芜湖项目市场调查报告(编辑修改稿)

芜湖项目市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

为主 17 城市拆迁安置户 3050岁 高中以上 已婚，子女 23岁以下可与长辈同住 2020 元以上 改善现有居住条件。 投资 90130ｍ 178。 为主 村镇行政管理人员及乡镇企业领导 3550岁 高中及以上文化水平 已婚，子女 523岁，可能与长辈子女同住 3500 元以上 改善居住环境 为子女购房 投资 120140ｍ178。 为主 ， 部分 140ｍ 178。 以上 文教卫生行业从业人员等 3040岁 大专以上 已婚，子女 010岁。 3000 元以上 改善现有居住环境 投资 100140ｍ178。 为主 市场潜力分析 投资前景较好。 芜湖县在机械工业园区迅速发展的带动下，县域经济发展速度较快，经济投资环境较好，投资前景看好；该宗土地面积适中，位置优越，便于快速启动和操作，可作为公司进入芜湖县、芜湖市房地产市场的切入点。 投资环境较好。 芜湖县房地产开发量、存量房及未来土地储备量不多，房产市场竞争相对较弱。 18 投资效益较好。 根据测算，芜湖 县现有楼盘项目，除楼面地价外，建安费用、前期费用等其他相对稳定的成本大约为 2020 元 /㎡。 按照县城内住宅楼盘均价 35003800 元 /㎡ 估计，项目利润较高。 四、项目概况 拍卖概况 地块名称：芜湖县自来水厂地块（ 09091 地块） 土地性质：居住用地 地块面积： 33418 ㎡ （约 亩） 起 拍 价： 6050 万元 保 证 金： 1800 万元 报名时间： 2020 年 10月 20 日 — 11 月 10 日 拍卖时间： 2020 年 11月 11 日 9： 30 拍卖地点：芜湖县行政中心第三会议室 指标 要求 容 积 率： 2 建筑面积： 66832 ㎡ 建筑密度：≤ 25% 19 建筑规划要求 绿 地 率：≥ 35%，人均集中绿地不小于 平方米，集中绿地面积不小于 1500平方米； 建筑间距：多层南北正立面日照间距不小于 ； 小高层 日照标准不低于大寒日 3 小时，同时南北向建筑之间最小间距为 30米； 停 车 位：停车里不少于 70%，其中地面停车里不大于 10%； 配套要求：按 GB5018093《城市居住区规划设计规范》进行配套设计，其中社区居委会用房配套标准按芜政办 [2020]21 号文件执行，小区防范设施标准按芜 综治办 [2020]1 号文件执行； 防空地下室：按人防法律法规规定和芜政 [2020]48 号文件执行； 退让红线：沿罗福路做好绿化景观设计，围墙采用通透式且退罗福路规划道路红线不小于 4 米； 特别注意：合理避让西北部地下供水主干管，并做好保护工作。 项目 SWOT 分析 优势 （ 1）项目区位优势明显。 根据芜湖县城市规划的推进与实际发展方向，土地市场机会点主要在两个方向：第一是城南的行政办公文教居住新城区，第二是老城区与机械工业园的衔接地带。 本项目地块位于城南行政办公文教居住新区核心地段，距老城区商业繁华 中心仅几 20 分钟，尤其是南面紧邻县政府办公大楼和宽敞的广场，必将吸引政府、企事业单位职工的关注； （ 2）项目地块大小适中、形状规则、基本无拆迁，启动速度快、资金需求量不大，便于房产操作。 （ 3）项目周边配套较为成熟，学校、医院、政府办公大楼等环伺左右，人居氛围良好。 劣势 （ 1）土地市场竞争可能会比较激烈。 据芜湖县司法局郭局长介绍，已有多家开发商前来了解芜湖县土地出让情况。 项目地块并不大，进入门槛不高，地块区位较好，势必引起激烈竞争。 （ 2）规划容积率要求为 2，因此 小高层 建筑会偏多。 但目前芜湖县对 小高层 接受度还不够充分，需要市场发展成熟才能逐渐接受。 机会 （ 1）市政 城区向东南扩展，市政配套、住宅开发业已成熟。 （ 2）现有竞争 目前芜湖县在售楼盘较少，竞争压力较小。 （ 3）市场空缺 芜湖县场楼盘产品同质化现象较为普及， 户型比较老套 ，选择空间相对较小。 21 （ 4）需求量增多 由于城区的扩建，进驻县城人口的增多，以及旧城改造的进行，有大量居住需求。 威胁 政策影响 国家对房地产市场的宏观调控政策，使投机性的消费群体将减少。 国家对房地产的贷款政策调整，会在一定程度上增加了消费压力。 未来 竞争大 若项目开发相对滞后，其他竞争楼盘将会进一步分流目标客户群，所以要把握时机。 