商贸物流地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

商贸物流地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 从总体上说， 13 月仅有一宗土地拍卖，主要是受金融危机的影响，企业投资谨慎， 政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌； 46 月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市总体规划（ 2020—2020）》的影响， 玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。 上半年玉林市平均土地挂牌价为 万元 /亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让的 5 宗房地产 开发用地，均价达到了 67 万元 /亩，这反映了玉林房地产市场的回暖在拉动土地市场的需求。 江南片区仅有一宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑一至二层均须设置农贸超市，受 2020 年江南区各大楼盘去化量较低的影响， 2020 年上半年在售物业均为 2020 年的剩余量，出于对房地产市场的保护和房地产商投资的积极性考虑 ，上半年政府减少江南区的土地出让，将更多投资集中在城东区， 其他 片区 房地产发展 较为缓慢。 根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格一般是挂牌价的 100 万元左右。 目前玉林经济开发区土地拍卖价已达 100 万元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍价为 93 万元每亩。 根据与玉林土地规划部门的了解，本项目周边地块土地拍价估计要到 60 万元 /亩左右。 14 玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 第四部分 玉林市房地产市场发展现状 玉林市 2020 年房地产市场供应情况分析 受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响， 2020 年玉林市房地产市场供应量相对减少，新推出的项目也相对 2020 年减少，房屋的去化量同比相对下降，具体情况如下： 2020 年玉林城区全年住宅供应量约为 50 万平米，与 07 年的 73 万平米相比降幅较大，降幅约为 32%；去化 量约为 31 万平米，去化率为 62%，同比下降了 23%；城区住宅价格约为 2300 元 /平米，销售均价同比 07 年有所上升；后续存量（在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和）约为 83万平米。 所推售的物业中，多层最多，占所有物业量的 %；小高层、高层两种物业量基本持平。 表 41 2020 年玉林城区住宅供应表 项目 江南 城东 中心 城北 城西 面积 占比 面积 占比 面积 占比 面积 占比 面积 占比 多层 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100% 小高层 57928 % 49000 % 34300 % 高层 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 总计 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 % 注： 未统计天地楼及公务员小区 15 玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 各板块供应 中，由于江南片占所有片区供应的 %，主要为丽景花园与盛世江南两个项目。 其次为城东与中心区域。 而城北与城西区域，由于政府相关政策及硬件配套跟进较慢，市场开发程度进程放缓。 2020 年全年商业市场受市场的规范以及相关政策影响，全年供求都较为冷淡，全年供应量约为 5 万平米，去化量约为 万平米，后期存量约为 万平米 ,销售率约为 54%,销售价格约为 万元 /平米。 2020 年没有堆出新的天地楼项目 ,在售天地楼主要为以前剩余量， 08年全年供应量约为 2 万平米，去化量约 为 万平米 ,后期存量约为 万平米 ,销售率约为 65%,销售均价约为 3700 元 /平米。 