渔港融资模式项目建设及运营方案(编辑修改稿)

渔港融资模式项目建设及运营方案(编辑修改稿)内容摘要：

因此，其开发融资模式的选择需兼顾公共利益与经济利益。 一是融资模式的设计、选择要充分分析市场内可能存在的投资者、经营管理者以及资本市场的成熟度，以保证融资模式的可操作性和远洋渔港的利益。 二是要考虑未来收益的及时返还。 三是若采取建设 经营一体化模式，则经营性项目要用来平衡不可 经营性项目的投资和运营管理费用。 18 图 4 远洋渔港开发融资模式选择原则 （二）开发时序 一是在对市渔业基地定位的基础上，形成整体规划； 二是在整体规划的基础上，对市渔业基地填海及形成地块的开发规模及开发 模式进行选择，形成对应的管理模式，并根据开发建设的需要选择融资组合； 三是进入市渔业基地的开发流程，确定开发方式和时序。 图 5 市渔业基地开发程序 土地一级开发 土地出让 土地 二级开发 生地 土地收储中心 招拍挂 土地增值 生地变熟地 项目 定位 基本靠吼吧 整体规划 开发模式选择 开发流程 融资组合 19 四 、 本项目 投融资模式 选择 土地开发按照主体的不同，可以是政府或者是企业，鉴于市财政不再提供财政支持的资金现实，因此，确立以企业为开发主体的前提下，确定 适合的融资结构。 （ 一 ） 单一开发主体模式 远洋渔港 开发公司作为 远洋渔港 统一的开发主体，在总体规划指导下，对 万平方米 的开发面积进行分包，交由不同的公司进行同步开发，并由合同确定分成方式。 在这种模式下，开发公司是唯一的融资平台，并总揽整个 港 区的开发建设工作。 由于 填海工程 比较大，开发公司 作为 开发主体 可能面临 较 大的融资压力 ， 为了保障开发建设工作顺利推进，必须选择合适的融资组合。 在统一规划的前提下，借助开发公司融资平台，进行融资并成片开发。 20 图 6 远洋渔港单一开发主体模式 （ 二 ） 多主体开发 模式 企业主导 的 多主体开发 政府通过对所在的区域进行城市定位和产业定位、统一规划与布局，然后就整块土地进行招商。 城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行城市开发投资。 承包金额采取分期付款的方式，首期金额用于政府的 填海工程。 城市开发商的利润来源主要为：土地一级开发的固定收益，该部分收益将通过资金杠杆得到放大； 渔港 可经营资源；一二级土地开发联动，获得优先权。 土地金融即城市开发基金。 基金投资于目标城市的多个土地一级开发项目，为政府提供一站式解决方案（政府主导、企业实施、市场化运作、金融支撑的政府与私人企业 的合作模式，包括区域规划和战远洋渔港 开发公司 深圳市远洋渔港 建设工作领导小组 工程承包公司 N 工程承包公司 A 融资平台 股权融资 银行贷款 项目融资 发行城市债券 ABS 融资 21 略定位及实施；土地开发及其项目管理；投融资方案制定和土地开发项目完成后的示范性商业开发和招商引资。 ）。 图 7 远洋渔港多开发主体模式 多主体开发模式下渔业基地开发要点 由项目领导小组组织制定市渔业基地规划，在规划指导下，对 万平方米的地块（现为海域）进行分区，远洋渔港开发公司只负责其中部分片区土地的开发，其他区域则选择其它融资开发方式，可选择土地金融（城市开发基金）方式，也可以根据招投标，选择合适的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。 这种模式下，远 洋渔港开发公司某种程度上和其他公司一样，都是土地一级开发商。 项目 地块（现为海域）被拆成多个片区，有利于多主体、多渠道实现快速、同时推进开发，解决了远洋渔港建设融资的瓶颈。 深圳市远洋渔港 建设工作领导小组 领导小组办公室 远洋渔港开发公司 城市开发商 N 城市开发基金 N 银行贷款 项目融资 发行城市债券 ABS 融资 股权融资 22 项目领导小组要负责监督和管理各个开发主体的开发进度和工作，并与各主体签订利润分成的协议。 