连云港晶御中央整合营销推售策略建议(编辑修改稿)

连云港晶御中央整合营销推售策略建议(编辑修改稿)内容摘要：

产品定位 定位语： 西双湖畔，中央景观区宽景高层大宅。 3,7楼房源在产品定位上沿袭项目前期定位理念，以“中央景观区为宣传主线，同时针对 3,7号楼房源的具体情况增加了高层宽景大宅的诉求点。 目的在于更好的宣传高层产品，弱化高层在当前东海市场的抗性，最终达到高层的有效去化。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 形象定位 形象定位：居高临下，俯瞰一世繁华。 备选：居高，显王者气魄；临下，展过人眼力。 以高层的产品形象推向社会，言简意赅的阐述高层的优越性，展现高层的核心卖点，给人以视觉冲击，目的在于给客户留下印象，将高层优势传达给客户并使其接受高层。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 3组团暨高层产品折页 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 3组团暨高层产品折页 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 推广策略定位 推广策略定位：中低价位预期、预定低门槛、集中性促销、样板策略 3,7号楼在向外宣传推广的过程给客户中低价位的预期以吸引客。 本次认筹以客户交 20200元抵 40000元的方式尽可能大量的吸引客户。 本次推盘过程中以集中性的宣传促销活动为主，计划于 9月 10— 12日举行中秋看房节活动、 10月 1日 — 7日举行国庆七天乐活动、 9月 26日 — 10月 18日举行水晶节 晶御中央生态志愿大行动、 10月 22日在东海体育馆举行大型的铭龙会活动等等，以活动宣传为方式，集中性促销。 样板房策略：向外宣传项目样板间计划，欢迎客户前来项目观看实景样板间或是以图片的方式展示样板间实景。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 价格与优惠策略 PART2 高层平价 铭龙会 老带新 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 高层平价 建议将二组团（ 5,6号楼）剩余房源以及三组团的 15层到 20层设定一个价格， 20层到 25层设定一个价格，将高楼层价格分区间拉平目的在于将客户往高楼层推。 促进较高楼层房源的销售，从而实现项目的整体去化。 高层平价策略 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 铭龙会 铭龙会 预计 9月 5日通知客户来售楼部看房，此时顺带针对老客户的铭龙会会员卡制度，从 5日起凡是有老业主前来售楼部均可领取铭龙会会员卡， 10月 22日在东海体育馆举行盛大的铭龙会活动。 凡是在晶御中央购房（购买一套）的客户均可领取金卡一张。 凡是在晶御中央购房二套以上（含两套），均可领取铭龙会钻石卡一张。 在晶御中央购买一套住房同时推荐新客户成功成交三套及以上即成为铭龙会钻石会员，领取钻石卡一张。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 铭龙会会员要求 金卡会员 购买铭龙置业旗下楼盘房屋（含住宅和商业），即为铭龙会金卡会员。 钻石卡会员 购买铭龙置业旗下楼盘房屋（含住宅和商业）两套及以上；或者购买一套房屋（含住宅和商业）、推荐新客户成功购买三套及以上，即为铭龙会钻石卡会员。 铭龙会会员权益 一、金卡会员权益 您可以尽早获得或帮助您的亲友获得铭龙置业旗下楼盘最新的信息和资料。 您可以在楼盘开盘认购正式启动之前得到优先安排，参观了解铭龙置业开发物业的情况；您可得到优先安排进行物业认购 您可以通过本会了解购买房产的基本常识，本会尽力帮您解答有关房地产方面的咨询和疑惑。 您可以获邀参加本会举办的各项会员活动，获得意想不到的惊喜和丰盛的奖励。 您可以参加铭龙置业旗下楼盘的“老带新优惠大红利”活动，每介绍一位客户成交获得“金卡红利奖励”（价值 300元） 您可以参加铭龙置业旗下酒店的增值活动，每年享受一天的免费客房。 二、钻石会卡员权益 您可以尽早获得或帮助您的亲友获得铭龙置业旗下楼盘最新的信息和资料； 您可以在楼盘开盘认购正式启动之前得到优先安排，参观了解铭龙置业开发物业的情况；您可得到优先安排进行物业认购 您可以通过本会了解购买房产的基本常识，本会尽力帮您解答有关房地产方面的咨询和疑惑； 您可以获邀参加本会举办的各项会员活动，获得意想不到的惊喜和丰盛的奖励； 您可以参加铭龙置业旗下楼盘的“老带新优惠大红利”活动，每介绍一位客户成交获得“钻石卡红利奖励”（价值 500元） 您可以参加铭龙置业旗下酒店的增值活动，每年享受三天的免费客房。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 老带新政策 老带新： 老带新客户是晶御中央项目成交客户中重要的一部分，老带新政策的好坏，执行的是否到位关系着项目的整体销售。 3,7号楼蓄水期建议老带新政策如下： 与铭龙会相结合，向老客户发放金卡，钻石卡。 给其在身份上的优越感和实际的奖励（金卡会员介绍一位客户成功获得金卡红利奖励 300元，钻石卡客户介绍一位客户成功获得钻石卡红利奖励 500元）。 