物业管理师考试辅导课程讲义(编辑修改稿)

物业管理师考试辅导课程讲义(编辑修改稿)内容摘要：

水、采暖通风、电气、消防等设施设备，配套建筑以及场址库址绿 化等的规划设计。 单 + 6．扩建增建停车场 (库 )的可行性分析 从 政策、技术、经济和客户需求 等方面对停车场 (库 )扩建增建工程的可行性进行分析。 多 7．扩建增建停车场 (库 )的环境影响评价 预测和评估停车场 (库 )的扩建增建可能给物业管理区域带来的正面和负面环境影响。 8．扩建增建停车场 (库 )的投资估算 根据建设规划，估算扩建增建停车场 (库 )的投资规模，设计筹资途径。 + 9．扩建增建停车场 (库 )的效益分析 主要根据扩建增建停车场 (库 )的租售形式和定价，分析和预测扩建增建停车场 (库 )的经济效益和社会功 能。 如果停车场 (库 )是利用产权归业主所有的公共区域建设的，那么停车场 (库 )的租售收入，除了应按规定交纳一定的税费以外，物业管理企业可以获得其中一部分作为管理服务费，其余主要应归业主和投资者所有。 + 10．规划设计图件 至少应包括物业管理区域内停车场 (库 )现状分析图、扩建增建规划总图以及配套设施规划图。 (三 )综合经营服务场所的再开发 物业的建设单位一般都会按规定在物业管理区域内配套建设一些服务设施，如幼儿园、中小学、底层商铺等。 综合经营服务场所的再开发，就是在现有物业管理区域内为综合经营服务项目准 备房屋和场地，以 弥补原有设施的不足，满足客户的使用需求 多 (三 )综合经营服务场所的再开发 方 /多（ 1/2/3/4/6） 综合经营服务场所再开发方案主要应包括以下内容： 1． 现有综合经营服务场所分析 主要分析物业管理区域内现有综合经营服务场所的数量、用途、分布、使用现状、存在的问题与制约因素等。 10 2． 综合经营服务场所再开发的原则与目标 包括再开发综合经营服务场所的意义、目的、原则、依据、建设期限和预期目标等。 + 3． 综合经营服务场所再开发的可行性分析 首先分析开展综合经营服务项目的可行性，然 后分析经营场所再开发的可行性。 在分析物业管理区域人口数量、消费水平和服务需求、现有综合经营服务场所以及周边地区同类服务供给情况的基础上，从经济上、政策上和技术上对综合经营服务场所再开发进行可行性分析。 4． 综合经营服务场所再开发内容与方式的规划 首先根据物业区域的实际情况和客户需要 ,规划设计出拟增加的综合经营服务项目 ,然后规划安排拟增加项目所需要的经营场所 .可对原有配套公共性服务建筑和场地稍加装修装饰即进行利用 ,也可根据业主或业主大会的意见改造、改建原有建筑和场地 .如没有现成的建筑和场地可利用 ,可考虑向 开发商或业主租赁必要的经营场所 ,并按照拟增加综合经营服务项目的需要对经营场所进行装修、改造 .有时也可考虑增建新建部分综合经营服务项目所需经营场所 .增建新建部分经营场所时 ,要特别注意合理选址 ,不能占用绿地、道路广场、停车场 (库 )等已设定专门用途的用地和空间 + 5．综合经营服务场所再开发具体方案的设计 主要包括拟再开发的综合经营服务场所的位置、规模、平面布局、建筑风格、改造方案、装修方案以及给水排水、采暖通风、电气、消防、绿化等配套设施设备的布置。 6． 综合经营服务场所再开发的投资估算 根据建设规划，估 算综合经营服务场所再开发的投资规模，设计筹资途径。 7．综合经营服务场所再开发的环境影响评价 预测和评估综合经营服务场所的再开发可能给物业管理区域带来的正面和负面环境影响。 8．综合经营服务场所再开发效益分析 在分析拟增加综合经营服务项目效益的基础上，根据再开发的综合经营服务场所的租售形式或经营形式，分析和预测其可能产生的经济效益、社会效益和环境效益。 如果是利用产权归业主所有的公共区域进行经营场所再开发，那么其租售收入中除应缴税费外，物业管理企业可以获得其中一部分作为管理服务费，其余主要应归业主和投资者所有。 9．规划设计图件 至少应包括拟改造的综合经营服务场所现状分析图、扩建增建规划总图、装修设计图以及配套设施规划图。 相关知识 一、物业再开发利用的含义 物业的再开发利用是指对已建成并投入使用的房屋建筑、配套设施和场地等进行改造和局部增建，以提高物业使用价值的活动。 在这里，物业的再开发利用特指对物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的再开发利用。 在物业管理区域内，物业共用部位和共用设施设备的再开发利用应由业主或业主大会做出决定，可以由物业管理企业来实施。 二、物业再开发利用的原则和条件 情 /多 (一 )物业再开发利用的原则 1． 尊重业主意愿的原则 物业的共用部位和共用设施设备是否需要再开发以及再开发利用的方向和性质，应由业主或业主大会做出决定。 2．经济适用的原则 3．科学规划的原则 (二 )物业再开发利用的条件 1．