秦皇岛黄金海岸项目投资建议书(编辑修改稿)

秦皇岛黄金海岸项目投资建议书(编辑修改稿)内容摘要：

15公里  距沿海高速公路 ；  距秦皇岛市区 30公里。 市场定位 —— 产品结构  开发理念：利用独特资源，营造宜居、宜乐的度假、动作、养生社区。  产品结构： 2 2 1 12层阶梯结构的高层公寓， 6层的情景洋房、 3层联排、双拼别墅、 2层独幢别墅。 产品线丰富。  升值空间：秦皇岛副城区，观海、度假、养生俱佳，升值潜力大。 市场定位 —— 价格定位  参考楼盘：澳景蓝湾（ 8000元 /平方米）、海岸星期天（ 9000元 /平方 米）、黄金海岸假日公寓（ 9800元 /平方米）  高层均价： 7875元 /平方米、洋房均价： 8875元 /平方米、联排均价： 11000 元 /平方米、独幢均价： 12020元 /平方米（考虑到此 产品为老楼改造，定价略低） 以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得。  地域：北京： 50%； 津、唐、曹妃甸： 25%；东北： 15%； 本地： 5%、其它： 5%  用途：度假： 50%； 居住： 20%； 投资： 20%； 其它： 10% 市场定位 —— 客户结构 市场定位 —— 客户来源 以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得  区域认知  知道北戴河区域的： 100%  知道黄金海岸区域的： 86%  知道北戴河新区的： 32%  经推介后认可黄金海岸区域有升值潜力的 98%  认为黄金海岸区域适合度假的 92%、 适合居住的 25%。 市场定位 －客户来源  核心群体 （占 8590%） 个体 /私营业主 专业技术人员 企业中高管理人员 公务员 离退休人员 影视明星  边缘群体 （占 1520%） 想拥有第二套住房的本市居民 看好黄金海岸发展的外地购房者 投资收益评价 ►分析思路 ♦ 本测算时未考虑商业，按纯居住社区进行测算。 ♦ 根据土地规划要求，容积率以 （如需要可调至 — ）、建筑密度以 30%、 绿化率按 40%测算。 ♦ 秦皇岛地区的房地产开发综合税率按销售价格的 % 计算。 ► 测算依据 ♦ 高层住宅建安成本 1800元 /平方米、多层洋房 1600元 /平方米、联排别 墅 1600元 /平方米、独幢别墅改造 1500元 /平方米 ； ♦ 6级人防，可做车库用，成本为 2020元 /平米； ♦ 停车位比例 1： ，地下车位建筑面积为 35平米 /个； ♦。