君山湖现代城_整体营销策划方案(编辑修改稿)

君山湖现代城_整体营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

到了销售的后期阶段，来人量会逐步地减少，成交量也会逐步地减少。 但杀伤力也会出现起伏，这里面的主要原因是一方面有望客户来人比率逐步增加，但另一方面现场气氛已不能对客户施加压力。 在这种情况下，及时推出销控板就会有很好的效果，通过客户的自身观察配合业务员的引导，客户就会有压力，成交的可能性会增加，另外还能够解决老 客户所关心的销售率问题。 H、逐步抬高价格 在销售过程中，抬价比降价更能引起客户的注意，也更能够促进成交，这与其它行业的销售是一样的道理，当然同样要注意万事不是绝对的。 之所以这么说，是因为给客户的心理是越是涨价的东西就越是好东西，现在再不买就会再涨价。 因此我们就要利用客户的这种心理， 按实际情况掌握尺寸 ，逐步抬高价格，让客户产生压力，往往涨价的头一两天的成交会很多。 衰退期的营销策略 君山湖现代城 衰退期是销售逐步减弱的阶段，它的期限没有固定的说法，会根据个案情况的不同而有所区别。 进入衰退期的标志是销售与补足之比和补足与签 约之比超过 80%直至逐步提高。 对个案来说，如何延长成熟期暨尽量避免过早进入衰退期是相当重要的。 在衰退期，主要的营销方式是成熟期的延伸与补充，最主要的就是增加客户介绍客户的比率，紧紧把握住任何一组来现场的客户，多追踪多压迫，争取产生最大的效应，毕竟那个时候能来的客户就是真正想要买房子的客户。 二、整盘销售推案时间节点： 销售阶段分类 推案时间的阶段分类按销售的四个时期进行排布：预约期、强销期、持续期、衰退期。  由于本案地段拥有君山湖天然景观资源和湖滨公园的区域唯一性，具有一定的升值性，同时考虑到吉安县 夏季的气温、节假日等对销售的影响等综合要素，故在具体各销售周期分段拟订时有意的淡化或规避某些销售阶段。 但在某些关键的销售阶段则加以强化或拆分，具体内容见下表： 君山湖现代城 推案时间排定 （销售目标及预估）： 销售阶段一览表 项目 各阶段名称 时间段 天数 销售量 销售率 1 前期预约期 75 / / 2 一期强销期 60 55 套 25% 3 产品持续期 30 30 套 15% 4 二期强销期 60 65 套 25% 5 产品持续期 30 30 套 15% 6 产品衰退期 90 32 套 10% 合计 6 个阶段 345 212 套 90% 合 计 6 个阶段 累计共需 12 个月 190 套 君山湖现代城 注 :整体房源销售按套数计算去化量，总量为 212 套。 以上房源销售时段排定是根据双方约定的最后时段。 原则上根据实际的销售情况， 2020 年 5 月前将推出 5楼共计 80 套；（ 1楼由于属于拆迁安置房暂不推出， 1楼可售房源预计 12 套）、 2020 年 8 月前将推出 10楼共计 108套。 推案策略：  本案多层房源是由 10 栋 6+1 层产品组成，根据小区整体布局和景观等情况，将 10 栋多层房源进行如下排列： 金牛产品：（ 稳固型产品，指能创造稳定收入的产品。 ） 10楼 明星产品：（ 指有望成为金牛，尚属成长期的产品。 ） 9楼靠近君山湖景观带附近房源。 问题产品：（ 急需改良方法，有望为他日明星的产品。 ） 所 有楼栋低层次和中高层次房源 君山湖现代城 草狗产品： 所有楼栋底层和顶层房源  根据上述产品划分我司推案顺序建议： 一期：推出 2楼、 3楼、 4楼、 5楼，尽量先推 3楼、 5楼；对 3楼、 5楼保留部分房源，原则上不超过 20%；对 2楼、 4楼开出部分房源，原则上不超过 70%。 二期：推出 6楼、 7楼、 8楼、 9楼、 10楼，尽量先推 7楼、 9楼；对 7楼、 9楼保留部分房源，原则上不超过 20%；对 6楼、 8楼、 10楼开出部分房源，原则上不超过 70%。 备注：工程进度的配合和公园景观绿化的完成，对价格的 提升将起到关键的作用。 三、整盘销售价格执行策略： 1. 定价原则 前提：本案规划以 10 栋 6+1 多层和 1 栋星级酒店为主，遵循“户户朝南，户户见绿”，并在房源的排布上充分考虑观看君山湖自然景观的规划原则。 君山湖现代城 原则 1：大局采用全面定价，价格基于产品形态与景观特征的考虑； 价差：整体价差控制在 10％ —— 20％。 即 20—— 200 元 /M2之间，整盘均价不低于 1250 元 /m2。 视具体情况我们在做价目表的时候会考虑几套超低价格的房源，一方面便于宣传，另一方面吸引低价位客户入场，聚集人气。 原则 2：局部采用片面定价，部分问题及 草狗产品会用相互接近的价格推向市场，将利润损失最小化。 原则 3：定价以一房一价为原则，根据独立户别综合差异进行定价。 原则 4：为前期报。