中润苏州中心市场定位方案改(编辑修改稿)

中润苏州中心市场定位方案改(编辑修改稿)内容摘要：

 2020年的调控可谓给开发商上了宝贵的一堂课，并且逐渐认识到商业类物业的抗政策风险的能力以及其巨大的发展潜力，得到开发商的认可，并于 2020年开始逐步加大商业类物业的开发和推盘量，但从其价格来看，仍基本维持 2020年的水平，可见开发商对商业类物业的营销、操盘手法尚不够成熟，仍以低价策略为主导。  经过 09年的狂热，迎来了 2020年的调控，历经调控之后的开发商更为成熟，看待市场较之前明显沉着冷静，此次调控，商业物业再次显现出其抗政策风险的能力，开始受到开发商、投资者、购买者等多方的认可，在多方的共振效应下，加之开发商经过 09年商业物业的开发、操盘、营销经验， 2020年商业物业的价格大幅上涨，成交量亦维持高水平。 20202020非住宅类（商业物业）年度成交走势回顾  从成交套数来看： 2020年商业物业在 4月严厉的楼市调控政策出台后， 5月出现短暂的缩减后迅速得到回调，并且自下半年开始，成交一路走高。 并且之后 9月的二次调控并未对商业类物业产生太大的影响，反而引发了市场对商业类物业的关注和认可度；  2020年商业物业成交套数的走势与 09年走势大体相似，总体来看均是一路走高的趋势，但 2020年波动性相对要大些。 2 0 0 8 2 0 1 0 各月非住宅类成交套数（单位：套）05001000150020202500300035002020 2020 20202020 1384 541 599 852 1553 813 647 441 651 441 1134 13302020 722 1100 732 1378 1733 1539 1916 2160 1483 1469 2055 30462020 1173 851 1102 2047 865 1791 1115 1370 1731 2297 2237 27491月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20202020非住宅类（商业物业）年度成交走势回顾  从成交面积来看： 2020年商业物业的成交面积走势亦是呈现出一路走高的趋势，下半年涨幅尤为明显，主要是由于 2020年商业物业抵抗政策风险的能力已经于 09年得到市场验证，开发商对商业项目的开发和推盘的力度、信心逐步加大；在政策调控对象重点为住宅的大环境下，市场对商业物业也相当的买账；  随着苏州城市格局的拉开，各区域级的大型综合商业是 2020年苏州商业物业的发展特点之一，其中如亿象城、苏州中心、汇金新地等项目均为各自所在区域的典型代表，大苏州的发展趋势也是使得成交面积逐步走高的原因之一。 2 0 0 8 2 0 1 0 各月非住宅类成交面积（单位：平方米）0500001000001500002020002500003000002020 2020 20202020 93018 26968 41320 57094 92434 85769 43911 41426 54566 30359 74855 813912020 66338 68166 122020 87382 130790 147721 180504 140786 93678 107630 165960 2544962020 127047 60542 74173 100904 69541 84594 89915 102498 130416 138038 158046 2018741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20202020非住宅类（商业物业）年度成交走势回顾  从成交均价来看： 2020年商业物业整体均价较前 2年有大幅度的增长， 2020年商业物业的总体均价水平已经稳定突破 10000元 /平米， 2020年各月的成交均价亦在 900013000元 /平米的区间浮动；期间重点高品质商铺物业如（亿象城、汇金新地、苏高新国际广场等）的推出亦是影响商业物业价格走势的重要因素之一；  2020年商业物业的成交走势总体看是量升价平， 2020年总体看是量价齐升，横向比对 09年和 2020年，加之各年度的政策环境，足见商业物业的优势日渐明朗，开发商青睐程度日益提高。 2 0 0 8 2 0 1 0 各月非住宅类成交均价（单位：元/ 平方米）020204000600080001000012020140002020 2020 20202020 9620 7757 9990 8491 7209 7790 8490 7921 8268 8264 7670 86432020 7954 7655 6272 7697 6635 7856 8785 7815 8488 8264 9229 98312020 9100 12388 9145 9850 9413 12708 12578 10762 8903 10916 11868 110041月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 从市场的大环境来看， 2020年受政策影响，商业类物业供销量均处于较低水平，两个指标都未能跨过百万方的门槛；  伴随着 2020年楼市的火爆行情，商业类物业亦受到市场的大力追捧； 从供销比看， 2020年商业物业供应不足的情况明显，新增供应量虽然较之 2020年大幅增长，但成交的商业物业中仍然有很大的比例是消化之前的库存；  2020年的火爆行情迎来了新一轮的 2020年调控，商业物业的政策特性使其持续受到热捧， 在 2020年供应不足的问题凸显下，开发商 2020年新增供应明显加大，全年亦维持了高位水平的成交，供销指标开始向 150万平米的指标迈进；  2020至 2020，商业物业供销比呈现出 V型走势，供销比跌至 ，供应不足情况出现之后，开发商在 2020年的反应动作较为迅速（加大项目开发速度和推案量），全年商业综合体、专业市场、社区商业等各类物业形态的项目呈现出百家齐放的发展格局。 20202020非住宅类（商业物业）年度供销比分析 2 0 0 8 2 0 1 0 年度非住宅类供销比 ( 单位：万平米)7 9 . 3 41157 2 . 3 11 5 6 . 5 51 3 3 . 7 61 4 3 . 71 . 0 70 . 7 31 . 1 00204060801001201401601802020 2020 20200 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0供应面积 成交面积 供销比2020非住宅类（商业物业）存量状况 2 0 1 0 年各月非住宅类套数存量05000100001500020200250003000035000400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月　 1 0 月　 1 1 月　 1 2 月　金阊区 沧浪区 平江区 吴中区 高新区 相城区 园区26347 套 26872 套 26876 套 25587 套 27621 套 27936 套 29605 套 28917 套 29657 套 30381 套 35032 套 30799 套 单位：套 2 0 1 0 年各月非住宅类面积存量0500000100000015000002020000250000030000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月　 1 0 月　 1 1 月　 1 2 月　金阊区 沧浪区 平江区 吴中区 高新区 相城区 园区 万平米 单位：万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米  从月度套数存量走势来看： 全年套数存量总体呈上涨趋势，年末存量较年初增加 4452套，上涨 %，为 2020年的供应奠定了充足的房源基础，亦可见诸多开发商对商业物业 2020年行情的乐观态度；  从月度面积存量走势来看： 全年面积存量总体呈上涨趋势，年末存量较年初增加 ，上涨%，为 2020年的供应奠定了充足的房源基础，亦可见诸多开发商对商业物业 2020年行情的乐观态度；  通过套数存量和面积存量年末年初的增长比例对比研究： 2020年大面积段的商业物业存量增幅较大，可能由于年末多个写字楼项目通过预售的原因。 （二、苏州商业地产。