临江房地产项目可行性分析报告(编辑修改稿)

临江房地产项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

以满足购房人群中 80%自主型的刚性需求。  趋势五： 房地产投资走势稳健 虽然 2020 年 全市房地产投资完成 446600 万元， 出现 %的负增长 ， 投资有所下滑 ； 但是随着各区开发逐步展开，各式配套日趋完善，再加上城市人口的增加和城市化建设的不断推进 ，将会有更多的项目被开发建设，房地产投资则与之同步，并呈稳健上升的态势。  趋势六：规划实施，缩短城市南北差距。 从贵港市近期城市建设规划上我们可看到，贵港市的城市规划建设将围绕港北区拉开城市框架进行，房地产开发也将面临新的环境及机遇，并向港北区看齐，南北之间的差距逐渐 缩小。  趋势七：开发理念更新，项目品质提升 随着 国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟， 以及本 地房地产企 业的崛起， 滋生 了 许多 先进的管理开发理念， 提升 了人们的住房观念，房地产开发 项目品质不断升级。  趋势八：外地开发商逐渐增多，不断引入新开发理念，相互竞争愈发激烈 由于目前贵港市的房地产处于起步发展阶段，大部分开发商都追求短期的利益，忽略居住环境的营造，缺少社区的配套设施及产品方面的研究，而随着一些外地知名开发商的进驻，必定会产生激烈的竞争，一些新的开发理念及新的营销理念将会被引入进来。  全国政策 2020年宏观调控政策剖析 2020 年 出台的政策相对不多，其中 包括差别化住房信贷 和降息等金融方面的 政策 和对闲置土地处理的新规定 等。 这些政策 对房地产企业的影响 已基本趋向稳定 ，房价 在全年也表现相对稳定。 目前， 全国范围内的房价开始出现适应后的微涨。 全国政策解读 类别 2020 年四季度 — 2020 年上半年 2020 年下半年 2020 年全年 2020 年全年 2020 年 调控 方向 扶持市场复苏 规范市场发展 坚决遏制房价 过快上涨 坚定不移搞好房地产调控，促房价合理回归。 坚 定不移加强房地产调控，巩固房地产调控成果 住房供应 结构 调整 调整 调整 调整 调整 无 出台住房保障管理办法 出台经济适用住房货币补贴实施方案 确保保障性住房供应、大力发展公租房 2020 年 全国新建保障性住房1000 万套 ，确保完成 500 万套。 南宁要求 建 设 万套保障住房 拓展及监管保障房建设两手抓，多渠道资金来源作可持续保障 土地 政策 宽松 宽松 从紧 从紧 从紧 放宽对开发时间的限制 放宽地价款支付时限 无 对 房地产用地和建设 加强管理 增大保障性住房供应比例 提高土地 竞买保证金 比例 加大对闲置房地产用地的清理力度 加强土地管理做好五项工作 中国将逐步取消土地供应双轨制 新修订《闲置土地处置办法》： 土地闲置超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发，将额外征收土地使用权出让金的 20%；闲置满两年的土地将被无偿收回。 财税 政策 积极 积极 稳健 差别化 积极 减税 减、免、缓多项费用 无 提高住宅交易契税 对土地增值税预征率设定了下限 公租房租金收入将免征营业、房产税 营业税调整 上海、重 庆试点房产税 降低部分住房交易手续费 “房产证加名税”免征 无 金融 政策 宽松 较宽松 从紧 从紧 从紧 信贷松绑 5 次降息 准备金率 5次下调 加强按揭贷款风险管理 2 次加息 6度准备金率上调 取消首贷 7折利率 提高按揭首付比例 出台住房套数认定标准 暂停第三套房贷 首套 30%，基准利率，二套首付60%，利率 倍，第三套限贷 六次上调、一次下调存款准备金率 3 次加息 将部分保证金存款纳入存款准备金上缴范围。 