大型商业地产项目顶级策划模式完整版(编辑修改稿)

大型商业地产项目顶级策划模式完整版(编辑修改稿)内容摘要：

点呢。 出示卡片 9 01请问您通常多久逛街购物一次。 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 两星期一次 3 一个月一次 4 三个月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 从来没去过购物 9 其他（请注明） 0 出示卡片 10 01去某个商业区逛街的时候，以下的因素对您而言，重要程度如何。 这里， 5 分代表非常重要， 1 分 代表一点也不重要，请用卡片上的尺度去对这些因素评分。 非常重要 一点也不重要 货物的选择、款式、品牌 21 商业区的格调 商业区的位置 货物的价格 有吃东西的地方 有休息的地方 有娱乐的地方 出示卡片 11 01通常您会选择什么样的商业区逛街购物。 知名度高 货物齐全，包罗万象 货物时尚，合潮流 促销活动热 闹 货物价格贵 货物价格公平 促销优惠多 建筑漂亮 吃东西方便 娱乐设施丰富 货物价格便宜 购物环境舒适 货物种类适合我 高档的 22 适合普通老百姓的 店铺规划有条理 环境设施较新 配套设施较新 配套设施齐备 餐厅食品质量好 可以讲价的 导游带去的 其他（请注明） 出示卡片 12 01当购买以下物品时中，您最可能在哪一个地方购买。 男士服装、男鞋 女士服装、女鞋 首饰、钟表 儿童服装、童鞋 书 家居用品 家用电器 寝室、浴室用品 家具 化妆品、化妆用具 电子、计算机配件、产品 23 食品 出示卡片 13 01 请问您到逛街购物地点的时候，一般会做卡片上哪些活动。 购物、逛商店 吃饭 吃点心、小食 饮茶、咖啡、汽水、包装饮料 吃冰淇淋、吃甜点 唱卡担、看电影 打保龄球、滚轴溜冰、打游戏机 逛书店、看展览、看比赛 其他（请注明） 出示卡片 14 01平均来说，卡片上四类活动各占你逛街时间的百分之几。 01平均来说，卡片上四类活动各占你逛街花费的百分之几。 时间 花费 购物 吃喝 娱乐 文化 合计 100% 合计 100% 24 出示卡片 15 01您最想逛的是什么 区域。 女人街 计算机城 家电世界 男士世界 游乐场 食街 音像屋 书于 电子产品总汇 精品屋 其他（请注明） 出示卡片 16 0请问您一般会购买什么档次的产品。 高档 中高档 中低档 低档 不固定 其他（请注明） 25 出示卡片 17 02请问您在购买东西时会选择呢。 固定买一个牌子的产品 哪个牌子有优惠我就买哪个牌子 我比较相信售货员推荐的产品 我会买价格比较便宜的 哪个品牌广告宣传得多我就买哪个 朋友、同事、亲戚推荐的我就买 其他（请注明） 02 请问您理想中的购物环境上什么样的。 消费者生活形态 现在我们 谈谈一些您平时的生活习惯和对生活的一些看法 出示卡片 18 02请问平时的空闲时间您是怎样度过的。 躺在家里什么都不做，看电视或看杂志 和邻居、朋友喝茶谈天 读书或者听音乐 做做手工，种花或者养鱼 在附近散散步 逛逛街、购物 玩麻将、围棋、象棋等 到酒吧、餐厅吃饭 26 做各种运动 附近地方的旅游 观赏电影、戏剧、音乐会等 参加各种培训班学习 做家务 其他（请注明） 出示卡片 19 02请问在过去的半年里，下面这些地方您去得最多什么地方。 网球、排球等运动场 高尔夫球场 游泳池 体育馆、室内运动中心 保龄 球馆 餐厅 公园 商店、百货商场 其他（请注明） 出示卡片 20 02请问您去得最多的是 （读出 023 答案）的频率平均是多少。 一星期三次或以上 一星期 1－ 2 次 27 两星期一次 一个朋一次 三个朋一次 半年一次 一年一次 少于一年一次 出示卡片 21 02请问下面的哪些描述和您目前生活比较符合。 （选择答案学无超过三个） 026 027 想要什么都有，物质生活很丰富 每天的生活很精彩，天天有新意 物质生活很满足，但工作压力大 工作很紧张，生活紧张，身 心疲惫 生活无规律 没有什么时间和朋友在一起 一心从事自己喜欢的工作 舒适温暖的家庭生活 自由自在的惬意生活 什么都不用做，什么都有 出示卡片 22 02对于下面描述现在与将来的句子，请问 28 只要将来生活好，现在辛苦一点都不怕 将来的事很遥远，只要现在很舒服就可以了 只要现在辛勤的工作，将来生活才会舒适 即使很辛勤的工作，将来也不过如此 我会一直很勤奋地工作，不管现在还是将来 对于将来我觉得一定会比现在好 其他（请注明） 背景资料 下面是一些关于您个人的问题，我们只是作为资料分析使用，希望您不要介意 B记录性别： 男 女 出示卡片 23 B2 您的婚姻状况。 