人信房地产开发公司项目可行性研究报告(编辑修改稿)

人信房地产开发公司项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

和休闲娱乐场所较多，适合商业人员在此居住 ： （ 1）项目的主要威胁为同区域的同类项目，在项目附近有两至三个类似项目均以处以建设后期，这些项目的销售已经开始，对本项目有很大的竞争。 （ 2）本区域大型商场竞争激励，商场档次层次不齐，本项目的商业区如果未能较好的开发对本商场的经营有很大影响。 （ 3）国家对房地产市场的调控对该项目有一定的影响。 从项目的总体情况来看，为保证项目开发成功，一个合理有效的开发方案是 有重要前提。 四川理工学院毕业设计 第 6 页 3 房地产市场分析 国内房地产市场分析 国民经济的快速发展，房地产行业有着很重要的作用，所占比例大，作为支柱产业，地产行业仍快速的发展。 自政府对房地产进行坚决调控后，房地产市场有了一定回落。 2020 年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。 2020 年 111 月，全国商品房新开工面积为 亿平方米，下降 %，与上年同期相比，增速回落 个百分点。 其中，商品住宅新开工面积为 万平方米，下降 %。 图 31 商品房新开工面积增长情况 2020 年 111 月，全国商品房累计销售面积 91705 万平方米，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，与 2020 年全年相比回落 个百分点。 其中，商品住宅实现销售面积 81500 万平方米，同比增长 %，同比回落 个百分点。 从各地区情况来看，北京、贵州、辽宁、福建、山西等省市销售增长较快，而内蒙古、青海、河北、山东等省份则出现较大幅度下降。 四川理工学院毕业设计 第 7 页 图 32商品房销售面积增长情况 自国家对房地产市场调控以来，房地产受到了很大的影响， 2020 年开始到现在，国家以对房地产市场进行了多次调控，调控效果有好有差，总体抑制了房价的快速增值，部分地区在部分时间内房价还出现了负增长，这是一系列调控所产生的好的作用。 房地产市场不稳定性太高，国家不会停止房地产市场的调控，严格控制房地产市场的稳定发展将会一直是国家的主要目标。 因此，未来的房价不会大幅度上涨，小区域内可能有很大的波动，但是房价的上涨时不可避免的。 湖北省房地产市场情况 2020 年，湖北房地产 业开发走出一条缓中有降、缓中趋稳、稳步回升的路径。 受国内经济形势放缓影响，自 3 月起，全省房地产开发投资增速缓慢回落， 14 月增速回落至全年最低点（ %），此后的几个月增速虽有波动，但总体呈现缓中有升、缓中趋稳态势，进入四季度后，国内经济运行出现向好态势，湖北落实稳增长、促民生一系列调控措施效用逐步显现，信心逐步恢复，四季度房地产业增速总体缓慢回升，全年房地产业开发投资增速达到 %，高于全国 个百分 点， 居全国第 13 位，比 2020 年提升 6 位；居中部第 2，仅次于山西，比 2020 年提升 1 位。 住宅 类投资一直是开发投资的绝对主力。 2020 年，湖北房地产累计完成开发投资突破 2500 亿元，达到 亿元，增长 %。 房屋施工规模继续扩大，但增幅趋缓。 2020 年，全省房地产开发房屋施工面积突破 16000 万平方米，达到 平方米，项目开发方案 第 8 页 同比增长 %，较上年提高 个百分点。 全年销量基本处于负增长区间，但跌幅逐步收窄。 2020 年，湖北房地产市场需求总体旺盛，呈现逐步活跃、回暖态势，其中新建商品房销售主体依然是期房销售。 全年销售形势总体较为低迷， 14 月市场降至低点（销售面积降幅达 %），之后逐步缓慢回升，跌幅逐渐收窄， 2020 年全省实现销售面积 万平米，同比降幅收窄至 %。 2020 年，全省房地产开发到位资金 亿元，同比增 %，较上年回落 个百分点，低于同期开发投资增幅 个百分点，从全年来看，这是连续第 10 个月低于同期开发投资增幅。 国内贷款增速放缓，信贷依赖减弱。 2020 年，全省房地产开发国内贷款 亿元，占全部到位资金比重为 %，较上年降低 个百分点。 自筹资金和回笼资金加速增长，比重不断提高。 2020 年，全省房地产开发 企业自筹资金 亿元，占全部到位资金比重 %，较上年提高 个百分点；以定金、预收款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金共到位 亿元，占比较上年提高 个百分点。 国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源占全年房地产开发到位资金比重近达%，主力资金结构的不断优化， 意味着将为全省房地产业健康平稳运行打下坚实基础。 2020 年，湖北用于房地产开发的土地购置面积达 万平米，降幅达 %，降幅比上年扩大 个百分点。 房地产企业拿地意愿减弱的主要原因，一 是由于房地产企业前期投入资金较多，后续资金紧张；二是调控仍不放松，市场形势不明，房地产企业观望骑墙，不敢轻易出手。 荆州市房地产市场情况 20202020 年市场情况 近年来，荆州房地产发展较快，整体呈上升趋势，部分年份有回落，房地产开发投资额，商品房施工面积，商品房竣工面积等各项指标都一路走高。 