这种模式下，要谨防相关开发公司由于资金不足而耽误开发时间，也要对其开发的土地是否按照统一规划执行进行全程监控。 近期开发 相关建议 城市开发商首先 要完成填海工程基础工作 ，创造土地开发的条件，创造其它开发公司可以快速创造现金流的开发条件。 城市开发商也 可以对 远洋渔港内的经营性地块 进行一级开发招标，或者采取城市开发基金的模式。 例如，选取城市开发商，并授权进行一个片区的成片土地开发，要求其按照 远洋渔港 整体 规划 设计进行开发建设。 （三）建设 经营一体化模式 指在远洋渔业基地的建设和运营的整个过程中，始终由一家公司来完成所有的工作，可以分为以下两种情况： 专业公司自主开发模式 所谓专业公司自主开发模式，是指目前已有的大型相关公司利用它们雄厚的资金优势和相关专业优势，统一完成远洋渔业基地的建设和运营的工作。 在这种模式的前提： 一是该公司的资金实力雄厚，能够提供 远洋渔业基地的建设费用及建成后的运营资金； 二是该公司具有相关的专业技术和能力，可以满足设计和运营的23 正常进行。 专业公司在渔港建造完成后，拥有渔港规定时间内的运营权，运营期限到期后，渔港的使用权无偿转移给政府。 巨额的前期投入必然需要收益的补偿，开发机构才能在提供公共产品的同时实现投资成本回收并获得合理回报。 该模式下的收益补偿机制有两种： 一是通过渔业基地以外的地块土地使用权转让，来补偿公司在渔业基地土地以及开发投入。 其方式是通过招拍挂方式实现土地使用权出让，再以城市建设费的名义将等额款项打入公司帐户，以保证 其收益。 二是通过运营阶段的财政补偿来保证公司前期基础设施投入的收益，这类似于市水务集团的运作模式。 专业公司自主开发模式的劣势是，专业公司实力雄厚，在利益谈判中占据有利地位，过分的收益补偿侵蚀社会效用，这也正是中农发集团在此次合作谈判中不能达成共识的真正原因。 这 种 模 式 在 理 论 上 称 为 BOT 模式。 BOT（ BuildOperateTransfer）模式，即建设 经营 移交，该模式是指政府与企业签订特许经营合同，由企业参与项目的基础设施建设，在一定时期内对项目进行运营和管理，并对项目的使用者收取一定的费用，以 此回收项目的投资、经营和维护等成本，同时获得合理的回报，待特许经营期满后项目经营权无偿移交政府的一种模式。 参考公司： 1）中国农业发展集团有限公司（简称“中农发集团”） 24 中农发集团系国务院国有资产监督管理委员会直接管理的中央农业企业，是具有雄厚实力的大型中央农业企业。 在资金方面具有雄厚的实力，能够提供足够的前期投资资金；在技术能力方面，中农发集团经过多年发展，逐步形成了以远洋捕捞及农业资源开发等为核心的三大主业，在远洋渔业基地建设和运营方面都有经验和优势。 2）中水集团远洋股份有限公司 中水集团远洋股份有 限公司由中国规模最大、实力最强的综合性渔业企业中国水产（集团）总公司为主发起、经中国证券监督管理委员会批准，于 1998 年初注册成立，注册资本 亿元。 中水集团远洋股份有限公司的主要业务是海洋捕捞、水产品加工、国内外贸易及渔船、船用柴油机、渔具制造业、渔港建筑业等。 拥有各种类型的远洋渔轮和运输船舶 57 艘，主要分布在北太平洋、南大西洋、印度洋和西南太平洋，常年进行大洋性远洋捕捞生产和经营。 目前的主要产品有鳕鱼、鱿鱼、虾、金枪鱼等海产品及加工制品。 3）招商局地产控股股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司（ 简称“招商地产”）于 1984 年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，先后在深圳交易所（ 000024）、新加坡交易所（ 202024）挂牌上市。 招商局集团 (简称招商局 )是国家驻港大型企业集团，经营总部设于香港，业务主要分布于香港、内地、东南亚等极具活力和潜力的新兴市场，是中央直接管理的国有重要骨干企业，亦被列为香港四大中25 资企业之一。 