凡由持有金卡和钻石卡的老客户介绍来的新客户成交则新客户可享受 880元得购房优惠，并同样可领取铭龙会金卡一张，开始享受老客户权力和优惠。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 铭龙会 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 铭龙会 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 推广周期 PART3 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 时间阶段 蓄水筹备期 热销持续期 尾盘销售期 持续发展 主题 引起关注 迅速热销 尾盘去化与四组团推广 目的 预热准备 主题广告 维持阶段 工作 营销推广阶段划分 三组团开盘 不断造势 团的形象宣传，将产品顺利的推向市场。 此阶段采取的主要宣传方式以户外和媒体宣传为主，重点将产品信息传达给客户。 12年的 2月。 这一阶段为产品公开销售的黄金时期，也是项目销售业绩提升的关键时期。 这一阶段的核心工作是抓住时机，不断造势尽快的去化产品。 此阶段宣传方式主要采用户外和小众媒体介。 ，即将销售完毕的阶段。 这一阶段的核心工作是如何去化所有房源实现完美收官，尾盘期的房源常规上都存在一定为劣势，在市场上抗性较大，销售较为困难。 此时主要采取的方式有直接价，变相降价等方式，目的都是要消化剩余房源。 此阶段采取的营销方式主要是活动加小规模的媒体宣传。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 阶段划分及工作内容 PART4 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 一、蓄水筹备期： 9～ 11月中旬 阶段宗旨：进行项目后期营销推广工作的筹备，确定项目推广方向 ① 销售物料的准备、销售人员的培训等； ① 项目媒体布点的寻找与媒体采购工作； ① 售楼处整改 ① 项目现场包装的更改与完善；项目阶段 SP活动的确认与执行； 工作 / 展示 活动 ① “秋之韵”之国庆看房日 ② 铭龙会大型产品解析会 ① “秋之韵”之中秋看房节 ② 中秋西湖游第二次抽奖 ③ “秋之韵”之生态志愿大行动 媒体 ① 户外媒体上挂 客户 本项目已成交客户、晶御中央客户的维系与深挖 策略一：高端亮相前期准备 媒体选择 /攻城计划 策略一：包装及销售物料的准备 海报、户型单张、折页、现场包装、营销 中心展示包装 —— 树项目品牌形象 策略二：优质销售团队的打造 项目产品了解、专业培训、销售技巧、接待礼 仪等 推广策略 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 二、开盘持销期： ～ ① 提高客户成交率，保证销售速度； ① 逐步进入冬季，主要进行客户拦截工作； 工作 媒体 活动 ① 户外媒体继续拦截 展示 / ① 项目样板间的筹建； ① 短信、户外，小众媒体的投放； ① 三组团开盘活动 / ① 海外东海人新春交流会 ① 重点关注国外经商的东海人回国过年。 ① 户外媒体继续拦截 ① 样板间装修完成 客户 东海经营水晶的商人，工厂企业领导，企事业单位领导员工， 海外东海商人 阶段主旨：项目媒体全面投放，达到项目全面热销 推广策略 策略一：高端亮相 样板房开放、销售中心展示 策略二：形象解码，系列广告轰炸 媒体全城攻击 推广内容 西双湖畔，新城核心高层宽景大宅。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 三、尾盘销售期： ～ ① 尾盘去化； 工作 媒体 活动 展示 ① 老业主答谢会 客户 已成交客户的维系与深入挖掘，促进“老带新” 四组团客户进行积累与储备 阶段主旨：项目尾盘去化，四组团产品开始推广 ① 项目四组团的现场包装进行； ① 小众媒体为主； 推广策略： 策略一：客源动力开发，死亡客户复活 策略二：挖掘重点客户，各个击破 推广主题： 晶御中央三组团最后典藏房源奉献东海 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 尾房策略 PART4 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 尾房策略 — 中低层销控，高层正常销售 将二组团剩余房源的中低层销控，高层房源正常销售，此策略的目的在于将客户向高层房源推，结合将高层房价拉平的策略在一定程度上会有助于高层房源的去化。 为项目后期的销售解除困难。 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 第五部分 商业部分营销策略 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 市场定位 PART1 产品定位：城市优尚生活街 形象定位：临街， 24小时自由营业，赚钱不打烊 推广策略定位：区域唯一，区域大规划， 1年包租金 中 . 国 . 地 . 产 . 增 . 值 . 服 . 务 . 商 晶 御 中 央 项 目 组 谨呈：连云港铭龙房地产置业有限公司 产品定位 城市优尚生活街。