信贷差别化 二度 下调人民币存款准备金率 个百分点 金融机构一年期存贷款基准利率下调 个百分点 其他 宽松 略紧 从紧 从紧 宽松 放宽首次和自住型购房的界定标准 放宽住房公积金贷款政策 放宽购房入加强商品房销售管理 规范已购公有住房上市交易 加强存量房完善商品住房预售制度 规范境外机构和个人购房管理 40 多城市限购 要求“一房一价” 要求房价上涨过快二三线城市限购 婚前按揭买房等司法解释正式实施 各种形式的地产调控政策微调主要包括：土地松绑、公积金放宽、购房补贴、税费优惠、贷款额度放宽 户政策等 交易结算资金 ―小产权房”不得发证 限购 到期城市延续 等 政策影响分析： 对需求方： 2020 年对于购房者 来讲 ，在 持续的 政策调控下， 楼市房价总体维持平稳状态，年末稍有上涨，但并没有出现大幅度的反弹，可当前房价平稳却让购房者进入了进退两难的境地；虽然政府也通过有针对性的贷款证支持刚需购房，可目前的房价对在通胀经济环境中购房者仍然没有起到足够的减压作用，买房难在过去的一年里没有得到改善。 分类 经济实力 调控后至今购住宅名额 调控 后 至今 客群 总量 调控 前主流需求物业类别 调控后至今 主流需求物业类别 住宅需求 投资者 强 多数无 很小 各类住宅物业 对住宅从短炒获利转向长线投资；或转向其他投资品：商铺、写字楼等 过渡型自住客 弱 多数有 小 公寓、两房 转向小面积两房或2+1房 刚需自住客 较弱 多数有 大 2+1房、三房 追求一步到位购房，对两房需求量小，需求转向 2+三房 改善型刚需客 较强 多数有 小 三房、四房、3+1房 追求一步到位购房，对小面积三房需求少，多需求中大面积户型 改善型客户 强 多数无 很小 四房、 3+1房、楼中楼 、别墅 对产品需求变化小 享受型 最强 多数无 非常小 大四房、五房、 楼中楼、别墅 对产品需求变化小 （ 注：未有政策对商业及办公物业进行限制，在此不对商业、写字楼客户进行影响分析 ） 对 供应方： 对于商品房供应商来讲，在 2020 年的一季度 成交 较为 低迷，库存 持续 的积压， 资金 日益 吃紧 等各种困难后， 终于 在二季度 迎来了刚需释放潮， 楼市将 “ 止跌回稳 ” ，加上 地方楼市“微调”、 贷款优惠、利率下调等多重利好因素， 从二季度 开始 楼市 逐渐转好 ，许多开发商也开始趁势暖春，推出不少新盘， 到了 10月份后相当部分的项目已 完成全年任务，使得四季度后期出现了“保价缩量”的情况出现。 政策调控对各类物业销售影响分析 项目 住宅户型 3500元 /㎡以下 35013800元 /㎡ 38014000元 /㎡ 40016000元 /㎡ 住宅类 公寓 (普通单间、一房 ) 较小 一般 较大 二房 较小 一般 较大 很大 2+1房、小三房 小 较小 一般 较大 三房、小四房、3+1房 较小 一般 一般 较大 四房、 3+1房、楼中楼 一般 一般 较大 较 大 大四房、五房、楼中楼 较小 较小 一般 较大 别 墅 —— —— —— 一般 商铺 商铺户型 10000元 /㎡以下 10001－ 20200元 /㎡ 20201－ 30000元 /㎡ 3000150000元 /㎡ 30－ 80㎡ 小 较小 较小 一般 81－ 150㎡ 一般 较大 较大 较大 、 2020 年房地产宏观调控政策走向预测 政策环境： 稳 中求进的 背景下货币 和税收 政策 更具针对性 ，房地产调控 逐步细致化 房地产调控： 稳中趋紧，抑制投资投机需求大方向不变 ，房产税等范围扩大 中央政府： 密切关注市场变化，抑制投资投机， 严把商品房价格关 地方政府： 财政压力 下继续鼓励合理需求， 通过更具可行性的方案提振楼市 2020 年 12 月 25 日 召开的住建部年度工作会议上 ，住建部部长 姜伟新 表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。 限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在 2020 年继续执行。 