经济适用房的供应情况 2020 年玉林市场无 经济适用房 推出，从相关渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已开始动工，但对玉林整体的商品房销售市场影响不大。 小结：从 2020 年 房地产市场供应情况来看，整个玉林楼市去化量下降，这是造成 2020年初玉林房地产集中对 2020年剩余量消化的主要原因。 玉林房地产市场的供应还是商品住宅和商业地产为主，天地楼和经济适用房对整个房地产市场影响较低。 玉林市 2020 年房地产市场需求状况 分析 受经济形势的影响，玉林市居民的购买能力与购买欲望受到限制，市场去化量有所下降，具体情况如下： 16 玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 1．城区住宅销售量分析 08 年 112 月份的整体市场销售率为 62%，与 07 年的 85%相比，降低了 23 个百分点，销售状况有所下滑。 物业的销售以多层、小高层为主，多层占总量的 %，小高层占 %。 但受经济形势的影响，总销售量与 07 年相比整体下降。 表 42 玉林市物业销售情况 项目 江南 城东 中心 城北 城西 面积 占比 面积 占比 面积 占比 面积 占比 面积 占比 多层 49130 % 27000 % 32320 % 55550 100% 小高层 35150 % 33000 % 25650 % 高层 19250 % 31300 % 总计 84280 % 81250 % 89270 % 55550 % 2．商业部分销售量分析 08 年玉林城区 3 个项目有新的商务物业推出，其它项 目基本为消化07 年的剩余量。 市场上有推售的项目有华商国际香港城、财富 100、金谷广场、钻石旺角与岭南都会 5 个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到 75%以上。 由于受金融危机的影响，消费者市场的预期降低，对物业的消费保持观望和谨慎购买的状态， 2020 未销售完的物业基本留在 2020 年初消化，这是 2020 上半年玉林楼市回暖缓慢的主要因素之一，而玉林的房地产市场目前还在稳定的上升增长阶段，因此整体市场的需求量会逐步增加，并且随着城市建设发展，住宅和其 他商业物业的需求也将会继续保持增大，虽然 2020 年经过了一些经济层面上负面的影响，但是玉林作为一个大型的二级城市，将会保持良好的房地产市场发展趋势， 09 年全年的房地产销售量预测将会打破 100 万平方米的业绩。 17 玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 第五部分 玉林市商贸及物流市场概况 玉林市商贸物流市场概况 目前，玉林有集贸市场 230 多个，形成了工业品服装市场、中药材市场、建材市场、汽车市场、摩托车市场、电脑电器市场、粮油市场等大中型专业批发市场，成为华南地区重要的商品集散地。 凭借其独特的区位优势，玉林市提出倾力打造全国中小企业名城的目标， 以中小企业为依托，重点发展机械、水泥陶瓷、健康、服装皮革等四大特色产业集群，从而走出一条独具玉林特色的发展道路。 从上世纪 80 年代中期开始，玉林的乡镇企业发展迅速，玉林中小企业，是玉林重要经济增长点。 玉林市政府形成了把分散的中小企业聚集起来，集中力量实施培育中小企业特色产业集群战略。 近年来，玉林市立足于原有的中小企业基础，从一批支柱产业中筛选出五大比较优势明显、特色鲜明的产业集群加以重点培育扶持。 机械产业集群。 支持全国最大的内燃机生产企业玉柴机器集团有限公司做大做强，大力扶持“玉柴”配套企业发 展，培育机械产业群落。 健康产业集群。 充分发挥玉林制药传统品牌优势和南方最大中药材市场的拉动作用，推进中药产业化、规模化、标准化生产；同时大力发展以黑五类集团和北京燕京集团、新加坡旺旺集团等在玉林投资项目为龙头的食品加工业，培育健康产业群落。 水泥陶瓷产业集群。 以亚洲最大的水泥企业安徽海螺集团所办的兴业海螺和世界最大的日用陶瓷出口生产企业三环集团为龙头，全面整合上下 18 玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 游企业，培育水泥、陶瓷产业群落。 服装皮革产业集群。 发挥“世界裤子之都”福绵管理区的群体优势和中国最大的猪皮皮革供应商富英制革有限公司等重 点企业的带动作用，以创品牌、上规模为目标，培育服装皮革产业群落。 电子信息产业集群。 近年来，玉林市努力改善和优化投资环境，深入开展招商引资，主动吸纳东部产业转移项目，一批电子产业项目相继落户玉林市，为培育、壮大玉林市高新技术产业奠定了坚实基础。 