物业本身的条件 2．业主的愿望 3．物业管理企业的运作能力 三、城市绿化规划、建设与管理的相关规定 我国与城市绿化规划、建设与管理有关的法律法规已有多项，以下是在物业管理区域内进行绿地景观再开发时需要遵守的几项主要的全国性法规及其相关内容。 11 (一 )《城市绿化条例》 任何单 位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。 任何单位和个人都不得损坏城市树木花草和绿化设施。 砍伐城市树木，必须经 城市人民政府城市绿化行政主管部门 批准，并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。 百年以上树龄的树木，稀有、珍贵树木，具有历史价值或者重要纪念意义的树木，均属古树名木。 严禁砍伐或者迁移古树名木。 因特殊需要迁移古树名木，必须经 城市人民政府城市绿化行政主管部门 审查同意，并报同级或者上级人民政府批准。 (二 )《城市绿线管理办法》 《城市绿线管理办 法》是建设部于 2020年 9 月 13日以 112号令发布的，自 2020年 11月 1 日起施行，适用于城市绿线即城市各类绿地范围的控制线的划定和监督管理。 以下是《城市绿线管理办法》中与物业管理区域绿地景观再开发关系较为密切的一些主要内容。 (三 )《城市绿化规划建设指标的规定》 建设部制定的《城市绿化规划建设指标的规定》 (建城 [19931784号 )自 1994年 1 月 1 日起实施。 根据该规定，城市绿地包括公共绿地、 居住区绿地、单位附属绿地 、防护绿地、生产绿地、 风景林地 6 类，各类绿地单项指标应符合下列要求： (1)新建居住区 绿地占居住区总用地比率不低于 30％。 (2)城市道路均应根据实际情况搞好绿化。 其中主干道绿带面积占道路总用地比率不低于 20％，次干道绿带面积所占比率不低于 15％。 (3)城市内河、海、湖等水体及铁路旁的防护林带宽度应不少于 30米。 (4)单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于 30％，其中工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心等绿地率不低于 20％：产生有害气体及污染工厂的绿地率不低于 30％，并根据国家标准设立不少于 50米的防护林带；学校、医院、休疗养院所、机关团体、公共文化设施、部队等单位的绿地率不低 于 35％。 因特殊情况不能按上述标准进行建设的单位，必须经城市园林绿化行政主管部门批准，并根据《城市绿化条例》第十七条规定，将所缺面积的建设资金交给城市园林绿化行政主管部门统一安排绿化建设作为补偿，补偿标准应根据所处地段绿地的综合价值所在城市具体规定。 (5)生产绿地面积占城市建成区总面积比率 不低于 2％ (四 )《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化企业资质标准》 (五 )《城市居住区规划设计规范》 修订版国家标准《城市居住区规划设计规范自 2020年 4 月 1 日起施行，适用于城市居住区的规划设计。 其 中第 7部分是专门关于绿地的规划设计规范，以下是该部分的主要内容。 居住区内绿地应符合下列规定： (1)一切可绿化的用地均应绿化，并宜发展垂直绿化。 (2)宅间绿地应精心规划与设计。 (3)绿地率：新区建设不应低于 30％ ；旧区改建不宜低于 25％。 单 居住区内的绿地规划 ,应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件 ,采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统 公共绿地的位置和规模，应根据规划用地周围的城市级公共绿地的布局综合确定。 居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团 不少于 ㎡ /人，小区 (含组团 )不少于 lm2/人 居住区 (含小区与组团 )不少于 ，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。 旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的 70％。 (六 )《公园设计规范》 (七 )《城市绿化工程施工及验收规范》 竣工验收时间应符合下列规定： (1)新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可验收。 (2)地被植物应在当年成活后，郁闭度达到 80％以上进行验收。 (3)花坛种植的一、二年生花卉及观叶植物，应在种植 15天 后进行验收。 