的骄傲， 1984 年，在邓小平同志“爱我中华，修我长城”的号召下，天津市政府积极响应，历时三年修复了太平塞长城，黄崖关长城及关城。 共修复城墙 3025 米，敌楼 12 座，恢复了关城内的八卦街和城北凤凰楼及大量附属设施。 专业研究 版权所有 第 11 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 玉 龙滑雪场 玉龙滑雪场是天津首家大型滑雪场，座落于天津 *县 城北 7 公里，津围公路东侧。 玉龙滑雪场按照中国滑雪协会的标准要求，建有初级滑道两条，中级滑道两条，雪圈道一条，可容纳 1000 人同时滑雪，拥有 4 条拖牵， 1500 付滑雪板及 1000 套滑雪服，并从亚布利滑雪场特聘了专业管 理团队和多名滑雪教练，经旅游专业机构培训合格的高素质服务人员，可为滑雪者提供专业指导和标准的旅游服务。 于 桥水库 于桥水库位于天津市 *县 城东，是治理蓟运河主要工程项目之一，水库坝址建于蓟运河左支流州河出口处，控制流域面积 2060 k ㎡，占整个州河流域面积的 96%。 州河由沙河、淋河、黎河三大支流汇合而成，各支流上游沟涧甚多，支流分散成辐射状汇集于州河盆地，水库库区即位于该盆地，最大回水长东西约 30km，南北宽 8km，最大淹没面积 250k ㎡（正常蓄水位时淹没面积 k ㎡）。 州河流域境内雨量充沛，多年平 均降雨 750mm，多年平均径流量 亿 m3。 该库始建于 1959 年， 1960 年 7 月完成第 — 期工程 (拦河坝、泄洪洞 )。 1965年续建开挖溢洪道 (实际只开挖至 米高程 )。 水库大坝为一级建筑物，按千年一遇洪水设计，最大洪水校核，抗震按 8 度设防。 水库正常蓄水位 米，校核洪水位 米， 总库容 亿立方米，正常蓄水位 米 (大沽 )，汛限水位 米，死水位 15 米。 水库枢纽 工程有拦河坝、放水洞、溢洪道、水电站。 拦河坝为均质土坝，全长 2222m，最大坝高 24m，坝顶高程。 放 水洞（兼发电洞）洞径 5m，坝后电站设贯流式机组四台，总装机 5000 千瓦。 溢洪道为开敞式堰闸，八孔闸门，净宽 80m，最大泄洪能力 4138 m3/s。 专业研究 版权所有 第 12 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 毛 家峪长寿度假村 毛家峪长寿度假村座落在天津市 *县 城东 16 公里处的穿芳峪乡。 北拱皇家园林九龙山国家森林公园，南邻碧波万倾的翠屏湖，东通清东陵，西达娘娘顶和黄崖关古长城。 度假村山环水绕、奇石怪岩、风光秀美；周围群山环抱，安宁清静；拥有亿年石、万亩林、千亩果、百年树、长寿人、仿古亭等奇特景观；村内民风好、庄风正、班子强、人气旺；现已开辟成华北地区目前唯一的一家以长 寿为主题的长寿度假村。 适应 “ 崇尚健康，追求长寿 ” 的社会愿望，满足人们 “ 返朴归真，回归自然 ” 的需求。 毛家峪虽然地处深山老林，长寿村的美名却响誉京东。 据 2020年 1 月户口底案显示：全村 46 户， 168 口人。 其中 60 岁以上老人 32名，占总人数的 %；在老年人当中 75 岁以上 9 人，占老年人的28%，超过长寿村标准的 36%。 更为奇特的是，全村无疯癫呆傻之人，历史上未发现癌症病人。 该村近百年内曾出现过四个超百岁的老寿星。 毛家峪三世同堂的有 19 户，占总户的 40%，四世同堂的 5 户，占总户的 10%。 正是因为有那么多的 长寿户和长寿人，才形成了名副其实的长寿村。 其他 资源 *县 除大量可供建筑用砂石料矿产外，初步探明的金属、非金属矿藏达数十种。 其中，大理石品位较高，紫砂陶土储量大、分布广、开采价值大，矿泉水富含多种有利于人体的矿物质。 各种干鲜果品质优味美，核桃、板栗、柿子、红果等驰名中外，享有盛誉。 此外，电力资源、水资源也比较丰富。 这些为工业和果品加工业的发展 提供了极为有利的条件。 