六安安丰路地块项目整合营销策划(编辑修改稿)

六安安丰路地块项目整合营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

分析 ◆ 本地块位于城东安丰路和规划中的纬三路交汇处，主入口将沿纬三路开放； ◆ 地块的东边为十里铺安置小区，南边为六安康复医院，西边紧邻长安北路，北边为民房和零散建筑物；中间被皖西交校隔断。 ◆ 地块周边生活和商业配套一般，道路状况良好，交通比较便利。 往南穿过皖西大道即到达区行政中心，往北方向为皋城路，紧邻皖西学院东小区和 索 伊电器集团。 六安安丰路地块项目整合营销策划简案 12 ◆ 项目东北方向是即将开发的白鹭岛公园，景色秀丽、优美。 地块基础参数 地块总占地面积： 55885平方米 规划指标： ◆用地性质：居住用地（其中商业所占比例不大于 15%） ◆出让年限：商业 40年，住宅 70年； ◆容积率：高层不大于 、多层不大于 ◆建筑密度不大于 28%，建筑高度不大于 50米 ◆绿化率不小于 35% 二、项目 SWOT 分析 优势 ◆ 地处安丰北路，周边道路网络发达，交通便利。 ◆ 相比其他东部楼盘，与市区的距离更近，更容易吸引客户群。 ◆ 临近主干道皖西大道，紧邻六安人民医院东院区 ——403医院。 ◆ 毗邻开发区白鹭岛公园； ◆ 项目以东规划住宅区，土地升值潜力 巨大。 劣势 ◆ 项目占地面积不大，不具备大型住宅社区配套优势。 ◆ 纬三路仍在规划中，客户并无感性的认识。 ◆ 项目虽临主干道，但所处区域多为住宅小区及民房，无成熟的商业氛围。 ◆ 开发商在房地产业无品牌号召力。 机会 六安安丰路地块项目整合营销策划简案 13 ◆ 项目尚处于开发前期，在建筑 规划 、 产品设计、 营销包装等方面有足够的创作空间。 ◆ 众多地产企业纷纷进驻东部板块圈地、开发，推动并提升了该区域及周边地块的价值。 ◆ 与深谙六安本地市场的专业地代理公司合作，通过专业化运作提升项目品牌竞争力。 威胁 ◆ 政策调控的 效果初显， 客户的观望情绪 加重 ，上半年交易量有所下降。 ◆ 针对二手房交易出台的税费政策，对三级市场具有一定的冲击，将影响投资客户对房产投资的参与性和积极性。 ◆ 2020年下半年，随着该区域新盘的推出，本项目将面临很大竞争压力。 ◆ 项目为拆迁毛地，存在 因拆迁带来 开发周期拖长的风险。 SWOT分析小结及应对策略： ◆ 发挥东部板块开发热度，利用城市规模逐渐扩大优势，吸引各个年龄层的目标客户群。 ◆ 充分挖掘地块潜在的巨大增值空间，提升项目的投资价值。 ◆ 从产品自身的打造入手，在建筑规划、户 型设计、功能配置上赋予产品更多的亮点。 ◆ 利用项目与城东其他楼盘比较，更靠近市区的优势，充分挖掘靠城区客户； ◆ 户型设计在满足基本居住功能的同时，合理控制面积，有效把握总房款，符合目标消费群的经济承受能力。 ◆ 很好地 “融入 ”省会经济圈的大环境，充分 “借势 ”； ◆ 通过与专业代理公司以及专业相关协作伙伴的合作，来弥补开发商相关经验的不足； ◆ 从项目的硬件和软件上提高质量和档次，增加项目的附加值，提升本项目的价格，以保证预期的利润； ◆ 采用灵活的销售方式，快速回笼资金，保证项目后期运作的正 常进行； ◆ 密切关注市场动态，根据市场动态随时调整推广策略；同时密切关注竞争对手动态，抢占竞争有利时机； ◆ 与其它同期入市的项目作出差异化，凸出本项目特有的产品属性和优势； ◆ 尽早入市进行宣传和客户接待工作，以积累属于本项目的有效客户群。 六安安丰路地块项目整合营销策划简案 14 三、项目优化建议 整体规划建议 根据我们对区域市场及竞争楼盘的分析，并结合我们对项目定位的判断，我们将根据项目地块的实际情况并结合市场情况提出一些概念性的规划建议，以期对项目从本质上能有一个大的提升。 ◆ 分配原则： 最大限度地利用、挖掘地块在住宅 和商业部分的可实现价值 ， 客观认识项目所处地段和自身规模在商业开发上的局限性。 多层 是本项目开发积累人气、收回资金 “前战 ”，同时也应注意到，六安对高层的接受能力越来越强，为体现楼盘档次，应规划部分高层住宅。 不牺牲容积率，保证开发面积最大化，但是又要保证销售进度，毕竟在东部还有这么多多层的市场背景下，小高层高层销售价格较低，且进度较慢，因此如何在小高层、高层和多层之间取得一个平衡点，是我们本次规划重点考虑的问题。 经过我们深入分析：由于本案高层容积率不能超过 ，因此，过多的规划高层，实际增加总建筑面积比例 不多，我司经过 简单测算，高层用地面积增加 10%，则总建筑面积仅增加 2500平方米左右，而这却要牺牲多层面积 7500平方米左右，在城东板块楼盘较多，竞争较为激烈的情况下，在客户仍然以多层住宅为首选的情况下，在高层成本较高，但是售价却更低的今天，我们认为，项目还是要以短平快为出发点，多层和高层的占地面积比，应控制在 7： 3左右，以便降低投资风险，实现项目的快速去化。 