房地产员工手册(编辑修改稿)

房地产员工手册(编辑修改稿)内容摘要：

、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 土地获取阶段： 依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。 项目前期阶段： 主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项 目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。 项目设计阶段： 根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。 项目施工建设阶段： 开发商委托建筑公司进行项目施工。 施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。 销售阶段： 开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项 目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。 通常存在两种销售形式：预售和现房 销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。 二、房地产开发流程图 ： 市场营销部员工手册 14 市土地资产管理委员会审批（政府行为） 土地收购储备方案（政府行为） 委托拆迁协议 土地整理中心与区政府或拆迁办签订协议 集体建设用地征用审批 国有农用地转用审批 委托拆迁协议 土地整理中心与区政府拆迁办签订协议 农用地转用、征用审批 土地整理中心实施征地公告、征地补偿登记；征地补偿安置方案、公告；签订征地协议 公告 将拆迁方案进行公告 拆迁许可证 市房管局核发 《拆迁许可证》 向被拆迁户支付拆迁补偿费 实施拆迁 土地出让方案 关注公告 实施公开出让 签订土地出让合同交纳土地出让金 建设用地规划许可证 市国规划局用地处核发《建设用地规划许可证》 发放国有土地使用证（白证，就是空的证，无地上建筑物） 核定用地 地价确认 土地评估 市政府审批 招 拍 挂 土地收购储备计划和经营性土地年底供应计划（政府行为） 市场营销部员工手册 15 规划设计招投标 规划设计方案申报 年度投资计划 房地产开发企业注册、资质审查 公告 工程项目报建登记 建筑设计招标申请 其中建设规模在 4万平方米以上的需上报市政府审批 规划设计方案审定 建筑设计方案 建筑工程规划许可证 施工图审查 施工图审查批准书 市建设交易中心审批，核发《施工图审查批准书》 房屋面积前置测绘 监理招投标申报 在市建设交易中心办理，发放 《建设项目监理中标通知书》 物业管理招标申请 向市房管局申报，建设单位发放《物业管理中标通知书》 施工招投标申报 在市建设交易中心办理，发放《施工中标通知书》 建筑设计招投标 消防证明 项目地名审查 大配套证明 非经营性公建配套证明 人防证明 规划许可证阶段供热证明 前期环境评价 建筑设计合同备案 市场营销部员工手册 16 建设工程质量登记 在市建设交易中心办理，向市质监总站提交《建设工程质量监督登记表》进行质量监督登记 施工合同备案 在建设交易中心办理，合同报市招标办，备案盖章 物业管理备案 在房管局办理物业招标合同备案 监理合同备案 在市建设交易中心办理，监理合同报市招标办备案盖章 安全定额保险 建设工程施工许可申报 向市建设交易中心申请，建交中心发放《建设工程施工许可证》 墙改基金 向墙改办交纳新型墙体材料开发专项基金 散装水泥基金 向市建设交易中心散装水泥办交纳散装水泥基金 委托测线放线 区规划处开工验线放线合格证 工程占道 向市交管局占道办申请 项目开工建设 地基基础设施验收 甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《地基基础设施验收通知》 主体验收 甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《工程主体验收通知书》 装修验收 甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《工程装修验收通知书》 配套设施建设申报 在竣工前 6个月向市建委配套办提出配套申请配套办下达受理通知 配套设施 企业与燃气、电力和电信部门签定合同 商品房销售报审 向市房管局提交申报，获得《商品房销售许可证》 物价审查 物价局对经济适用房进行价格审查 市场营销部员工手册 17 规划验收 市规划局发《规划验收合格证》 工程档案验收 有时城建档案馆出具工程档案验收合格证 人防验收 人防办出据验收合格证（适用于高层住宅及写字楼） 二次供水设备和用水器具验收 电 梯 验 收 环保验收 由市环保局出具环保验收合格证 消防验收 市消防局发《建筑工程消防验收意见书》 室内环境检测 工程防雷验收 建设工程综合验收 非经营性公建验收 区配套办出具验收合格证明 供 热 验 收 工程竣工验收备案 大 配 套 验 收 新建住宅商品房交付使用申报 在市建委办理《新建住宅商品房交付使用证》 地 籍 测 量 房 屋 面 积 竣 工 测 量 房 屋 所 有 权 初 始 登 记 申 领 房 屋 产 权 证（土地证与产权证合一） 市场营销部员工手册 18 第三部分 项目销售及相关知识 一、销售基础知识 A、房屋维修基金 （ 1）为什么要建立房屋维修基金。 答：用于对住 宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。 住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。 共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。 （ 2）在什么范围内建立房屋维修基金。 答：自 2020年 1月 1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。 （ 3）由谁缴存维修基金。 答：开发建设单位（ 1%，带电梯的 %）和购房人（ 1%）共同缴存。 （ 4）如何缴存。 答：在 《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金帐户。 （ 5）房屋维修基金由谁管理。 答：由市维修基金管理机构管理。 B、《天津市商品房管理条例》 市场营销部员工手册 19 （ 1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么。 答： 开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供：《商品住宅质量保证书》：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅使用说明书》：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。 （ 2） 定金可以退吗。 答：《条例》规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合 同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。 应根据实际情况灵活处理。 ： A. 现行契税征收标准： ★ 个人购买符合 普通住房 标准住房的，按照成交价格的 %征收契税。 个人首次购买 90 平方米 (含 90 平。