小结 近几年 *县 政府将斥资 15 亿打造中等旅游城市 ，将陆续投资 3亿元打造顶级的国家地质公园和府君山旅游度假规划区、投资 7000万元建造“山海索道” 、投资 4000 万元打造华北最大的水生态公园 专业研究 版权所有 第 13 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 翠屏湖生态旅游主题公园、已经投资 1500 万元建造了玉龙山滑雪场为冬天的 *县 带来了大量的游客、还将投资 1200 万元开发溶洞等项目。 截至目前为止 *县 现拥有大型景点 12 处，年接待游客超过 200万 人次，年旅游经济收入达 14 亿元。 大量的旅游项目相继上马和落成必将提升 *县 的旅游品牌。 为 *县 正在重点打造的府君山旅游度假规划区带来生机与人气，也肯定会带动府君山旅游度假规划区，让这一地区经济大幅度增长，形成巨大的升值潜力。 宏观经济分析 区 域人口分析 数 据 来 源 ： 天津 统 计局 从上表可以看出 *县 人口在五郊县中仅次于武清，列在第二位 是人口大户 ；自 2020 年至 2020 年 *县 人口呈缓慢增长态势，并且 2020 年首次出现负增长。 数 据 来 源 ： 天津统 计局 从上表可以看出 自 2020 年到 2020 年天津市各区县人口增长情况，除和平区与河西区人口呈负增长态势外，其他区域全部为正增长态势，其中塘沽 人口增长 区在各区县中独占鳌头， *县 在这 18 个区县中人口增长排在第 12 位。 区域 GDP 分析 区县名称（ GDP） 2020年 (亿元 ) 2020 年 (亿元 ) 2020 年 (亿元 ) 2020 年 (亿元 ) 2020 年 (亿元 ) 塘沽 专业研究 版权所有 第 14 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 汉沽 大港 武清 宁河 宝坻 105 静海 *县 经 济增 长率 % % % % 数据来源： 2020 年天 津统计年 鉴 从上表可以看出 作为天津市郊县的经济大户 *县 经济发展 自 2020 年至 2020 年 一直处于 第三名，自 2020 年以来其经济一举超过宝坻成为仅次于武清的郊县经济大户。 小结 *县 西北山区基本靠旅游 业 和农业发展来带动经济增长，因此西北部分布了较多的旅游景区和农业、林业种植区。 北侧被府君山遮挡，城市发展受到限制。 南侧基本为平原，现状为居住区、商业区。 且南侧 *县 经济开发区正在大力招商引资，根据县政府规划，城区建设将向南 发展。 目前南侧的动迁明显多于北侧，预计未来几年内， *县 城区建设将不断向南延伸，商住中心也将不断南移。 北侧城区是目前城市房地产开发的热点，其政府规划为旅游渡假组团，但是受到了地块发展延伸的限制，未来 *县 的发展将在南部。 *县 旅游资源较为丰富，奠定了 *县 的经济发展与其他郊县不同之处，虽然 *县 的经济排行在武清之后，但是 *县 第三产业的发展水平相对较高，目前经济构成已达到 ::41 ，在这样一个农业人口较大县城，达到此种水平，说明 *县 的三产经济水平非常之高。 经验证明三产发达地区，必定集聚着一大批相对富 裕的人群，他们不能离开 *县 这个区域，同时又渴望较好的生活环境。 专业研究 版权所有 第 15 页 共 113 页 合富辉煌房地产 市场及项目前期研究部 通过分析，依托 *县 丰富的资源， *县 涌现出一大批民营企业、乡镇企业， 这批企业在 *县 的经济中拥有着不可忽视的作用，是 *县 的经济支柱之一，在 经济大势较好的情况下， *县 的民营企业也发展较快。 通 过以上分析我们将把这部分人群定为重要的发展客户之一。 合富辉煌集团（香港联交所编号： 733）成员 专业研究 版权所有 第 16 页 共 113 页 合富辉 煌房地产 全程策划全程服务 2． *县 房地产 市场 整体发展 *县 房地产市场成交情况 *县 房地产 近两年 成交情况 数据来源：天津市房地产市场管理部 05 年 *县 商品房总体成交 万平方米比 04 年 万平方米同比下 降了 43%，主要原因是因为受到了国家宏观调空，以及房价增速过快；截至 05 年底 *县 商品房均价比 04 年初上涨了 54%。 近期 *县 商品房及二手房成交情况分析 商品房成交套数。