朝阳公园项目可研报告(编辑修改稿)

朝阳公园项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 基础工程 结构工程 外墙工程 内装修工程 设备安装 室外工程 施工验收 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 13 五、综合评价 该项目用地属于燕莎商务区，具有优越的地理优势 和良好的人文环境基础；而紧邻朝阳公园位置，使其具有独特的自然景观，成为北京市公园高级住宅项目，地理位置极佳。 项目性质为住宅、商业及配套，社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享，空间的开放性无疑会带来人际关系的开放性。 开放的空间不仅成为社区内部居民交流和活动的场所，也成为社区与城市人群沟通的平台。 住宅智能化系统及多重安防体系体现项目的顶端品质。 项目区位优势较明显，物业类型符合区域发展方向，市场需求较好。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 14 第 二 部分 开发商及相关单位 介绍 一、 项目 公司简介 北京 京发置业 有限公司成立于 2020年 11月。 企业类型为有限责任公司。 注册资金 ： 人民币 元 ； 法定 住所：北京市 朝阳区工体北路四号凯富大厦 12层 ； 法定代表人： 张能 ； 主要经营范围： 土地开发整理、房地产开发销售。 京发置业现有员工 27人，其中博士 2人，硕士 3人，大学本科以上学历员工占76%，中高级以上职称 5人。 公司业务发展迅速，在土地开发整理和房地产开发方面积累了一定的经验。 为保持企业持续发展壮大，公司在房地产项目上加大投资力度，逐步培养了一支成熟的、高素质的专业人才队伍，管理日趋完善。 根据北京市建委于 2020年 12月 5日颁发的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》【证书编号 CYA5950】，项目公司为房地产开发企业资质等级为肆级，批准从事房地产开发经营业务时间为 2020年 8月 1日，证书有效期限至 2020年 12月 4日。 除了本报告涉及的北京朝阳公园 ，京发置业目前正在进行朝阳区“北京朝阳公园金融大厦”项目开发。 该项目位于朝阳区农展南路南侧，西大望路路西，占地面积 ，规划建设面积 31万平方米。 项目定位以金融服务为主导，集商业、酒店和公寓为一体，为国内外金融机构落户朝阳提供全方位的配套服务。 是北京市朝阳区的重点项目。 预计 2020年建设完成。 二 、 项目公司 股 权结构 表 21 股东构成 出资额（万元） 出资比例 北京宏世通达商贸集团 5355 51% 北京美瑞矿产品销售有限公司 5145 49% 北京宏世通达商贸集团：成立于 1996年 11月 21日，注册资金：人民币 12020北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 15 万元，法定代表人：王滨，法定住所：北京市朝阳区姚家园路 105号朝阳公园东小区南区 S2楼 1层 01商业 3号，经营范围：销售五金交电、化工（不含化学危险品）、润滑油、润滑脂、百货、针织纺品、民用建材、木材、制冷 空调设备、电子元器件、金属材料、机械电器设备、计算机及外围设备、首饰、工艺品、家具、商用车及九座以上乘用车；家居装饰；信息咨询（不含中介服务）；技术开发；技术咨询；技术转让；销售开发后的产品；自营和代理各类商品及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外，企业类型：集体所有制（股份合作）。 北京美瑞矿产品销售有限公司：成立于 2020年 9月 28日，注册资金：人民币10000万，法定代表人：庾家明，法定住所：北京市海淀区上地三街 9号 A座 A410室，经营范围：销售铜矿石、金属材料、建筑材料、五金 交电、化工（不含危险化学品及一类易制毒化学品）机械电器设备，经营期限： 2020年 9月 28日至 2025年 9月 27日，企业类型：有限责任公司。 三、 项目公司 管理层介绍 董事长 ： 张能。 2020 年 毕业于 吉林 大学 法学院 ，大学本科学历。 自 2020 年起，一直从事房地产开发，先后 担任 北京强佑房地产开发公司法律顾问，温州玉佛园实业开发有限公司副总经理。 2020 年至今任北京京发置业有限公司 董事长。 四、 项目 公司财务状况 根据项目公司提供的的 2020年 3月份会计报表，截至 2020年 3月 31日，项目公司资产总额为 1,055,601,，负债总额为 950,835,，所有者权益总额为 104,765,。 表 22 项目公司 主要财务数据 单位：人民币万元 2020331 20201231 20201231 20201231 资产总额 105, 101, 53, 79, 其中：货币资金 其他应收款 4, 4, 20, 62, 存货 11, 10, 2, 预付账款 87, 84, 24, 12, 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 16 短期投资 固定资产 1, 1, 负债总额 95, 91, 42, 68, 其中：其他应付款 95, 91, 42, 38, 所有者权益 10, 10, 10, 10, 偿债能力指标 资产负债率 流动比率 速动比率 2020年 3月 31日，企业资产总额为 1,055,601,，流动资产占全部资产的比重为 %。 流动资产主要为预付账款及存货，分别占流动资产的 %、%。 