在走廊沿线的兴业、北流、容县已聚集了一大批电子企业，它们都是近两年东部产业转移中飞来的“金凤凰”。 该产业呈现出三大特点，从小规模向大规模转变；由半成品向成品生产方向发展，产品囊括各类彩电显示器和高压包、高频头、传真机等高中低档四五十种；由单一企业向集群产业发展，一家大的电子企业往往能引来七八个配套企业进来甚至是数十个，呈几何级数放大效应。 目前，玉林已成为全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一、国家级的建材生产出口基地、陶瓷工业基地、皮革服装基地和食品加工基地。 全市共有机械、制药、陶瓷、工艺编织、食品加工、服装加工、冶金业、建材等 8 大类中小企业 万多家，占全市工业企业总数的 98%以上， 有个体私营企业 10 万多家 (户 )，民营经济占全市生产总值比重 63%以上， 中小企业已成为全市国民经济的重要支撑和“生力军”。 其中，五大优势产业集群的工业总产值占 全市规模以上工业产值比重超过 80%。 19 玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 玉林市主要专业市场概况 （一）玉林工业品市场 玉林市工业品市场坐落于最繁华的玉林市商业大道 —— 人民路中段，属广西规模最大的专业市场，于一九九四年九月动工兴建，一九九五年六月建成投入使用。 该市场由港 商 投资建设，第一期工程占地 160 亩，其中主体市场 60 亩，铺面式市场 100 亩，总投资 亿元，建筑面积约20 万平方米，主体市场摊位近 7000 个，外围铺面门店 800 多间。 经过多年培育和发展，目前市场已发展为占地 300 多亩，商铺门店 2020 多间，有经营户 8000 多户，从业人 员 40000 多人。 市场功能齐全，管理规范，服务周到，交通便利，有力地吸引着各地客商，日均客流量达 5— 6 万人次；主要经营品种有：服装、布匹、针织品、五金、百货、家用电器、鞋类等 20 多个大类 11000 多个品种，入驻市场共有 138 个知名品牌，为市场的持续繁荣发展注入了新的活力，商品辐 射 广东、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、贵州、云南等 20 多个省、市（直辖市）；形成了庞大的流通交易市场群体和广泛的名企品牌效应。 商品年成交额约 18 亿元，年上交利税约 3000 万元，成为玉林经济的重要支撑之一，成为广西小商品批发中心。 在工业品市场的辐谢、带动下，工业品市场的概念得到延伸，周边相继建成了机电五金市场、电脑城、新民商行、太阳商城、陶瓷商行、运美货运市场、新民菜市场和田丰菜市场等，形成了玉林市大市场群。 （二）玉林中药材市场 玉林市中药材市场是全国首批获批准开办的、也是广西唯一的中药 20 玉林商贸物流地产项目可行性研究报告 材专业市场。 位于玉林市中秀路，距离玉林火车站 800 米，地理位置优越，交通方便，市场占面积 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，总投资 800 多万元，共有门店 812 间，是“全国文明市场”。 中药材专业市场是获国家卫生部、国家中 医药局、国家医药局、国家工商局批准开办的市场。 市场内设有：银行、车队、邮电、停车场、晒药场、装卸队、仓库保管、信息中心、药材培训中心、药材监督检验所、饮食、住宿。 中药材专业市场是我国西南地区传统的中药材集散地市场，市场与国内 24 个省（区）、 32 个市建立了经济信息联系，药材购销辐射全国，转口远销港澳并与东南亚地区药材市场形成购销网络。 目前，市场内共有经营户 809 户，从业人员 3000 多人，经营品种达 900 多种，市场年成交额 5亿元，年创税 1000 多万元。 （三）玉林建材市场 玉林市建筑材料市场于一九九六年元月 二十五日开业，位于玉林市外环北路中段，东距玉林客运中心 1000 米，西距玉桂路口 500 米，交通运输便利。 市场占地 146 亩，建筑面积 18668 平方米，共有铺面 520 多间。 该市场通道宽畅，大小货车２４小时可以装卸货物。 市场设有建材、钢材、木材、沙石砖、装饰材料、兽药饲料及旧货行业，现有个体户 160 户，企业 20 家，私营企业５户。 产品来自广东、福建、江浙等省及广西各地。 日客流量 2020 多人，市场月成交额达 33000 多万元，每年向国家上缴 380万多的税款，市场还设有治安保卫、仓储保管、金融、通讯、运输、装卸等的配套服 务设施。 21。