具体大约为： 物业类型 总用地面积 用地占比 用地面积 容积率 建筑面积 层数 建筑密度 占比 多层 55885 70% % % 小高层 55885 30% % % 合计 55885 商业部分：利用小高层、多层底层 沿安丰路沿纬三路 各做两层联体店面 ，约占总面积的 5—10%。 六安安丰路地块项目整合营销策划简案 15 关于建筑 目前 六安 楼盘建筑风格五花八门，其中 以 欧风项目 为甚 ，意大利 、 西班牙 、 英伦风情 „„ 我司 也曾考虑用法国哥特式的建筑造型， 虽然六安楼盘目前没有营造、提出法国风情建筑，但是由于六安“各种欧 陆风情”太多了，在这些在消费者眼里相差不大，反而没有了差异化。 我司通过认真分析项目地块，讨论项目定位，结合项目外围园 林景观生态及地块之北皖西学院等独特优势，建议本案在建筑风格上用新 中式建筑 风格。 具体为： 新中式建筑分为北方合院派和南方园林派。 前者在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围合方式；材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，形成雄浑、宏大的气势；空间结构上则是尽可能多地设计庭院空间，以追求四合院的全包围形式。 我司结本案外围特点，建议采用 后者 ，即 以其 “天人合一 ”的造园理念、精致的景观和 空间处理手法独步天下。 该派建筑多以苏州园林为主要承传对象，整体建筑可用 “粉墙黛瓦 ”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生。 关于景观 规划小区 “精致型中心主题景观 ”（如小桥流水、主题雕塑、亭台绿廊）并尽量扩大其共享空间、丰富宅间庭院景观 ； 同时臻选 具有中式特色、文化味厚重的亭台、 小品 、如文化艺术长廊等。 关于户型 以 80—100平方米为主的、总价在 30万以内为主的符合青年一族购买力的两房或精致三房。 户型面积配比 多层 套数比例 两房两厅一卫 6575平方米 30% 两 房两厅一卫 8090平方米 30% 六安安丰路地块项目整合营销策划简案 16 三房两厅一卫 95105平方米 40% 小高层 两房两厅一卫 7580平方米 25% 两房两厅一卫 8595平方米 30% 三房两厅一卫 100110平方米 30% 三房两厅两卫 110120平方米 15% 理由阐述： ◆ 通过对目标客户群的需求分析， 70－ 90㎡为主力需求面积范围。 ◆ 中小户型可有效控制房屋总价，扩大了目标受众面。 ◆ 小户型的销售单价具有较为乐观的上涨空间，可最大化实现利润回报。 ◆ 由于房屋总房款 的合理控制，市场接受压力减小，销售周期缩短，避免该区域同类产品的竞争。 六安安丰路地块项目整合营销策划简案 17 第三部分 楼盘定位与特征 一、项目卖点的提炼 ■ 主要卖点： 建筑设计：多层、小高层中小户型、三房及两房半为主的实用型、紧凑型、经济型住宅； 地处城东与市区之间最西端的独特区位优势； 白鹭公园， 生态绿色：地块边原生绿色树林； 六安安丰路地块项目整合营销策划简案 18 毗邻皖西学院，学术气息浓厚；兼项目内部规划文化景观特色，品味非凡； ■ 次要诉求点： 项目地势低：藏风聚水纳气，吻合现代住宅风 水观念要求； 区域整体环境良好，建筑现代、通透、简约； 总价低，升值空间更大。 二、楼盘总体定位 根据对周边竞争楼盘、该地区客户潜在市场的判断，结合本项目特性， 本项目 的总体定位应该是： 城东板块最具档次、文化内涵和 品味特色 的 精品社区， 在城东众多楼盘中独树一帜； 同时，在全市范围内，具有较大影响力、竞争力、性价比较高的项目。 房地产开发、营销环节上，无不是从定位做起，由此足见定位在项目运作中的重要性。 一般而言，项目地段、外围环境在一定程度上影响了项目定位，但在规划、户型、包装等后期可改造、创造环 节上，可以提升、改变项目原有影响定位因素。 本案地块在城东板块中地段优势较为明显，在档次、营销包装上则需“高定位”，结合项目内外环境，我司通过讨论、研究，提出“整个六安市范围内最具档次、文化内涵、品味 的特色生活区 ” 总体定位，并通过硬件支撑、软性专业推广包装，做到 六安东部板块最有影响力的楼盘，在 全 六安较具竞争力的楼盘，让 全六安市民 耳目一新。 三 、案名建议 主荐案名： 水 墨 林 溪 案名 缘起 ： “未见其人，先闻其 名” ； 老子《道德经》开篇第一句就是“道可道，非常道；名可名，非常名”，这二者均 说出了名字的魅力。 一个好的案名能体现楼盘档次、特色，甚至能节省上百万元广告费用，这就是大城市炒作、叫卖“百万元楼盘案名”的原因。