2020年 3月 31日，项目公司负债总额为 950,835,，全部为流动负债，无长期负债，资产负债率 %。 项目公司流动负债主要为其他应付款， 占流动负债总额的 %。 由于目前公司的项目正处于前期及开发阶段，尚无盈利，因此，企业的短期偿债能力欠佳。 为方便北京信托对项目的管理，原股东将项目公司开发的另一个项目：“北京朝阳公园金融大厦”，从项目公司中剥离。 剥离后，项目公司资产为人民币 亿元，负债为零，实收资本 ，资本公积 4亿元。 五、项目公司总体评价 项目公司具备进 行相关经济活动的法人主体资格，组织结构及人员配置较为合理，财务状况符合房地产开发公司的财务特点。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 17 六 、 股权受益权受让方情况介绍 北京蓝色港湾置业有限公司 简介 北京蓝色港湾置业有限公司 （以下简称“蓝色港湾”） ：成立于 2020年 3月，注册资金：人民币 ；法定代表人：郑平；法定住所：北京市朝阳区农展南路 1号朝阳公园南侧；主要经营范围：房地产开发、物业管理等。 2020年 9月 29日，北京蓝色港湾置业有限公司成功以 朝阳公园“蓝色港湾商业配套设施”项目用地，开发蓝色港湾国际商区 SOLANA商业中心项目。 蓝色港湾国际商区 SOLANA商业中心位于朝阳公园西北角，是北京市及朝阳区两级政府确定的重点项目，和 2020年奥运会重点服务项目，还被确定为北京市创意文化产业基地。 该项目占地 ，建设规模 15万平方米。 其中地上建筑面积 7万平方米，地下 8万平方米。 建设内容包括商业、餐饮、酒吧、娱乐。 项目总投入约人民币 32亿元。 2020年底竣工， 2020年 下半年开始 对外营业。 预计每年租金收入约 4亿元。 蓝色港湾 财务状况 表 23 蓝色港湾 主要财务数据 单位：人民币万元 20201231 20201231 20201231 资产总额 396, 334, 262, 其中：货币资金 1, 其他应收款 37, 20, 存货 306, 242, 预付账款 5, 6, 6, 固定资产 206, 1, 1, 负债总额 265, 200, 126, 其中：其他应付款 38, 10, 6, 长期借款 225, 190, 120, 所有者权益 130, 133, 135, 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 18 偿债能力指标 资产负债率 流动比率 速动比率 资产主要为 固定资产 ，即 正 在运营中的 蓝色港湾国际商区。 该公 司资产结构较为合理，物业状况良好，预计未来租金收入稳定，具有较高 的偿付能力。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 19 第三部分 市场分析 一 、 北京市高端 住宅 市场分析 2020 年北京住宅市场进入“观望期”，但一些顶级豪宅却在价格调整中逆市上扬。 随着国内外经济下行趋势的影响， 2020 年四季度交易量出现了明显的萎缩。 2020 年，受“限外令”有条件解禁和打折促销的影响， 2020 年 1 月和 2月交易量提高至 17143 平方米，超过 2020 年四季度的表现。 错误。 链接无效。 图 31近期北京期房售价 30000元 /平方米以上项目成交面积及成交均价 与普通商品住宅自用型为主不同，高端物业更看重投资的品质。 因此，其受宏观经济的影响程度远远大于普通住宅受到的影响。 当前国际金融危机不断恶化，实体经济逐渐受到冲击；加上国内经济处于增速减缓的周期，如果没有特别政策的刺激和促销活动，北京顶端物业交易量在未来一段时间不会有太大起色。 高 档住宅市场未来仍面临调整的压力 ,开发商对价格的试探调整和购房者消费意愿之间的博弈还将继续。 除了受国际环境影响以外，北京顶端物业还存在一个较为普遍的现象 ——品质和营运模式相对上海等城市落后。 北京顶端物业大部分选择“豪装修”。 然而未来顶级物业装修必然会朝灵活性、多选择、个性化的方向发展，将舒适度置于品质提升的首位。 随着北京房地产业的发展和土地开发政策的深入实施，北京楼市已经迎来一个高端住宅严峻竞争的时代。 只有那些综合品质优、具有稀缺价值的楼盘，才能在日渐激烈的竞争中胜出，这也是京城高端住宅持续长期看好的重要 原因。 二、 项目区域房地产市场分析 朝阳区房地产市场分析 从 2020 年 2月住宅房地产开发来看，商品房前两个月累计施工面积与竣工面积同比均出现负增长，其中施工面积同比持续大幅下滑，主要是由于新建住房销售价格同比下降，房地产投资的利润空间减少，房地产投资的风险增加，房地产投资意向已明显减弱，新投资开工项目减少。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 20 2020 年朝阳区商品住宅成交均价 14853 元 /平方米，同比小幅增长 %。 2020 年 2 月，商品住宅成交均价 14520 元 /平方米，相比 08 年全年均价略有减少。 房价高位运行，加上观望情绪加重， 2020年朝阳区住宅销售面积 万平方米，同比大幅萎缩 %。 商品住宅空置面积也由此提升到了 万平方米。 尽管 2020 年 1月和 2 月商品住宅销售面积 万平方米，同比增幅四成，但房地产市场的前景仍然不容乐观。 区域内土地一级市场情况 区域内 及近期 挂牌出让交易地块信息表 表 42 序号 宗地名称 土地面积 (平方米 ) 合计 规划建筑面积 (平方米 ) 规划 用途 成交 日期 成交 总价 (万元 ) 成交单价（元 /平方米） 受让单位 1 朝阳区工体北路 4 号院住宅及配套用地 （ 其中建设用地面积。