姜伟新表示， 2020 年地方政府若放松楼市调控导致房价快速 上涨的，将进行约谈并问责。 另外，广西全区经济工作会议对 2020 年广西房地产的发展明确定调。 该次会议明确了 2020 年广西房地产的三大发展方向： 2020 年上半年，宏观调控使得全国范围内“量价齐跌”，销售一度跌倒了低谷，从而使得多地出台了地方政策进行微调， 使得在年底出现了“翘尾”， 引起了中央的高度重视，并多次表示 2020年政策基调仍然非常坚定及明确。 广西 2020年出台的房地产发展方向 将 与中央保持一致。 因此 ， 2020 年 广西在政策层面上仍会按国家要求执行， 出台更为严厉的打压政策 可能性极小。 以下对 2020 年的各类政策进行简要预测：  严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，支持以自住型为主的需求，坚决遏制投机、投资性购房 ，合理引导住房需求 ；  加大中小户型、中低价位普通商品住房建设力度，调整住房供应结构，完善住房供应体系，保持房价基本稳定 ；  加大对房地产市场信息的披露，进一步规范房地产市场秩序，引导房 地产企业参与县域城镇建设。 金融政策预测： 2020 年上半年全国经济持续下滑，出现了高通胀和低增长并存的局面。 国家针对这样的情况，采取了较为宽松的货币政策，使得从 6 月份开始，经济出现触底回升，所以预计 2020 年，国家将在“稳中求进”政策的指导下，继续保持宽松的货币政策，以有效推进经济的发展。 土地政策预测： 2020 年国土资源局修订了《闲置土地处理办法》，加大了对闲置土地的打击力度，以防范地方政府以土地作为地方财政的主要来源，同时也是在源 头上收紧房价再次抬头的绳索，这在一定程度上解决了高价土地出让的情况出现的机率，使得土地成交有所下滑，而在当前的市场形势下， 2020 年土地新政策出台的机率不大。 财税政策预测： 2020 年房地产调控仍然会持续，但是在财税方面，自 2020 年上海、重庆房产税正式试点以来，范围还没有扩大，并且其影响效果有限。 2020 年房产税在全国大范围试点的 扩大的可能性较大。 而贵港市作为房价上涨并不突出的三四线城市，连“限购”都没有细则出台，就更 不要 说成为第二批出台“房产税”试点城市，由此预知 2020 年贵港市执行房产税的 可能性仍然极小。 地址：贵港市吉田大厦 10 楼 1216室 电话： 07755909866 传真： 07755909866 网址： 第 28 页 共 198 页 28 二、 项目所在区域市场分析 项目所处区位 —— 贵港市港北区， 是贵港市规划重点发展区域。 近年来在政府的积极推动下，港北区已成为贵港城市中心，配套也越来越完善： 根据 20202030 年规划，港北区区域功能结构将更趋于合理，功能设施将得到更加的完善。 例如： 客运站，总站搬迁至迎宾大道入口处，城市快速环路与迎宾大道交叉口东北侧 ； 城北新区以行政办公、商务办公等为主导功能，为全市公共服务中心 ； 沿金港大道形成的东西向城市现代景观主轴，沿中山路形成南北向城市文化景观主轴，沿迎宾大 道形成南北向的城市景观次轴，沿同济大道形成南北向的城市景观次轴。 区域房地产市场现状分析 总体市场特征  土地成交量 出现下滑 ，但是价格上涨 从近 几 年贵港土地成交的的价格情况看， 20202020 年 土地成交价格 变化不大，到了 2020 年呈大 幅上涨的趋势。 地址：贵港市吉田大厦 10 楼 1216室 电话： 07755909866 传真： 07755909866 网址： 第 29 页 共 198 页 29 贵港市2 0 0 9 2 0 1 2 年经营性土地交易价格及成交额010000202003000040000020406080100120140160180成交额 ( 万元 ) 2 4 5 7 5 . 5 3 2 8 1。