详细见表 四川理工学院毕业设计 第 9 页 2020年—2020年荆州城区完成房地产开发投资 （单位：亿元） 051015202530352020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年合计住宅2020—2020年荆州城区商品房施工面积 （单位：万平方米）0501001502002503002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年合计住宅200 6—20 11年荆州城区商品房竣工面积 （单位：万平方米）01020304050607080200 6年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年合计住宅 图 34荆州城区完成地产开发投资 图 35荆州城区商品房施工面积 图 36荆州城区商品房竣工面 项目开发方案 第 10 页 200 7—20 11年荆州城区商品住宅销售率（% ） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 图 37荆州城区商品房住宅销售率 2020 年荆州房地产市场情况 2020 年以来，国家坚持房地产市场调控不放松，荆州房地产市场形势比较严峻。 但由于市场主体各方共同努力，市场仍基本保持平稳发展 的局面。 2020 年 1— 10 月，荆州城区完成房地产开发投资 亿元，同比增长 %，增幅比去年同期下降 20 个百分点。 其中完成商品住宅投资 亿元，同比增长 %，增幅比去年同期下降 29 个百分点。 2020 年 1— 10 月荆州城区商品房施工面积 万平方米，同比下降 %。 其中住宅施工面积 万平方米，同比下降 %。 商品房新开工面积 万平方米，同比下降 %；其中商品住宅新开工面积 万平方米，同比下降 %。 今年荆州城区房价基本稳定，没有大起大落。 荆州城区商品住宅均价4000 元 /平方米左右，比去年同期略有下降，低于全省平均水平，也低于武汉、襄阳、宜昌。 表 31市场成交情况表 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 网签套数 109 320 174 128 518 332 366 456 383 881 651 671 合计 603 975 1205 2203 四川理工学院毕业设计 第 11 页 图 310荆州房价走势图 从图表中，我们可以看到荆州的房地产市场发展稳中有升。 今年成交的三个峰值分别为 2 月、 5 月和 10 月，从数据上来看，今年的金九银十市场也算比较可以，跟市场价格有一定的联系。 主要原因还是荆州还需得到一定的释放，市场需求仍然 很旺盛。 荆州房地产市场分析 从近年的房地产数据来看，荆州市房地产投资额呈上升趋势，施工面积逐年增加，城区竣工面积在 09 年明显回落，住房销售情况起伏较大相差 28 个百分点。 2020 年房价走势不平稳，跟成交量有密切关系。 市场表现特征为： 1. 商品房需要仍然旺盛，供应结构不合理 全年商品房成交额呈上升趋势，在年末达到高峰，但商品房供应结构不合理，中心城区供应量同比较少，但需求量较多，市区周边供应较多，但购买者偏少，不利于均衡发展。 2. 商品房结构变化明显 2020 年住宅销售增长，但多层住宅销售量减少，主要开发 项目均为高层住宅，销售量增加，随着发开用地日益稀少，高层住宅开发成为荆州房地产开发项目的主流，同时在国家的调控下，高档住宅开发量持续减少，别墅开发已基本停止。 3．房价稳中又升 项目开发方案 第 12 页 荆州房地产市场房价波动较大，新楼盘的开盘会带动房价的提升，由于经济适用房的投放和销售量增加，带给房价一定回落，总体来说 2020 年房价稳步提升，但速度同比放缓。 荆州房地产市场预测 近几年，国家各项房地产宏观调控取得一定成效，作为房地产市场三线市场的荆州市，根据《中国荆州市委关于荆州市经济和社会发展第十二个五年规划的 建议》的内容，到 2020 年，全市地区生产总值、工业增加值、固定资产投资和地方财政收入分别比 2020年翻一翻。 在加大固定资产同时，发展壮大房地产行业。 在“十二五”规划中，明确提出加快推进李 埠 港区、沙北新区、开发区中心商务区、火车站片区、海子湖生态文化旅游区等五大片区建设，这将进一步促进房地产行业的发展。 由上述情况分析，预计荆州市房地产市场整体发展趋势为： ，人口总量不断增加，经济水平不断提高、政府的政策扶持，居民可支配收入增加和消费需求的提高，荆州的房地产市场需求总量仍会增加。 ，随着荆州市城市化进程，城乡结合处的发展和旧城改造力度加大，将会促使市场供应总量的增长，尤其城市边缘地段。 由于新区的的开发，荆州新增的可开发土地有限，因此市场供应总量将保持一定数额，供求关系基本稳定。 ，物价的上涨和低价的上涨等多种因素下，荆州房地产价格仍会平稳增长，但速度平稳。 ，在国家的政策调控下，小的企业更加难以生存，优势资源加快向大型企业流动，土地，资金，人才在行业竞争中更具影响力。 项目周边情 况 1. 项目周边同种类商品房情况 项目所在地为荆州市沙市区中心成熟地段，目前基本没有尚未开发的土地，档期开发的项目多属于变更原本有土地性质进行开发，少部分属于原址进行二次开发，周边两公里主要商品住宅和给住宅项目包括如下几个： 四川理工学院毕业设计 第 13 页 表 41周边项目情况表 项目名称 开发商 规模 进度 售卖情况 时尚豪庭 荆州市神华房地产开发有限公司 数幢 30 层高的住宅楼 ,设有单层高的地下室 进行装饰工程 预售完 三进花园 住宅小区 完工 售完 华城豪庭 荆州市神华房地产开发有限 公司 高层 ,小高层 完工 无 楚天明珠 荆州市神明房地产开发有限公司 普通住宅 完工 售完 书香苑 襄樊仟和惠房地产开发有限公司荆州分公司 多层 ,小高层 完工 开始销售 晶崴公馆 荆州晶崴房地产开发有限公司 高层 ,超高层 完工 开始销售 2. 潜在客户分析 从项目坐在地五公里半径来看，该区域居住的人员主要包括企业事业单位人员，学校教育机构人员、经商人员等。 从居住人员情况分析，本区的商品房购房者可基本分为以下几种：一部分是旧房拆迁后，没有固定住房，该部分客户主要需求商品住房，这部分消。