湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告(编辑修改稿)

湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

间，特别是对大型宴会的需求。 星级酒店具备明显竞争优势 湘潭县目前只有星级酒店一家：长江宾馆（两星），长江宾馆也是湘潭县生意最好的酒店。 另按三星级建设的瑞鸿山庄大酒店凭借其 先进 的 设施 ，优质的 服务 ，并且是 湘潭县政府唯一指定接待场所 ，开业以来，客源不断，生意兴隆。 借鉴星级酒店在各城市中的经营状况，我们可以发现，湘潭县亦不例外，星级酒店因其舒适的环境，完善的配套，优质的服务， 能够吸引大量的高端消费群体，营造良好的口碑。 小结： 长江宾馆、瑞鸿山庄的档次、规模虽是县内最高的酒店，但各方面仍有很 大不足；湘潭县无高级别、高规格的酒店的现状，严重阻碍了湘潭县经济、商 贸洽谈、旅游业等各方面的发展，因此 政府也急需一个上档次的酒店来带动湘 潭县的发展，高档酒店将大有可为。 鉴 于目前湘潭县酒店现状，酒店仍具备较大的市场空间，特别是高级别、高规格的酒店的发展潜力。 现有的两家星级酒店，无论是在酒店档次、规模、服务水平，还是营销理念上都还处于较低水平，易被超越； 裕丰宾馆经改造后，若定位于三星级 或更高 标准 ，定能占领大量的市场份额，甚至垄断湘潭县的酒店消费。 湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告 13 第二章 项目分析 一、项目基本技术经济指标 指标 功能 经济指数 (㎡ ) 总建筑面积 (含地下 ) 层数 11 层（含地下 1 层） 地下停车位 约 30 个 建筑高度 39． 1 米 电梯 2 台 地下一层 停车场 1896． 4 1 层 商业 2958． 9 2 层 商业 3001． 4 3 层 商业 2902． 4 4 层 商业 2902． 4 5 层 9 层 酒店客房 1976． 2*5 10 层 办公层 1976． 2 客房总数量 180 间 其中 标准间 150 间 套间 30 间 二、项目 SWOT 分析 ◎项目优势： 交通优势： 项目位于湘潭县凤凰路与银杏路的交汇处东南角，是湘潭县城区的中心位置。 凤凰路北通湘江二桥，与湘潭市近在咫尺；往东到株洲只需十多分钟车程。 交通发达，优势明显。 区域优势：项目周边几乎聚集了湘潭县所有政府机关、行政部门，公务员将是本项目最大的消费群体。 品牌优势：心连心集团投资开发建设。 心连心集团实力雄厚，在当地的知名度、认可度较高，心连心的品牌优势将是项目最大的卖点之 一。 湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告 14 酒店本身优势：酒店扩建后将成为湘潭县规模最大，档次最高的星级酒店，赋予投资者身份的尊贵也是项目的主要卖点。 ◎劣势： 产权式酒店在当地属新型投资产品， 一旦 操作不当，可能会产生一定的市场抗性 ，为项目资金回笼带来不利，并直接影响酒店建设，甚至造成不好的口碑，影响后期经营。 因此在项目销售前期需做大量的专业工作，充分分析消费者的喜好，紧系项目卖点，从各专业角度避免市场风险，确保酒店运做成功。 湘潭县 近年来居民收入虽有了稳步提高，但消费能力仍然有限，投资意识淡薄，有待通过宣传助其提高对本项目的关注 度。 做为产权式酒店， 酒店装修成本须加入开发成本，因此 销售价格将远高于区域住宅市场的价格， 价格门槛将使一部分投资者对项目产生心理障碍。 ◎机会点： 湘潭县城市化水平的提高，将会带动 城 市经济的发展，为本项目的建设与经营提供市场契机； 湘潭经济的发展及人民收入水平的提高，增强市场的消费能力，为本项目积累潜在客户； 城市的扩容及城市人口增长的需求，将会带动房地产等支柱产业的蓬勃发展； 城市建设的日益完善及道路交通的发达，将会加强湘潭县与外界的沟通，为湘潭的经济发展带来无限的商机 ； 旅游 业的兴起，为湘潭带来大量的流动人口，活跃了酒店的消费市场； 湘潭县内投资产品不多，本项目产品差异化、产品内涵、个性化具有很强的市场竞争力和产品耐受性； ◎ 威胁点： 其他产权式酒店的失败案例将会给投资者造成一定的心理障碍。 湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告 15 目前，大部分金融机构已取消对产权式酒店的按揭，若无法获得银行支持，将大大增加项目的投资门槛。 宏观政策、工程进度等不确定因素将对项目构成潜在威胁。 第三章 项目定位 一、项目发展策略 项目按产权式模式销售， 充分考虑房地产行业与酒店行业的有机整合，既保障开发商的 开发利益，又要确保按酒店行业模式进行运作； 充分考虑湘潭县酒店市场现状，创立项目在区域的竞争力； 以项目周边的政府机关的公务员、学校老师、医院医生作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立项目形象。 二、项目目标客户分析定位  主要客户 ：党政军等公务员，医院、学校等效益较好的事业单位员工 党政军等公务员及医院、学校等效益较好的事业单位员工，区域忠诚度高，价格敏感度高，风险意识强，注重高额的投资回报率及眼前的实惠，崇尚置业的成就感 、身份的归属感等 ； 此类客户也将是日后酒店的主要消费群体。  可能性客户： 主要是各大工业园区企业的中上层管理干部等 企业中上层管理人员的综合素质及品位较高，也是日后酒店最忠实的客户群 体，这类客户一般注重身份的尊贵感和产品的附加值。  可能性客户： 专业投资人士 专业投资者区域忠诚度低，价格较敏感高，注重投资回报率、产品的升值潜力及日后的市场经营风险。 三、酒店档次定位 湘潭县酒店数量较少，且档次不高；无论是产权式销售，还是酒店的日后经 湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告 16 营，酒店的档次都将是核心竞争力。 为保证项目销售的顺利完成，实现开发利润，树立企业品牌，且在一定时间内不被其他酒店超越， 建议酒店客房 、大 厅 按三星级酒店标准装修，部分功能 如餐饮、娱乐、休闲 、服务 等酒店建议 达到 四星级标准 ，酒店整体达到国家三星级酒店评定标准， 建议 以娱乐、餐饮业为主要赢利点的特色酒店。 四星级酒店的评定分数比三星别酒店要高 80 分，主要突出在功能的完善上。 本项目因规模局限， 无法 设置其 中 部分 公共及健康娱乐设施 ， 例如： 酒吧、舞厅、游泳池、高尔夫练习场、旅行团专用通道、停车场规模、庭院和花园 等；这些功能设施的盈利能力低，并且区域市场的消费水平有限， 建议 诸类功能 不设置。 四、酒店品牌定位 酒店品牌定位分析  县级城市难以引进品牌酒店管理 公司 本项目硬件条件虽在湘潭县具备很强的竞争力，但市场的覆盖面较小，品牌酒店公司进驻的可能性不大。  普通酒店认可度欠佳 普通酒店品牌实力不够，经营能力有限，投资者接受度不高，对项目销售反而会造成一定威胁。  无品牌、无企业背景的新公司 与普通酒店品牌存在同样的缺陷，另外，新公司的管理模式、经营能力都存在局限性。 以我公司经验，酒店品牌也是决定产权式酒店运做成功的关键性因素。 无品牌酒店缺乏市场号召力和影响力，直接影响投资者的投资欲望和投资信心。 酒店品牌建议 前面分析到三类酒店都不符合项目的特 殊性，而产权式酒店的成功与否，很 湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告 17 大程度建立在酒店的品牌优势上。 本项目要达到销售所必要的品牌要求，必须完美的结合三类酒店的优劣。 根据项目的特殊性，我们 建议 ： （ 1） 吸纳二线酒店管理公司经营酒店，并注入“心连心”品牌，与心连心集团联营，由酒店管理公司负责酒店管理且支付投资回报。 （ 2） 由心连心集团注册酒店管理公司，负责日后酒店的经营管理及支付投资者的投资回报。 心连心集团有限公司成立于 1997 年 11 月；经营范围为超市连锁、各类百货及农副产品的销售、房地产、食品加工、销售等。 1997 年，公司法人代表黄腾其凭借其敏锐的洞察力 ，看准连锁超市这块巨型蛋糕，经过多年的艰苦努力，凭着心连心人开拓进取的创新精神，诚实守信的道德原则，勤奋务实的工作作风和对连锁事业的执着追求，公司现已发展成为政府安置下岗再就业职工 8000 余名，注册资本 55。