旧城改造还建房项目项目可研报告(编辑修改稿)

旧城改造还建房项目项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

**目前城市发展的重点方向在 凤山城区 凤山城区是 **县政治、经济、文化和科教中心，是鄂东地区的山水宜居城镇，大别山旅游服务中心及现代加工业基地。 县政府通过前期对 凤山城 区的规划和建设， 对 道路管网绿化 等基础设施 进行 完善， 加大招商力度 ， 使 商住型综合用地具有极大的升值潜力。 地块在 凤山城区 具有明显的地位优势 该地块位于 义水河主景观轴核心 ****东 侧， 根据城市总体规划，该地段是义水河主景观轴核心区域， 是打造老城区商业中心主要地块，交通便利，风景怡人，适合大型的商业及住宅开发。 地块划分及指标控制均为商住用地，该地块招商开发力度较大，为 后期开发有效积累了大量的人气，非常有利于本地块的未来 招拍挂。 第四章 项目建设方案 建设规划原则 、法规和设计规范，并符合 **县总体规划。 ，总体规划设计，布局合理，配套完善，避免遗留“问题”工程，造成投资损失。 、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平，适宜人居。 使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息；景观布局，便项目具有良好的生态环境。 、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。 根据 **县城市总体规划和本次旧城拆迁计划，本项目对 **县 ****35 亩地块进行拆迁改造 ，共拆迁 250 户 ， 总还建面积 ㎡。 其中： 还建居住面积 21450 ㎡ （ 在 ****原 ****处对拆迁户按原 拆迁 面积 1: 建设还建房 8580 平方米，还建安置 100户 ； 在 城南新区对拆迁户按原 拆迁 面积 1:12870平方米，还建安置 150户 ） ， 配 套商服物业面积 8580 ㎡。 还建房屋户型为 ： 其中 A 型户建筑 面积 80 ㎡ 、两房一厅一卫， 共 75户； B型户 建筑 面积 82㎡ 、两房一厅一卫，共 50户； C型户 建筑 面积 88 ㎡ 、两房一厅一卫，共 70户； D型户 建筑 面积 90㎡ 、两房一厅一卫，共 15户； E型户 建筑 面积 94 ㎡ 、两房两厅一 卫，共 20 户； F 型户 建筑 面积 98 ㎡ 、两房两厅两卫，共 20户。 拆迁公 产 房面积 17600平方米， 土地将在 新规划的 城南 行政二级区 内 按 1：。 局 本项目规划总用地面积 ㎡ ， 折合 约 20亩 ， 由 10栋多层楼房、绿化带、道路、广场围合而成。 其中于 ****原 ****处 建设还建房 4栋，于城南新区建设还建房 6栋 ， 建筑占地面积合计 为 4290 ㎡ ，绿化面积 ㎡ ，道路 及广场占地面积㎡。 本期规划采用人车分流系统，车行道路沿外围设置，步行系统沿绿地设置。 组团中绿地形成绿化景观骨架，景观绿地设置于各楼栋之间及周围，从而组团中绿地与其它绿地能够相互渗透，融为一 体，形成完整的组团绿地系统，从而保证各住户单位环境景观的均好性，争取最大景观入户，也营造了怡人的层次丰富的空间环境。 在科学设计绿地及景观环境的同时， 也考虑结合住户出行路线设置了完美的步行空间序列。 空间收放有序，层层展开，丰富多变，创造出独具特色的小区外部空间环境。 住宅整体布局在统一的基础上力求变化，以造就丰富的空间层次，建筑均满足日照间距的要求，住宅朝向为南北向，既保证良好日照、通风、采光和消防的要求，又使住宅与自然景观保持良好视觉效果，形成气韵生动的总体布局。 置 车行道幅宽度为：主车行道 4m、限制车行道 3m。 广场 将规划 停车位，停车位可达 105个 ，占地面积 2625 ㎡。 本项目结合周边环境，充分体现出示范性，引导性、舒适性、超前性，建设组团内外部环境景观，做到利用环境创造环境，使之融为一体。 