12 (4)春季种 植的宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。 秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。 绿化工程质量验收应符合下列规定： (1)乔、灌木的成活率应达到 95％以上 ，珍贵树种和孤植树应保证成活。 (2)强酸性土、强碱性土及干旱地区各类树木成活率不应低于 85％。 (3)花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到 95％ (4)草坪无杂草 ,无枯黄 ,种植覆盖率应达到 95％ (5)绿地整洁，表面平整。 (6)种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。 (7)绿地附属设施工程的质量验收 应符合《建筑安装工程质量检验评定统一标准》 GBJ301的有关规定。 四、停车场 (库 )设计与建设的相关法规 停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所。 停车场有地上停车场和地下停车场。 汽车库是指停放和储存汽车的建筑物。 汽车库有地上汽车库和地下汽车库之分，有 敞开式汽车库和封闭式汽车库 之分。 根据停车方式，汽车库还可以分为坡道式汽车库和机械式汽车库。 在汽车库停车楼层之间，汽车沿坡道上、下行驶者为坡道式汽车库。 机械式汽车库是指使用机械设备作为运送或运送且停放汽车的汽车库。 (一 )《中华人民共和国道路 交通管理条例》 1988年 7 月 4 日公安部颁发的《中华人民共和国道路交通管理条例》【 88]公发 15号文自 1988年 8 月 1 日起施行。 属国家 该条例规定， 停车场 (库 )须由城市规划部门审核，并征得公安机关同意后，方准施工； 任何单位和个人未经公安机关批准，不准占用道路摆摊设点、停放车辆、堆物作业、搭棚、盖房、进行集市贸易和其他妨碍交通的活动。 (二 )《停车场建设和管理暂行规定》 根据 1989年 1 月 1 日起施行的公安部和建设部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》，停车场的建设必须符合城市规划和保障道路交通安全畅 通的要求，其规划设计须遵守《停车场规划设计规则 (试行 )》。 停车场的设计方案 (包括有关的主体工程设计方案 )，须经城市规划部门审核，并征得公安交通管理部门同意，方可办理施工手续；停车场竣工后，须经公安交通管理部门参加验收合格方可使用。 (三 )《停车场规划设计规则 (试行 )》 《停车场规划设计规则 (试行 )》规定 :机动车停车场的出入口应有良好的视野 .机动车停车场车位指标大于 50个时 ,出入口不得少于 2 个 大于 500个时，出入口不得少于 3 个。 出 A． n 之间的净距须大于 10m，出入口宽度不得小于 7m。 机动车停车场内的停 车方式应以占地面积小、疏散方便、保证安全为原则。 机动车停车场内的主要通道宽度不得小于 6m。 自行车停车场原则上不设在交叉路口附近。 出入口应不少于 2 个，宽度不小于 2． 5m。 自行车停车方式应以出入方便为原则。 (四 )《汽车库建筑设计规范》 汽车库总平面布局的功能分区应合理，交通组织应安全便捷，环境应符合现行行业标准《城市容貌标准》 (CJl6)的规定。 总平面布局、防火间距、消防车道、安全疏散、安全照明、消防给水及电气等规划建设，应符合现行国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 (GB50067)的规定。 A、 库址内车行道与人行道应严格分离， B、消防车道必须畅通。 C、库址绿化率不应低于 30％ ， D、库址内噪声源周围应设隔声绿化带等绿化设施。 (五 )《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 案 国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 (GB5006797)自 1998年 5 月 1 日起施行。 车库的防火设计，须做到安全适用、技术先进、经济合理。 应符合国家现行的有关设计标准和规范的要求 该标准从防火分类和耐火等级、总平面布局和平面布置、防火分隔和建筑构造、安全疏散、消防给水和固定灭火系统、采暖通风和 排烟、电气等方面，明确了对汽车库、修车库、停车场防火设计的规范要求。 + 汽车库、修车库周围应设环形车道，困难时可沿建筑物的一个长边和另一边设置消防车道，消防车道宜利用交 13 通道路。 消防车道的宽度不应小于 4m，尽头式消防车道应设回车道或回车场，回车场不宜小于 12m * 12m。 5 穿过车库的消防车道，其净空高度和净宽均不应小于 4m，当消防车道上空。