贵阳白金项目一期可研报告(编辑修改稿)

贵阳白金项目一期可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

...................................................... 70 重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金 项目 （一期） 可行性研究报告 第 6 页 共 71 页 重庆大川控股集团 有限公司编制 第一章 总体说明及研究 摘要 一、总体说明 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证 重庆 大川控股集团 有限公司 贵阳白金项目（一期） 投资的必要性、可能性、有效性和合理性。 根据项目特点， 我们 从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的 主要数据来源 是： ◆项目有 关经济技术和综合建筑面积指标， 是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成 ； 各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于贵阳市国土房管局或贵州统计局 ；建安工程造价的构成依据， 参照了贵阳市建设委员会公布的贵阳市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出。 ◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由 重庆 大川控股集团 有限公司 全资兴建的方案， 本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目 所在区域市场分析 ，结合本项目的实际情 况 严谨测算得出。 ◆本开发项目的各项财务分析部 分，按照目前 贵阳 市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。 二、 项目 摘要 项目 概况 贵阳白金项目（一期） 位置：贵阳市白云区 规划建设总占地面积： 466667㎡ （约 700亩） 建筑总面积： 2812625万 ㎡ 综合容积率： 产品形态 高层 住宅 +商业与 裙楼 门面 +车库 主要经济技术指标 重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金 项目 （一期） 可行性研究报告 第 7 页 共 71 页 重庆大川控股集团 有限公司编制 主要技术经济指标表 序号 项目 指标 单位 备注 1 规划净用地面积 466,667 ㎡ 净地，约 700亩 居住用地 ㎡ 商业用地 ㎡ 绿化用地 ㎡ 容积率 建筑密度 35% 绿地率 2 总建筑面积 ㎡ 其中： 地上建筑面积 ㎡ 地下建筑面积 ㎡ 住宅 ㎡ 按计容 95%计算 商业 ㎡ 地下车库 18569 个 3 可售建筑面积 ㎡ 4 不可售建筑面积 ㎡ 投资规模 本项目总投资包括开发成本与期间费用。 开发成 本包括土地费用 （含前期拆迁成本） 、前期费用、建安成本、基础设施费、 大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。 期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。 经测算，项目总投资 约 866012 万元， 可售 综合单方造价 3092元 /㎡。 序号 项目 总金额（万元） 单价（元 /㎡） 1 土地费用 2 勘察设计费 3 报批报建费 4 前期准备费 5 建安工程费 6 开发间接费 7 不可预见费 8 管理费 9 营销费 10 财务费用 11 营业税 12 土地增值税 13 交易印花税 成本合计 重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金 项目 （一期） 可行性研究报告 第 8 页 共 71 页 重庆大川控股集团 有限公司编制 经济效益评价 序号 指标名称 指标值 单位 1 项目总投入 866,013 万元 2 项目销售收入 1,277,940 万元 3 所得税前净现金收益 411,928 万元 4 所得税 102,975 万元 5 所得税后净现金收益 308,953 万元 6 税后投资收益率 % 7 税后财务净现值（ NPV） 182,862 万元 8 税后财务内部收益率（ IRR） % 9 税后投资回收期（静态） 年 10 税后投资回收期（动态） 年 结论 ：本项目财务内部收益率 大 大高于银行贷款利率及基准折现率，全部投资动态回收期为 ，项目盈利能力强，资金回收时间短，综合经济效益良好。 从财务评价看，该项目可行。 资金筹措计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是借贷资金，三是 销售收入转投入。 本项目资金来源如下： 预计投资： 866013万元 自有资金： 80000万元 借贷资金： 80000万元 销售收入转投入 ： 706013万元 重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金 项目 （一期） 可行性研究报告 第 9 页 共 71 页 重庆大川控股集团 有限公司编制 第 二 章 项目 概述 一 、 项目名称 贵阳白金 项目（一期）。 二、项目提出的背景 贵阳 是一座具有三千余年历史的国家级历史文化名城，是中国西部地区唯一的直辖市，是长江上游的经济中心，是一座依山而建，依水而居，驰名中外的名城。 直辖十年以来， 贵阳 紧紧抓住直辖、西部大开发和三峡工程建设的契机，以前所未有的发展速度在西部崛起，已成为长江上游经济发展的“火车头”。 去年国家定 贵阳 为城乡统筹发展试验区，“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。 白云 区 是 贵阳 重要区县之一，在近几年 特别是去年 贵阳 成为“特区”后 白云 区 房地产有了长足的发展。 2020年，随着 贵阳 大川控股集团 有限公司 业务拓展及可持续化发展战略的需要， 重庆大川控股集团 有限公司 战略性储备了 贵阳白金项目（一期） 片区土地。 白云 区 是 贵阳 最为宜居的地区之一。 整个宏观经济形势运行良好 ，加上 贵阳 市 政府 在政策上大力支持 白云 的发展，2020年将 白云 县和双桥区合并为 白云 区 ， 片区基础配套设施进一步完善，区域形象进一步提升。 在 白云 区 房地产业目前发展的现状和本项目独特的区域优势及众多利好的支持下，公司于 2020年开始对该地块进行开发。 整个项目占地 ，规划总建筑面积为 ㎡。 三、开发单位概况 本项目由 重庆 大川控股集团有限公司进行开发。 