、专业化设计 本项目除了传统的水、电、煤、视、讯线路，拟将增加数字网络线，区内保安线。 实现水表、电表、煤气表三表出户自动抄报，防火、防煤气泄漏、防盗等三防 24小时监控。 突出“社区”的概念，合理安排生活服务设施，完善配套设施，方便居民日常生活，解决好机动车、自行车的存放问题。 塑造一个适应社会行为和社会管理的有序空间。 空间组织要便于防范，交通布局设计为人车分流，并采用现代化管理系统，如设置自动传呼、报警、监护信号灯设施。 要因地制宜，注意自然、人文景观，突出特点，有所创新。 从实际出发，充分考虑气候特点、生态环境，创造一个具有良好通风、日照和空气质量的居住环境。 适应市场需求特点，符合居民室外活动需要，为不同年龄组居民提供多种活动场地，以满足居民居住心理 和居住行为的要求。 小区建筑布局造型及立面处理充分反映现代风格，绿化、经典小品等有机结合。 布局更加进化，房型更为合理，室内功能空间分化细致，房型的私密性更高。 专门的物业管理公司，业主委员会参与监督，使管理系统化和专业化。 住宅设计致力于“居住条件有质的改善”。 努力在住宅型式、内部功能、空间利用、灵活性、多样化和节约土地、能源、材料 等方面有所创新。 住宅设计首先着眼适应于人的居住行为和居住方式，住宅平面以“厅大卧小”为主，适当扩大厨、卫面积 ，合理设置厨、卫设施，完善厨、卫功能。 充分考虑现代家用电器放置和家具布置特点，合理设置管线，集中设置管井。 具体考虑分别为： ，主力户型要明确。 ，尽可能在每一房型内考虑设：客厅、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间、观景阳台、多功能生活阳台。 现代家居的走向是客厅大、厨房大、厕所大、窗户大、阳台大、卧室小（主卧除外）、储藏多。 ，以私密性与公共性分区二段型来组合功能空间，公私分区、动静分区、食寝分区、洁污分区。 、采光与通风：主卧室朝南；次卧室无 严格要求，但多次卧的套型内至少有一个次卧室朝南，客厅力争有好的观景朝向，卫生间尽量做到明厕，在多卫生间的套型内至多允许一暗，厨房必须明厨，储藏室无要求。 ，可用合并式套型、变换空间式套型、自由式套型等设计方法使套型多变，以适应目标市场的变化。 1梯 5户单体结构形式，结合小区内景观环境 的品质。 ，流线清晰，互不交叉。 ，居民有如身处绿色环抱的大自然美景，也有充分的空间进行室外休闲活动。 居民 的生活习惯，主卧室及客厅布置有良好的朝向和视觉景观。 ，功能上相对独立，视觉上相互联系，使得住宅有良好的通风条件，符合当地自然气候特征。 ，在满足居民生活习惯的同时，适应跨世纪居住条件的要求。 ，根据当地居民生活品质，考虑室外空调机位置处理。 小区建筑立面风格典雅而现代，采用坡屋顶的形式，结合阁楼、观景阳台，塑造出层次丰富的天际线。 通过屋顶、阳台、窗楣、入口的精心处理，同时又溶入现代建筑元素，体现出居住区特有的建筑风格。 “以人为本”的设计理念，采用高新技术，创新式设计。 具体考虑分别为： ，使用面积与建筑面积之比不低于 80%，结构体系能满足地震区设防及防火需要； 提高还建房的品质和档次，本还建房 设有 绿化带及 停车 场。 ，降板设计，保证排水； ，能达到 ，能提升物业档次，最好能有朝南的次卧带生活阳台，以满足晾晒衣被之用； ，有对望可能时，设置实体挡板； ，管道设置在室内的凹槽中； ，包括空调形式、电 源、管道、排水管，保证整齐美观；厅、房设落地窗，增加通透性； 、有线电视、智能网络等管线需要的空间。 整体建筑风格崇尚的现代气息，以明亮、通透、简洁和富有动感的精美造型满足住户理性需求。 项目 地处亚热带，夏季气候炎热，因此，本项目的外墙宜采用淡雅、明丽的冷色调，不经意间可使整个小区少一份都市惯有的喧嚣，多一份现代人居家过日子所渴求的宁静；运用架构、阳台、玻璃栏等建筑手法，使整个建筑物变得轻盈、灵巧、富有活力。 经过调查，目前 **县普遍均为多 层楼房。 