房地产金融个人住房贷款(编辑修改稿)

房地产金融个人住房贷款(编辑修改稿)内容摘要：

Mi=M1*（ 1+d） i1 提前还款的处理已讲过，不再重复。 四、抵押权登记 借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。 具体程序如下： ⑴登记时限 抵押当事人必须在抵押合同签订的 30天内 ，向产权登记机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在 15个工作日内 作出是否准予登记的书面答复， 抵押合同在生效日为登记之日。 ⑵应提交的文件 抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、《 国有土地使用权证 》 、 《 房屋所有权证 》 或 《 房地产权证 》（共有房屋还必须提交 《 房屋共有权证 》 和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。 ⑶ 房屋抵押权的设立与变更 以房屋的所有权证抵押 的，抵押的设立是通过产权登记机关在 《 房屋所有权证 》 上 作 他项权利记载 ，并同时向抵押权人颁发 《 房屋他项权证 》 ；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在 抵押合同 上作记载。 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起 15天内 ，到原登记机关 办理变更或注销抵押登记手续。 以期房抵押的 ，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理抵押登记手续，以 防止开发商重复销售同一房屋。 在取得 《 房屋所有权证 》 后要及时办理正式的抵押登记手续。 以土地上建筑物并依法获得土地使用权作抵押的，要到土地管理部门的产权登记机关或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。 具体手续与房屋抵押登记基本一致， 只是时间上要求更严格。 ⑴土地使用权抵押登记申请 ⑵土地使用权抵押登记和变更登记 第四节 个人住房贷款贷后管理与贷款偿还 一、贷后检查及违约处理 贷后检查 包括以下内容： ⑴借款人依合同约定归还贷款本息情况； ⑵借款人有无骗取银行信用行为； ⑶借款人品行、职业、收入和住所等影响还贷能力的因素变化情况； ⑷保证人保证资格和保证能力的变化情况； ⑸抵押物保管及其价值变化情况； ⑹项目工程进度和抵押预登记和正式登记落实情况； ⑺有关合同及相关资料的完整性和有效性情况； ⑻贷款资产风险程度、变化及其发展趋势； ⑼其他关系放款人债权实现和保障的内容。 贷款形态 是指 根据贷款的风险程度对贷款进行的分类 ，目前尚无统一标准，一般划分为 5级： ⑴正常贷款 ⑵关注贷款 ⑶次级贷款 ⑷可疑贷款 ⑸损失贷款 贷款检查 分 抽查 和 重点检查 ，其程序包括 5个主要环节。 对违约贷款的处理包括 9种基本方式。 二、贷款档案的建立与管理 个人住房抵押贷款发放后， 银行信贷部门必须建立统一的贷款资料库 ，由专人负责，集中保管 贷款原始资料。 三、清户撤押 借款人清偿全部贷款本息后， 银行应及时通知借款人（及保证人），持有效证件办理清户撤押手续。 手续完成后，个人住房抵押贷款业务才能宣告正式结束。 第五章 房地产开发贷款 引言： 房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体，目前也是最主要的业务之一。 房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。 其 特点 是： 单项贷款规模大 、 受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高。 • 房地产开发贷款程序 • 房地产开发的项目评估 • 房地产开发贷款贷后管理 第一节 房地产开发贷款程序 房地产开发贷款的 操作流程 ： 递交申请 → 受理审查 → 项目评估 → 核查审批 → 办理手续 → 资料归档 → 贷后管理 → 收贷撤保 一、房地产开发贷款申请 借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现为： 4证 —— 《 建设用地规划许可证 》 、 《 建设工程规划许可证 》 、 《 国有土地使用权证 》 、 《 建设工程开工证 》。 在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料： ⑴单位资料 包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。 ⑵项目资料 项目 资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。 包括 —— 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告； 建设用地规划许可证； 建筑工程规划许可证； 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证； 地价缴交凭证复印件； 施工许可证； 房地产预售许可证； 合作项。