南昌西客站项目建议书六稿(编辑修改稿)

南昌西客站项目建议书六稿(编辑修改稿)内容摘要：

页 共 56 页  红谷滩新区 2020 年 01 月至 2020 年 11月办公供求分析表 月份 2020 年各 月供求 供应面积 成交面积 成交面积同比 （ %） 成交均价 成交均价同比 （ %） 2020 年 01月 23170 7888 2020 年 02月 2487 8151 2020 年 03月 30241 8136 10206 2020 年 04月 6877 7908 2020 年 05月 35123 7756 2020 年 06月 39880 15229 8354 2020 年 07月 204006 6936 9721 2020 年 08月 55469 13005 2020 年 09月 64207 29266 14535 2020 年 10月 26072 19487 9484 2020 年 11月 28502 56476 9791 392,909 258,657 全年总体呈现供大于求的局面，成交面积除 4 月份外，各月同比大涨，形成井喷势头，成 交均价在 7 月份以后维持稳步同比上涨，但涨幅有所放缓。 （二） 项目所在红角州板块市场分析 1. 板块 市场 总述 1) 市场基础条件 人文自然资源丰富，但配套缺乏；品牌开发商云集；中大规模为主，供应量巨大，未来竞争激烈。 大连一方集团有限公司 编号： OPQRTZ004 版号： A/0 页码：第 19 页 共 56 页 2) 区域价值 资源：赣江、前湖、卧龙山、体育中心、国际会展中心、高校 规划：高等教育、体育产业为主导的，集高等教育 /运动休闲 /居住等一体的城市科技新城 配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 3) 市场特征 万达、绿地等知名开发商已进驻 ，实力较强 供应量巨大， 竞争激烈 以自身产品为主打卖点 4) 产品特征 品质感较强，以小高层和高层为主，少量的多层 /洋房 /别墅； 主力面积： 2 房 8095，三房 110145 为主； 价格 ：高层 60007500； 整体销售情况较好，地段较偏的金融街和香域滨江较差。 5) 客户特征 来源：以新建县地缘客户、前湖校区老师以及朝阳洲过江客户为主 置业目的：以自住为主，改善型和刚性需求为主 职业：以公务员和企事业单位为主； 特征：购买力相对较差，对价格较为敏感； 2. 区域市场最新销售动态 区域市场住宅及商业竞争项目位置分布 大连一方集团有限公司 编号： OPQRTZ004 版号： A/0 页码：第 20 页 共 56 页 住宅 项目西面地块 “桥郡 ”3楼小高层、 6高层起价 6666 元 /㎡，均价 7500 元 /㎡，户型以 78 ㎡两房， 88119 ㎡三房为主， 2楼小高层、 4楼高层，均价 8000元 /㎡，户型为 108 ㎡ 123 ㎡三房，购房全款 95 折、按揭 98 折。 以上房源交房时间为 2020 年 3 月。 项目最后两栋高层 4 6在售，面积为 97170 平米两房三房四房，均价900010000 元 /㎡，全款 95 折，按揭 98 折。 二期高层 35楼，价格 77008800 元 /㎡， 36楼 ,价格 71808000 元 /㎡ ， 户型均为 46 ㎡一房， 86 ㎡两房和 87 ㎡的 2+1 房，购 35楼、 36楼一房总价减 1 万元，两房总价减 2 万元，全款 96 折、按揭 99 折；预计交房时间 2020 年 3 月 31日； 23楼少量在售，均价 8600 元 /㎡，户型为 126142 ㎡三房，全款 97 折优惠 ，交房时间 2020 年 12 月 31 日。 一期高层住宅在售，均价 5300 元 /㎡，高层 2(32F)、 3（ 32F）和高层 5(30F)，户型为 213259 ㎡复式 12 套、 143 ㎡四房 52 套， 126 ㎡三房 274 套、 87 ㎡两房350 套，共 688 套。 项目一期房源已全部推出，二期 别墅 房源开工待定。 全精装发售，内部配有部分家电。 在售小高层 C03楼 ,均价 16000 元 /㎡，户型为 135 ㎡两房、 160 ㎡三房；高层、复式房源，均价 17000 元 /㎡，高层户型为 7379 ㎡一房、 91108 ㎡两房、 138 ㎡大两房、 166 ㎡和 190 ㎡三房、 200 ㎡四房，复式面积 202290 平米；电梯洋房，售价 1700023000 元 /㎡，户型为 190 ㎡的四房。 购以上房源全款 97折优惠。 大连一方集团有限公司 编号： OPQRTZ004 版号： A/0 页码：第 21 页 共 56 页 商业 二期临街独栋商业 1楼、 2楼发售中，可整栋或分割购买， 1楼（巴黎座）面积约 3800 ㎡， 2楼（米兰座）面积约 5900 ㎡，均价 15000 元 /㎡。 3楼小商铺，仅剩 8 席，面积 135216 平米，均价 12020 元 /㎡，购 3楼商铺全款 97 折，按揭 99 折优惠。 商铺房源交房时间为 2020 年 3 月底。 交易广场商铺同步推出，面积 2560 ㎡不等， 一户一价； 1 号、 2 号交易广场内部 装修 中，预计 2020 年 9 月 30 日精装交房， 2020 年 12 月或正 式运营。 区域 市场 写字楼 竞争项目位置分布 大连一方集团有限公司 编号： OPQRTZ004 版号： A/0 页码：第 22 页 共 56 页 写字楼 A 座为精装，共 22 层，整层销售，标准层面积 1280 ㎡，均价 1100012020元 /㎡； B 座为毛坯，共 13 层，仅剩 3 套在售，约位于 6F， 均价 1000011000元 /㎡，标准层面积 980 ㎡，可自由分割 ，单间面积 ㎡起。 全款 95 折，按揭无优惠。 写字楼物业 费 元 /㎡ /月；现工程进度 为已封顶，内部 装修 中，2020 年 8 月交 付使用。 