所以本项目拟建10栋 7 层 的 楼房。 本项目拟建 7层楼房 10栋，即 110号楼 ， 每栋 12层为 配套商服物业 ， 37 层为 还建的住宅 房 ， 户型如下： A 型：户建面积 80 ㎡ 、 两 房 一 厅 一 卫； B 型： 户建面积 82 ㎡ 、 两房一厅一卫 ； C 型： 户建面积 88 ㎡ 、 两房一厅一卫 ； D 型：户建面积 90 ㎡ 、 两房一厅一卫 ； E 型：户建面积 94 ㎡ 、 两房两厅一卫 ； F 型：户建面积 98 ㎡ 、两房两厅两卫； 13楼 居住 户型为： A+A+A+B+C 46楼 居住 户型为： A+A+B+C+D 710楼 居住 户型 为 :B+C+C+E+F 第 五 章 建设内容及技术经济指标 本项目总占地面积 ㎡ ，其中建筑占地面积为 4290㎡ ，绿化面积 ㎡ ，道路 及广场占地面积 ㎡ ；总建筑面积 ㎡。 根据 **县城市总体规划和本次旧城拆迁计划， 本项目 对 **县 ****进行拆迁改造，共拆迁 250户 ， 总 还建 面积 ㎡。 其中： 还建居住面积 21450 ㎡ （ 在 ****原 ****处 对拆迁户按原 拆迁 面积 1: 建设还建房 8580 平方米，还建安置 100 户 ； 在城南新区对拆迁户按原 拆迁 面积 1: 12870平方米，还建安置 150户 ）， 配 套商服物业 面积 8580 ㎡。 还建房屋户型为 ：A 型户 建面积 80㎡ 、两房一厅一卫，共 75户； B型户建面积 82㎡ 、两房一厅一卫，共 50户； C型户建面积 88 ㎡ 、两房一厅一卫，共 70户； D型户建面积 90㎡ 、两房一厅一卫，共 15户； E型户建面积 94 ㎡ 、两房两厅一卫，共 20 户； F 型户建面积 98㎡ 、两房两厅两卫，共 20户。 户型详细情况见 下表 ： 序号 建筑 层数 栋数 占地面积 建筑面积 结构 名称 （ m2） （ m2） 一 住宅楼 1 1楼 共 5 层 1 410 2870 框架 户型： A+A+A+B+C 型 2 2楼 共 5 层 1 410 2870 框架 户型： A+A+A+B+C 型 3 3楼 共 5 层 1 410 2870 框架 户型： A+A+A+B+C 型 4 4楼 共 5 层 1 420 2940 框架 户型： A+A+B+C+D 型 5 5楼 共 5 层 1 420 2940 框架 户型： A+A+B+C+D 型 6 6楼 共 5 层 1 420 2940 框架 户型： A+A+B+C+D 型 7 7楼 共 5 层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+F 型 8 8楼 共 5 层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+F 型 9 9楼 共 5 层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+F 型 10 10楼 共 5 层 1 450 3150 框架 户型： B+C+C+E+F 型 合计 10 二 道路及广场 面积 ㎡ ㎡ 砼结构 （净用地）： ， 折合 20亩； ： 30030㎡ ， 其中 还建 住宅 面积 21450㎡ ，配套商服务业 面积 8580㎡； ： 4290 ㎡ 、折合约 ； ： ； ： 33%； ： 35%； ： 7层； 居住 户数： 250户 ； ： 105个。 第 六 章 公用工程 、排水 本项目水源由城市自来水公司水厂 DN200～ 400输水管引入，供水水压夏季高峰时段按。 供水方式：从项目建设地铺设管道与市政接水阀门接管。 最高日用水量经估算约需 341m3/d 左右。 其中：居民人均用水按 300L/d 计算 ， 约需 315m3/d 左右； 绿化及浇洒用水按 2L/m 每日 1 次计，预计为 7m3/d 左右；其它不可预计用水预计为 19m3/d 左右。 室内按单位同一时间一次性火灾考虑，消防用水量 1。