项目 SWOT 分析 小结： 了解市场供需状况，把握项目自身特点，扬长避短，才能吸引项目目标消费群体。 项目周边的配套成熟和便利的交通是项目最重要的优势 现有主要竞争项目调查表 在售楼盘 22 （ 1） 、 书香名第 项目简介： 书香名第位于芜湖县城南政治、文教的中心地带，在芜湖南路与荆山河路交叉口的东北角，紧邻芜湖县行政服务中心，占地面积约 9 万平方米，总建筑面积约 12 万平方米，绿化率高达 40%，容积率仅为 ，是纯 多层的低密度住宅社区。 主力户型： 主力户型有 76 平方米的精致小二房， 89平方米的温馨小三房及 104 平方米、 128 平方米的舒适大三房。 销售均价： 3700 元 /平，最高价景观房 4571 元 /平 商铺均价：≥ 7600 元 /平 促销方式：首付 20%， 10月开盘每平米优惠 80元，预付定金 5 千元抵 万元 销售率： 80% 销售进度：最后一期西 2 楼在 11月底开盘，明年十月交房。 23 （ 2） 、公园城邦 项目简介：百悦 •公园城邦项目与芜湖县东湖公园仅一路之隔，东依芜屯新线（快速通道）及芜湖机械工业开发区，西靠三元路，南以湾新路为界，北与东湖公园隔公园大道相望。 整体以东湖公园为灵魂，占地面积 506 亩，建筑面积 50万余 ㎡ ，绿地率 %，建筑密度 %，容积率 ，规划有多层、 小高层 、 小高层 、花园 洋房、商业街等，汇聚幼儿园、小学、商业休闲、高级会所、公园景观等一体的“一站式新都市湖畔生活城”。 主力户型： 8090 平 销售均价： 3500 元 /平 商铺均价： ≥ 7500 元 /平 销售率： 一期基本售完 销售进度： 规划规模最大，但仅开发了湾新路侧两排多层约 4 万方。 24 （ 3） 、明珠花园 项目简介：明珠花园小区位于芜湖县渡春路，县二中附近，即原县化肥厂地块。 占地面积 60 亩， 建筑面积 6 万平方米， 容积率 ，规划有多层、 小高层 （水岸景观房） 主力户型： 80100 平 销售均价：多层 3300 元 /平， 小高层 3400 元 /平 商铺均价：双层 7900 元 /平，单层 6000 元 /平 储藏室： 2280 元 /平 车库： 2800元 /平 促销方式：首付 20%，诚意金 5000 抵 15000 销售率： 80% 销售进度：一期多层已售完，二期三座江景 小高层 已结顶，一、三号楼基本售完，二号楼已售 60%。 在建楼盘 时代广场。 位于芜湖中路商业核心区域，由芜湖晟鑫房产开发，总建筑面积 33620 ㎡。 项目以商业为主，有一幢 18 层 小高层 住宅，共 142 套。 主力户型 89— 138 ㎡ ，均价在 4000 以上。 开盘日期未定。 世纪御景园。 位于迎宾大道与快速通道路口 ，世纪广场内。 开发商芜湖新纽置业有限公司。 88130 平米 16层 小高层 住宅。 12 月开盘，价格未定。 25 兴业家苑。 位于湾址镇城南新区，书香名第南面。 一期为 2 幢 小高层。 目前正在做场地平整，据悉售楼部下月开始对外开放。 规划楼盘 南湖小区。 位于芜湖南路南端西侧，毗邻南湖，由芜湖天虹置业开发。 该公司投资的四星级南湖国际大酒店紧邻项目北侧已开工建设。 项目占地面积 36667 平方米，建筑面积 51300 平方米，容积率，由十六栋三至十一层公寓组成。 安置楼盘 安置楼盘主要有 3 个：第一是都市花园，位于保沙路以东 、荆山河路两侧，是一个有 2 千余户的大型安置小区，其中，北侧 1 千余户已入住，南侧已结顶；第二个是东湖公园东北角约 1 千余户的安置小区芜南商座，部分已入住，部分正在施工；第三个位于芜湖南路西侧、芜湖县政府广场对面一带，户数不多。 安置用房总体规模不小，主要户型为 6080 平方米的小户型。 小结 县城目前在售楼盘很少，且档次较低，近期开发具代表性的主要有以上三个楼盘。 建筑类型为多层、 小高层 ，户型以 8090 ㎡ 为主力，均价在 3500左右。 东湖湖畔楼盘公园城邦，其规划规模较大，已开发的一期 14 幢 26 基本售罄，但小区建 筑品质较低；明珠花园规模较小，只剩下 小高层中二号楼的部分楼盘。 书香名第是芜湖县现有楼盘中档次较高的住宅楼盘，其价格变化也直接影响着芜湖县的房价走势。 共 1234 套住宅，剩余 100 余套，销售率达 80%。 现已尾盘，其中最后一期西 2 楼将于 11 月底开盘，明年 10月交房。 可售房源中最低价 3500 元 /㎡ ，最高价景观房 4571元 /㎡ ，均价 3700。 主力户型为 89 ㎡ 小三房，房源。