房地产金融房地产金融基本知识(编辑修改稿)

房地产金融房地产金融基本知识(编辑修改稿)内容摘要：

及 抵 押 合 同 公 证 借 款 合 同 抵 押 合 同 编 号 分 发 借款合同变更 借款合同解除 借款合同终止 借款合同违约 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁决 可设定为抵押物的房地产 包括： ⑴依法通过出让、转让方式获得的 国有土地使用权 ； ⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法获得的 房屋期权 ； ⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他 地上定着物 ； ⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的 土地使用权。 ⑴ 权属有争议或不清的房地产； ⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； ⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； ⑹未依法登记领取权属证书的房地产； ⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； ⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； ⑽划拨土地使用权。 目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时 应注意以下问题 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。 ⑷新增添附物问题 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。 房屋的抵押期限应与借款期限一致。 抵押物的权益期限不能低于抵押期限。 贷款人对自己的抵押权有 物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。 物上请求权 包括 ： ⑴停止侵害请求权 ⑵请求恢复原状或提供额外担保 ⑶消除危险请求权 ⑷排除妨碍请求权 ⑸损害赔偿请求权 当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括 折价、拍卖和变卖 等，其中 拍卖 是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程。 ⑴ 拍卖应办理的手续 拍卖 是由委托方 委托拍卖人 进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。 实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方， 抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。 拍卖一定要按法定程序公开进行 ，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任。 ⑵ 房屋拍卖后的清偿顺序 房屋拍卖所得的 清偿顺序 是： A支付处分抵押房屋的费用， B扣除抵押房屋应承担的税款， C偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， D剩余金额返还抵押人， E若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。 ⑶ 重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以 重复抵押 ，在实现抵押权时， 按照登记的顺序来实现。 因此，房地产抵押必须进行 抵押登记 ，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。 ⑷ 房屋拍卖时的优先购买权 法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应 书面通知下列人员以保证他们的 优先购买权 ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人； D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。 期房 是尚未竣工的 预售房屋 ，其抵押应做二次登记： 一是签订抵押贷款合同时的 期楼抵押登记 ； 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的 房屋抵押登记。 三、质押贷款 质押 也称 质权。 质权 是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。 设立质权的人为 出质人 ， 享有质权的人为 质权人。 ⑴ 质权人对质押财产享有占有权 ⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权 ⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 ⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务 ⑴ 质押与抵押的 共同点 A都属于物权的担保方式； B都以取得所押财产的价值为目的； C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离； D都以所押财产的价值优先受偿。 ⑵ 质押与抵押的区别 A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。 B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。 D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。 ⑴ 质押的参与人 质押的参与人包括： 债权人，享有债权和质权者 ；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人 ； 出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。 质物按其性质可分为动产质押和权利质押。 法律对出质人有严格的资格规定。 ⑵出质人与质权人的权利和义务 法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。 随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。 我国的 《 担保法 》 对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种 债券和 存款单 等有价证券。 根据 《 担保法 》 第 65条的规定，权利质押合同应包括如下内容： ⑴被担保的主债权的种类和数额 ⑵债务人履行债务的期限 ⑶质物的名称、数量、质量、状况 ⑷质押担保的范围 ⑸质物移交的时间 ⑹当事人认为应当约定的其他事项 ⑺补正 《 担保法 》 第 64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。 对个人住房质押贷款的 质押标的 主要为各种债券和存款单，其 标的范围的效力包括 ： 凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。 同时，还应 特别注意如下方面 ： ⑴优先受偿的效力 ⑵对出质人权利的限制 ⑶质权人占有权利证书的权利 ⑷质权人必须履行应尽的义务 ⑸权利质押权的消灭 四、保证贷款 保证 是 债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。 保证债务履行的第三方为 保证人 ，其债务被担保履行的 债务人为被保证人。 保证是为担保债权的实现而设立的， 参与人包括债权人、债务人和第三方（保证人） ，他们的关系如下： ⑴ 债权人与主债务人的主债权债务关系 ，是保证关系成立和存在的前提，在三方关系中处于基础性和主导性地位； ⑵ 主债务人与保证人之间的委托保证合同关系 ，这是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直接关系。 ⑶ 保证人与债权人的之间保证关系 ，保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定对主债务的保证范围和保证期限等。 ⑴ 保证的特征 保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此： A保证人负无限责任， B保证易于设定和执行， C保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。 ⑵保证的性质 A人身性 B从属性 C代偿性 D转移性 E独立性 ⑴ 保证人须具有民事主体资格 ⑵保证人须具有代为清偿债务的能力 ⑴ 公民作为保证人承担保证责任的财产范围 ⑵企业作为保证人承担保证责任的财产范围 ⑴ 保证合同的概念 保证合同 即保证人与债权人订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。 ⑵保证合同的法律特征 A保证合同是从合同； B保证合同是有名合同； C保证合同是单务合同； D保证合同是诺成性合同。 ⑴ 被保证的主债权种类、数额； ⑵债务人履行债务的期限； ⑶保证的方式； ⑷保证担保的范围； ⑸保证期限，以及双方认可的其他事项。 第三章 抵押贷款的运作 • 杠杆原理 • 抵押贷款的偿还 • 抵押贷款的运行过程 • 抵押房屋的使用和管理 • 利率变化对还款额的影响 • 期前还款的处理 • 其他抵押贷款类型 第一节 杠杆原理 杠杆原理 是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于 现金流 会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。 一、杠杆原理的特性 资产总额 V： 在房地产经济中是特指某项房地产投资的 市场价格，即买入价。 负债 M： 特指购买该项房地产而 借入的资金。 股东权益 E： 特指在该项房地产投资中投资者所投入的 自有资金。 三者的关系是 ： V=M+E M/V为 负债比率 ， 在投资的初始期即为 按揭成数（贷款比率） E/V为 权益比率 ， 在投资的初始期即为 首付成数（首付比率）。 收益 CF： 指在房地产经营中每年所产生的 净现金流 ，即每年经营收入减去经营费用的差值。 在房地产经营中， 净营业收益的分配为两部分： a付给银行贷款利息， b股东收益。 即 :CF=M*i+股东收益 资产收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股东收益收益率： Y=股东收益 /股东权益 =（ CFM*i） /E 由 资产收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。 由此，我们还可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 这里，我们记 （ Ri） 为 D， 即 资产收益率与贷款利率的差 ；记 V/（ VM） 为 L， 即 权益比率的倒数，称为杠杆因子。 则Y=i+D*L 上述分析是基于 现金流 和 普通会计准则 的财务分析，其结果就像普通物理学的“ 杠杆原理 ”一样，所以，我们把 通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“ 财务杠杆 ”法 ，怎样的杠杆因子才适当呢。 我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分三种情况来计算。 ⑴杠杆效应 有一幢公寓价值 2020万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为 90%），贷款的年利率为 12%，公寓出租的年净收益为 300万元。 则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。 不同贷款比率股东权益收益率差 贷款比例 /% 经营收入 /万元 负债成本（贷款年利息） /万元 权益收入 /万元 权益资本（投入的自有资金） /万元 负债（贷款额） /万元 权益收益率 /% 资产收益率 /% 资产收益率与贷款利率差 D 杠杆因子 L 0 300 0 300 2020 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3。