房地产开发详细流程(编辑修改稿)

房地产开发详细流程(编辑修改稿)内容摘要：

上没有标 记的应补上。 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。 对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 本小区比较理想的出入口位置。 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。 游春波 20200824 13:59 编制可行性研究报告 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可 行性研究和深度可行性研究。 项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。 在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。 过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。 报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。 总经济师：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相 关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。 主办岗位 营销策划： 制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位：工作小组成员： 按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。 初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技 术指标； 深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。 有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。 本主办岗位 制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲， 章节分工，进度安排，费用预算等。 工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次 进行实地调查和市场调查。 小组集体讨论，议题为： 市场研究。 包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 项目分析和项目建议。 对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规 模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。 经济技术评价。 对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。 当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。 编写研究报告。 经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。 经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。 初步可行性研究报告内容： 市场分析 整体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量； 全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。 细分市场分析 物业类型、 楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价 /租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商 /开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规 划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 项目分析 项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业 /居住 /办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。 项目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。 项目优劣势分析（ SWOT 分析） 项目竞争情况（现时 /潜在竞争对手）、优势（ S）、劣势（ W）、威胁（ O）、机会（ T）。 项目发展前景预测 市场前景、价格走势、项目切入点等。 项目开发建议与评价 项目主要定位 市场定位（市场形象、主题品牌）； 客户定位（主要客户对象）； 价格定位（均价、最低价、最高价）。 项目开发规模和产品类型 整体开发 /分期 开发、产品类型（商业 /居住 /办公 /其他）。 项目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 项目开发进度 总体进度要求、分阶段进度要求。 项 目财务分析 建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 项目研究结论和建议。 附件 （包括附图和附表）。 深度可行性研究报告内容： 总论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。 项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。 产品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。 建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 项目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图）。 投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 财务评价 财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 风险分析 项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 结论与建议 附表 投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。 附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 附件 土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。 游春波 20200824 14:00 建立公共建筑和住宅小区资料库 的 为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本岗位设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。 在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。 总建筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价。 主办岗位 设计管理：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。 协办岗位 营销策划： 将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。 3．作业设备 本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。 制作电子相册，随时补充，不断积累。 载入公司局域网 共享平台，供公司其他业务人员调用。 本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。 资料收集途径 售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。 电子相册制作方法 按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。 每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入电子相册。 来 自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。 游春波 20200824 14:00 建立优秀设计师信息库 人的因素是最关键和主要的，优秀的设计 成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。 这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。 总建筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。 主办岗位 设计管理：负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。 分首选信息库和备用信息库两类。 首选信息库始终保持 20 名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。 信息库以电子相册的格式制作和调用。 要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的 途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总建筑师申请经费。 4．作业描述 收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。 制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信 息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。 表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、出生年 ‘ 目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。 游春波 20200824 14:00 编制设计任务书 不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。 设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。 一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。 成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务 书。 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。 总经理： 负责 最后审查和签发。 主管岗位 总建筑师： 拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。 协管岗位 总经济师，总工程师： 会签草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理： 起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。 协办岗位 营销策划： 提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。 ： 市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。 介绍现场地理情况，包括 地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。 介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。 分阶段实施滚动开发的大至区域范围。 规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。