项目仅剩 3 套 B 座 LOFT 写字楼在售，层高 米，面积为 200 ㎡ 400 ㎡，均价 12020 元 /㎡。 价格不详，估计约 12020 元 /平方米左右。 2020 年 12 月 30 日 开盘当天成交总额 亿，共售出 五层。 公寓 联泰香域中央 13楼 LOFT 公寓，最低 6686 元 /㎡起，均价 7800 元 /㎡， 米挑高，户型为 52 ㎡、 56 ㎡， 毛坯， 产权 50 年，全款 95 折、按揭 98 折，交房时间为 2020年 11 月 28 日。 3. 红谷滩区红角州板块区域市场供求 分析 － 2020 年商品住宅成交项目（ 20202020 年） 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 奥克斯盛世经典 169732 1736 178916 1758 6357 绿地香颂 139216 1316 150842 1396 5445 联发江岸汇景 64107 499 104019 784 6020 联泰香域尚城 87493 798 97800 872 6811 联泰香域滨江 62176 484 81891 572 7124 绿湖豪城 115909 942 80598 700 7117 南昌华南城 122224 1134 52965 510 4945 新地阿尔法国际社区 64347 482 48858 360 12355 大连一方集团有限公司 编号： OPQRTZ004 版号： A/0 页码：第 23 页 共 56 页 地中海阳光 73808 680 43479 426 6755 绿地海域香廷 91070 699 22890 93 18519 新里梵顿公馆 443 6 5797 金融街紫金园 191 2 4808 合计 990082 8770 862892 7479 最近两年共 12个项目销售，总体呈供大于求局面，总供应面积近 100万平米 8770套，成交 86 万平米近 7500 套。 下表可更清晰反应 2020 年全年供求关系： 年商品住宅成交项目（ 2020 年） 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 奥克斯盛世经典 87713 967 77931 851 7308 南昌华 南城 122224 1134 52965 510 4945 绿湖豪城 58097 419 32483 269 8521 联泰香域尚城 13672 90 29280 222 7907 新地阿尔法国际社区 19888 182 28093 224 12499 联泰香域滨江 41155 353 27233 216 8057 绿地海域香廷 91070 699 22890 93 18519 联发江岸汇景 8250 59 7177 地中海阳光 26293 220 6113 53 8671 绿地香颂 1964 15 7684 新里梵顿公馆 255 1 6657 合计 460112 4064 287457 2513 2020 年全年共 11 个项目在售， 金融街紫金园 于 2020 年清盘。 红角州版块总供应面积 46 万平米，成交 万平米，去化率仅 %。 年至 2020 年办公供求分析表 （ 20202020 年） 年度 红谷滩区 供应面积 供应面积环比 成交面积 成交面积环比 成交套数 成交套数环比 成交均价 成交均价环比 2020年 71400 12609 144 7493 2020年 124183 103727 1059 10558 2020年 392909 279100 1973 10459 合计 588491 395435 3176 过去三年办公供应面积达 万平米，成交 万平米，去化率 %。 大连一方集团有限公司 编号： OPQRTZ004 版号： A/0 页码：第 24 页 共 56 页 年办公成交项目（ 2020 年） 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 新地阿 尔法国际社区 47804 1 13502 绿湖豪城 26777 411 合计 26777 411 47804 1 2020 年，该区域办公项目成交清淡，仅有两个项目，其中阿尔法无新增供应，为 2020 年整售项目，绿湖豪城新增供应 万平米，无成交。 4. 年商业成交项目 （ 2020 年） 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 南昌华南城 259535 5570 133002 3034 9252 联泰香域滨江 6587 49 23412 148 11295 奥克斯盛世经典 10724 39 13334 63 13437 新地阿尔法国际社区 11690 1 13502 新里梵顿公馆 8559 93 12356 地中海阳光 6013 28 17134 绿湖豪城 16395 140 5840 97 13694 绿地香颂 3504 53 4055 48 11931 联发江岸汇景 569 12 16149 合计 296745 5851 206474 3524 2020 年共 9 个商业项目在售，均为住宅或综合用地项 目所规划的商业配套，包括集中商业中心和社区底商、临街独立商铺等，总供应面积近 30 万平米，成交，去化率不足 70%。 （三） 市场调研结论与建议 区域发展潜力巨大，应强力介入 南昌目前正处于房地产发展的第三阶段 —— 山江湖联动发展，本案为郊区九龙湖组团与红谷滩新区之间的一个重要地理位置节点，周边配套日趋成熟，未来市场发展潜力巨大，将发展成为集体育、交通、行政、文化、产业等于一体的商住片区。 市场全面发展，成交均价逐年稳步上涨 南昌房地产市场自 2020 年以来一直保持稳定、较快的发展势头，但受 2020年金融 危 机和 2020 年国家宏观调控影响， 2020 年和 2020 年成交量连续两年萎缩，但总体房价仍然快速上涨， 2020 年前 11 个月商品房成交均。