园林集团物业评估技术报告书(编辑修改稿)

园林集团物业评估技术报告书(编辑修改稿)内容摘要：

地用途 住宅 权属登记状况 使用年限 50 年 (1988 4 30 至 2038 4 30 止 ) 物业类型 住宅 使用现状 在用 建筑结构 混合 建筑层数 7 层 评估楼层 1 ～ 7 层 竣工日期 1992 年 9 月 1 日 建筑面积 平方米 物业现状 成新率 70% 外墙 水刷石 内墙 乳胶漆 天花 乳胶漆 地面 水泥地面 门窗 防盗门，木夹板门 卫生间 装修情况 设施 19 计算过程： 采用与第 17 页评估方法相同的市场比较法进行评估，可得出委估物业的市场价格，详见以下的评估结果明细表。 应补地价： 根据土地处置方案，该物业权属来源为协议（免地价），评估价格应为市场价值扣减市场地价。 根据 深圳市房地产估价中心提供的网上查询数据，该地段住宅用地的基准地价为 1480 元 /平方米。 该物业所属用地于 1988 年 4月开始使用，至今已使用 16 年，剩余使用年限为 34 年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数为 ，则应扣减的市场地价住宅用地为 962 元 /平方米。 评估结果 序号 项目名称 建筑面积 （㎡） 市值单价 （元 /㎡） 评估总值 （元） 应补地价单价 （元 /㎡） 评估单价 （元 /㎡） 评估值 （元） 1 红岗花园 12 栋 107 2, 68, 1, 37, 2 红岗花园 12 栋 207 2, 70, 1, 38, 3 红岗花园 12 栋 307 2, 71, 1, 40, 4 红岗花园 12 栋 407 2, 71, 1, 40, 5 红岗花园 12 栋 507 2, 70, 1, 38, 6 红岗花园 12 栋 607 2, 68, 1, 37, 7 红岗花园 12 栋 707 2, 66, 1, 35, 8 红岗花园 12 栋 310 2, 84, 1, 47, 9 红岗花园 12 栋 410 2, 84, 1, 47, 10 红岗花园 12 栋 510 2, 82, 1, 45, 11 红岗花园 12 栋 610 2, 80, 1, 43, 12 红岗花园 12 栋 710 2, 78, 1, 41, 13 红岗花园 12 栋 311 2, 72, 1, 40, 14 红岗花园 12 栋 411 2, 72, 1, 40, 15 红岗花园 12 栋 511 2, 71, 1, 39, 16 红岗花园 12 栋 611 2, 69, 1, 37, 17 红岗花园 12 栋 711 2, 67, 1, 36, 18 红岗花园 12 栋 312 2, 72, 1, 40, 19 红岗花园 12 栋 412 2, 72, 1, 40, 20 红岗花园 12 栋 512 2, 71, 1, 39, 21 红岗花园 12 栋 612 2, 69, 1, 37, 22 红岗花园 12 栋 712 2, 67, 1, 36, 23 红岗花园 12 栋 213 2, 69, 1, 37, 24 红岗花园 12 栋 313 2, 72, 1, 40, 25 红岗花园 12 栋 413 2, 72, 1, 40, 26 红岗花园 12 栋 513 2, 71, 1, 39, 27 红岗花园 12 栋 613 2, 69, 1, 37, 28 红岗花园 12 栋 713 2, 67, 1, 36, 合 计 2,031, 1,117, 20 处置类房地产五 项目名称： 水贝区单身宿舍 宗地号 ： H31018 产权登记状况 ：已办理《房地产证》（房地产证号详见评估结果明细表）。 根据房地产证确认权利人为深圳市梧桐山苗圃总场，所有权性质为国有，权属来源为购商品房，土地用途为住宅用地，使用年限为 50 年（自 1990 年 11 月 8 日至2040 年 11 月 7日止）。 实际使用现状为住宅，共 10 套，总建筑面积为 ㎡。 物业位置及现状 :详见下列现场查勘表 物业名称 水贝区单身宿舍 7 栋 207 、 208 、 209 、 210 、 211 、 212 、 213 、 214 、 215 、 216 四至 东：翠竹路 南：水贝二路 西：贝丽北路 北： 布心路 交通 大巴： 208 、 223 、 113 中巴： 401 周边环境 位于贝丽北路东侧，四周多为住宅区 位置及区域环境 配套设施 小区超市 房地产证号 详见评估结果明细表 权利人 深圳市梧桐山苗圃总场 权属来源 购商品房 房屋用途 住宅 土地等级 二级 土地用途 住宅用地 权属登记状况 使用年限 50 年 (1990 11 8 至 2040 11 7 止 ) 物业类型 住宅 使用现状 在用 建筑结构 框架 建筑层数 7 层 评估楼层 第 2 层 竣工日期 1991 年 12 月 30 日 建筑面积 平方米 物业现状 成新率 70% 外墙 涂料 内墙 乳胶漆 天花 乳胶漆 地面 水泥地面 门窗 防盗门，木夹板门 卫生间 装修情况 设施 备 注 室内地板部分爆裂，排污管锈蚀，建筑物旁设有垃圾场 21 处置方案说明： 计算过程： 采用与第 17 页评估方法相同的市场比较法进行评估，可得出委估物业的市场价格，详见以下的评估结果明细表。 应补地价： 根据土地处置方案，该物业权属来源为购商品房，评估价格应为市场价值。 