单身 已婚 离婚 丧偶 分居 出示卡片 24 B请问您的受教育程度 小学或以下 初中 高中、中专 大专 本科 29 硕士或以下 出示卡片 25 B请问您的职业是： 国营企业 干部 1 职员 2 外资、合资、港澳合资企业 管理人员 3 职员 4 事业性单位 干部 5 职员 6 私营企业 管理人员 7 职员 8 党政府机关 干部 9 职员 1 自由职业者 2 私营企业主 3 无职业者 4 离 退休人 员 5 其他（请注明） 出示卡片 26 B请问您通常上下班的交通工具是： 30 自行车 摩托车 出租汽车 私家小汽车 公交车 不使用交通工具 其他（请注明） 出示卡片 27 B请问卡片中哪个最能代表您的个人月收入。 500 以下 500－ 799 元 800－ 999 元 1000－ 1249 元 1250－ 1499 元 1500－ 1999 元 2020－ 2999 元 3000－ 3999 元 4000－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000 元以上 31 出示卡片 28 B请问 卡片中哪个最能代表您家庭每月的总收入。 1200 元以下 1500－ 1999 元 2020－ 2499 元 3000－ 3499 元 3500－ 3999 元 4000－ 4499 元 4500－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000－ 8999 元 9000－ 9999 元 10000 元以上 拒答 B8 请问您家里有多少位家庭成员。 我指的是那些一周至少 5 天住在这里的家庭成员。 请记录： 人 宏策划第二步 商业项目战略 32 一、战略性总体定位 二、商业定位 业态定位 主题定位 目标 市场定位 功能定位 档次定位 价格定位 经营方式定位 形象定位 定位是商业项目及产品成败的关键。 产品市场就妈像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。 雪莲必在冰原，蔓草则必喜温好阴，植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。 商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。 一、战略定位 项目商业定位 项目市场定位 项目主题定位 项目业态定 位 项目价格定位 项目档次定位 项目形象定位 经营方式定位 项目功能定位 二、商业定位 （一）、业态定位 业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。 而业态定位即对商业项目林做成什么形式的商业确定定位。 FIP 商业“宏策划通过对销售店的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业零售业态分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九大业态。 百货店（ DEPARTMENT） 33 在一个大型建筑物内， 根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 超级市场（ SUPER MARKET） 指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾客提供日常必需品为主要目的地的零售业态。 大型综合商场（ CENTERAL CHANDISE STORE） 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态。 便利店（ CONVENIENCE STORE） 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 专业店（ SPECIATITY STORE） 经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当服务的零售业态。 专卖店（ EXCLUSIVE SHOP） 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 仓储商店（ DISCONTENT STORE） 在大综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的，采取自选方式销售的零售业态。 家居中心（ HOME CENTER） 改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品，日用杂品，技术及服务为主的，采取自选方式销售的零售业态。 购物中心（ SHOPPING CENTER） 企业有计划地开发、拥有、管理运营的种类零售业态，服务设施的集合体。 34 中国的购物中心有三种类型，一是城市商业区域副中心购物中心，二是城郊区大型购物中心，三是。