经过 27 年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集 团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。 4）中国华农资产经营公司 中国华农资产经营公司（简称资产公司）前身为中国水产华农公司，系中国农业发展集团有限公司（简称集团公司）的全资子公司。 2020 年 12 月 15 日，集团公司根据发展战略需要，决定以华农公司为平台，将其改组为集团的资产经营公司，负责集团非主业企业或资产的日常经营管理与改制重组工作，实行专业化、市场化、公司化运作。 资产公司的主营业务包括：项目投资，投资管理 ；兼营业务主要有：资产管理，投资策划咨询服务，销售水产品、农产品、土产品、粮油等。 5）华侨城集团 华侨城集团成立于 1985 年 11 月 11 日，是隶属于国务院 国资委管理的大型中央企业之一。 成立二十多年以来，已发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。 华侨城 集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。 旗下拥有华侨城控股（ SZ000069）、26 华侨城（亚洲）控股、 康佳集团 （ SZ000016）三家境内外上市公司以及 锦绣中华 、 民俗文化村 、 世界之窗 、 欢乐谷 、 波托菲诺 、 新浦江城 、何香凝美术馆 、 OCTLOFT 创意文化园、 华夏艺术中心 、 长江三峡 旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、 城市客栈 等一系列国内著名的企业和产品品牌。 是少数几个连续六年入选 中国企业500 强 的企业之一。 新成立公司共同开发模式 此模式是指由政府牵头、招标引入多种性质的公司共同设立一个新的公司，由该公司来完成远洋渔业基地的建设和运营工作，建成后渔港所有权在规定的时间内归属该新成立公司。 该公司的设立，以建成后的渔港为基础，提供相关的服务为主营业务，各投资主体按照入股比例分享利润。 入股的主体可以包括政府相关机构、私募股权公司、房地产开发公司、旅游开发公司等，他们作为新公司的股东可以利用各自的专业优势共谋发展和利益。 也可在公司组建或运营一段时间后策划上市 ，获得后续发展的稳定资金。 在这种模式下，收益补偿机制可以是渔港休闲旅游业经营权的使用或转让。 除了远洋交通、渔业服务外，休闲旅游正成为了渔港创收的一大业务。 远洋休闲旅游经营权也成为了一种重要的资源。 设立新公司股权融资的优势： 一是产权明晰，各投资主体按照持股比例分享收益； 二是通过上市融资，可以提高渔港的知名度，促进渔港的发展。 这种模式在理论上被称为 BOO模式。 BOO（ BuildingOwning 27 Operate），即建设 拥有 运营，该模式是一种由企业投资并承担项目的设计、建设、运行、维护、培训等 工作，项目的产权归属企业，而由政府部门负责宏观协调、创建环境、提出需求，政府部门只需每年向企业支付一定的费用即可拥有对项目的使用权。 这一模式体现了“总体规划、分步实施、政府监督、企业运作”的建、管、护一体化的要求。 新成立公司共同开发模式与专业公司自主开发模式的最大差异就是渔港建成后的所有权归属问题。 （四）建设 经营多元化模式 建设 经营多元化模式，是指在远洋渔业基地的建设和运营的过程中，是由两家或以上的公司来分工完成的。 建设 经营多主体模式可以细分为以下三种情况： “国建 +国营”模式 “国建 +国营”模 式，是指由市国资委下属地产企业建设渔港，并且由市国资委另一个下属企业负责后期运营实务。 两个企业分别负责渔港建设或运营，可以充分利用在各自领域的专业优势，节约成本、提高效率。 国资委下属地产企业与政府签订特许经营协议，由企业出资对项目的基础设施建设，且 项目 建成后。