评估结果 评估结果明细表 序号 房地产证号 (深房地字第 ) 项目名称 建筑面积 （㎡） 市值单价 （元 /㎡） 评估值 （元） 1 4208566 水贝区单身宿舍 7 栋 207 2, 99, 2 4208567 水贝区单身宿舍 7 栋 208 2, 99, 3 4208568 水贝区单身宿舍 7 栋 209 2, 99, 4 4208569 水贝区单身宿舍 7 栋 210 2, 99, 5 4208632 水贝区单身宿舍 7 栋 211 2, 99, 6 4208633 水贝区单身宿舍 7 栋 212 2, 99, 7 4208634 水贝区单身宿舍 7 栋 213 2, 99, 8 4208635 水贝区单身宿舍 7 栋 214 2, 99, 9 4208636 水贝区单身宿舍 7 栋 215 2, 99, 10 4209462 水贝区单身宿舍 7 栋 216 2, 103, 合 计 994, 22 处置类房地产六 项目名称： 泥岗西路园林宿舍 6 栋 10 3 栋 302 号 宗地号 ： B30826（ 91）、 B30826（ 50） 产权登记状况 ：已办理《房地产证》（房地产证号详见评估结果明细表）。 根据房地产证确 认权利人为深圳市园林（集团）公司，所有权性质为国有，权属来源为行政划拨，土地等级为一级，土地用途为住宅，使用年限为 50年（自 1983年 11 月 12 日至 2033 年 11 月 11 日止）。 实际使用现状为住宅，共 2 套，总建筑面积为 ㎡。 物业位置及现状 :详见下列现场查勘表 物业名称 福田区泥岗西路园林宿舍 6 栋 101 、 3 栋 302 号 四至 东：梅岗路 南：黄木岗 西：信苑花园 北： 阳明山庄 交通 大巴： 216 、 234 、 301 、 310 中巴： 415 、 410 周边环境 位于梅岗路西侧，四周多为住宅区 位置及区域环境 配套设施 小区超市 房地产证号 深房地字第 0093583 、 0093608 号 权利人 深圳市园林（集团）公司 权属来源 房屋用途 住宅 土地等级 二级 土地用途 住宅 权属登记状况 使用年限 50 年 (1983 11 12 至 2033 11 11 止 ) 物业类型 住宅 使用现状 在用 建筑结构 混合 建筑层数 5 层 评估楼层 第 1 、 3 层 竣工日期 1984 年 10 月 建筑面积 平方米 物业现状 成新率 70% 外墙 水刷石 内墙 乳胶漆 天花 乳胶漆 地面 地砖地面 门窗 防盗门，木夹板门，铝合金窗，阳台全封闭 卫生间 装修情况 设施 备 注 住宅区内共有 8 栋住宅，内有停车场，有保安值守 23 处置方案说明： 补地价转为商品房 计算过程： 采用与第 17 页评估方法相同的市场比较法进行评估，可得出委估物业的市场价格，详见以下的评估结果明细表。 应补地价： 根据土地处置方案，该物业权属来源为行政划拨，评估价格应为市场价值扣减市场地价。 根据 深圳市房地产估价中心提供的网上查询数据，该地段住宅用地的基准地价为 1804 元 /平方米。 该物业所属用地于 1983 年 11 月开始使用，至今已使用 20 年，剩余使用年限为 30 年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数为 ，则应扣减的市场地价住宅用地为 1072 元 /平方米。 评估结果 序号 房地产证号 (深房地字第 ) 项目名称 建筑面积 （㎡） 市值单价 （元 /㎡） 评估值 （元） 应补地价单价（元 /㎡） 评估单价 （元 /㎡） 评估值 （元） 1 0093583 园林宿舍 6 栋 101 2, 231, 1072 1, 142, 2 0093608 园林宿舍 3 栋 302 3, 206, 1072 2, 135, 合 计 437, 277, 24 处置类房地产七 翡翠名园综合楼 宗地号： B3060024 建设情况： 已建成综合楼一栋，总楼层 8层。 一层部分出租为商铺、部分办公，二、三层为办 公，四至八层为住宅。 产权登记状况： 根据《房地产证》（房地产证号详见评估结果明细表）确认，深圳市莲花山花木园为委估物业权利人，宗地编号为 B3060024，用地面积 平方米，使用权来源为自用房换证，用途为办公、住宅，土地使用年限为 70 年（从 1997 年 09 月 02 日至 2067 年 09月 01 日止）。 总建筑面积为 ㎡。 物业位置及现状： 详见现场查勘表。 25 现场查勘表： 处置方案： 补交地价。 评估过程： 根据处置方案， 3 层裙楼（办公用途）采用收益法评估 ， 3至 8 层住宅采用市场比较法评估。 物业名称 深圳市福田区彩田路翡翠名园综合楼 四至 东：彩田路 南：莲花路 西：彩田村 北：民宁花园 交通 大巴： 213 、 104 、 11 、 12 、 14 、 16 、 209 、 319 、 370 中巴： 411 、 465 周边环境 彩田路与莲花路交汇处的西北侧，周边住宅 位置及区域环境 配套设施 惠多超市、银行、学校、医院等 房地产证号 详见房地产评估结果明细表 权利人 深圳市莲花山花木园 权属来源 自用房换证 房屋用途 1 2 层办公， 3 层部分办公、部分住宅， 4 8 层住宅 土地等级 土地用途 住宅 权属登记状况 使用年限 70 年（ 1997 9 2 至 2067 9 1 止） 物业类型 1 层部分商业、部分办公， 2 层办公， 3 层部分办公、部分住宅， 4 ～ 8 层住宅 使用现状 出租、在用 建筑结构 框架 建筑层数 8 层 评估楼层 1 ～ 8 层 竣工日期 2020 年 11 月 09 日 建筑面积 ㎡ ( 其中办公楼 ㎡，住宅 ㎡ ) 物业现状 成新率 85% 外墙 马赛克， 一层部分为铝塑板 内墙 乳胶漆 天花 乳胶漆 地面 地砖、水泥地面 门窗 防盗门、木门、铝合金窗 卫生间 装。