重庆 大川控股集团注册资本 ，总资产逾 40亿，员工逾 3000人，有 15家全资控股公司，是 重庆 市百强企业， AAA级信用企业。 集团以“海纳百川、有容乃大、科学严谨、持续创新”的经营之道，形成了以开发业、建材业为核心，覆盖制造业、金融、国际贸易、电子商务、旅游地产等多领域的大型现代化集团。 四、项目开发模式 本项目由 重庆 大川控股集团 有限公司 进行开发，项目开发包括高层住宅和商业。 项目的经营方式为： 住宅 、 商业 全部销售。 五 、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设 项目可行性研究的范围、编制依据 本可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状、重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金 项目 （一期） 可行性研究报告 第 10 页 共 71 页 重庆大川控股集团 有限公司编制 项目规划设计方案，项目一期建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。 其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合 贵阳 市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。 主要编制依据有： （ 1） 关于贵阳市白云区白金片区项 目合作备忘录 （ 2） 白云区白金片区土地开发建设合作框架协议书 （ 3）白云区白金片区土地一级开发合作协议书 （ 4）有关本项目的行政性文件及批复 （ 5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》 （ 6） 其它有关资料。 项目可行性研究前提及假设 （ 1）本可行性研究报告在 重庆 大川控股集团 有限公司 提供的相关资料和介绍有关情况的前提下做成， 重庆 大川控股集团 有限公司 对有关资料的真实性负责。 （ 2）项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报 告以 重庆 大川控股集团 有限公司 不改变其开发目的为前提。 （ 3）本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。 （ 4）项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。 （ 5）假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及周边环境无大的变化。 （ 6）本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为 ，如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符， 测算 将有相应调整。 重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金 项目 （一期） 可行性研究报告 第 11 页 共 71 页 重庆大川控股集团 有限公司编制 第 三 章 贵阳市及白云区 简介 一、基本概况 贵阳市 贵阳是中国贵州省的省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。 贵阳是中国首个”国家森林城市“，被中国气象学会评为“中国避暑之都”，良好的气候资源，尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适，非常适宜旅居和外地客商避暑。 白云区 白云区是贵阳市的 6 个市辖区之一，地处贵阳市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤，把守着贵阳市北 部的门户，战略地位十分重要。 该区东西最长为 28 千米，南北最宽为 20 千米，全区总面积 平方千米，占贵阳市总面积的 %，是全国最大的铝工业基地之一。 有意思的是，贵阳市的地理中心落在了白云区，贵州省的地理中心也恰好落在了这里，所以白云区素有“双心之区”，“贵州中心”的美誉。 白云区的经济 白云区人均生产总值一直位居全省第一名。 2020 年人均 GDP 已达到 3500 美元，据统计至 2020 年白云区人均 GDP 已突破 5000 美元大关。 白云区虽然历史短暂，但经济发展异常迅猛，已在经济发展史上留下了浓厚的 一笔，而且神话仍在延续。 作为贵阳市一颗璀璨的明珠，白云区与金阳新区已成为贵阳市近年来发展地最好最快的地区，被誉为“贵阳的浦东新区”。 2020 年是白云区实施“十一五”规划的起始之年。 一年来，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大、区政协的监督支持下，全区人民高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面落实科学发展观，紧紧围绕实现“三个率先”（在全市率先实现跨越式发展、率先实现城乡统筹发展、率先全面建设小康社重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金 项目 （一期） 可行性研究报告 第 12 页 共 71 页 重庆大川控股集团 有限公司编制 会）和建设“六个白云”（竞争白云、实力白云、富裕白云、魅力白云、生态白云、平安白云）的目 标，解放思想，开拓奋进，扎实工作，统筹推进经济、政治、文化、社会建设，较好地完成了区八届人大四次会议确定的目标任务。 2020 年，全区经济保持持续较快增长，实现生产总值 亿元，增长 %；完成财政总收入 亿元，增长%；完成地方财政收入 亿元，增长 %；完成全社会固定资产投资 亿元；城镇居民人均可支配收入达 10599 元，增长 %；农民人均纯收入达 4422 元，增长 %。 教育、科技、文化、卫生等社会各项事业取得新的成就，实现了“十一五”规划的良好开局。 白云区 总面积 270 平方千米。 2020 年末人口 万人，其中非 农业人口 万人，农业人口 万人。 属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风 高原气候 明显，夏无酷暑，冬无严寒，全区年平均气温为 ℃， 年极端最高温度 为 ℃，年极端最低温度为 ℃，这里气候极其宜人，环境十分优美，四季不分明，温差小，是许多旅游者 的理想避暑防寒之地。 境内自然资源丰富，全区农用地面积 公顷， 建设用地面积 公顷，未利用地面积 公顷。 矿产资源主要有铝土矿、铁矿、原煤、石灰石、 大理石 等，储量较大，品质较优，易于开采。 二 、历史沿革 贵阳市 东周以前：贵州为荆州。