中信湾上六座营销执行(编辑修改稿)

中信湾上六座营销执行(编辑修改稿)内容摘要：

推广策略 推售策略 价格策略 投放时间： 7月 5日开始投放两个月左右。 投放地点： 招商银行信用卡，中信银行，需要与银行进行洽谈 主诉求： 片区价值 +地铁利好 +中信的品牌 +项目的品质 +销售信息 银行的刷卡短信提醒 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 您尾号 8888的招行信用卡于 7月 8日 13时 28分销售人民币。 中信国际湾寓，宝安中心区，地铁一号线物业， 3850平米精装公寓全新开放，优惠申请中，回复 x了解详情 《 招商银行 》 与活动结合，客户凭短信上门有礼。 发送时间： 每周星期六。 发送量： 15万 /周 发送对象： 主要为宝安中心区及南山科技园的白领、周边区域业主及上门客户。  释放信息： 片区价值、地铁利好、产品品质、生活配套、销售信息、销售优惠信息、活动信息。 持续的短信覆盖 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 发布形式： 保证每周项目的活动信息等在房信网和搜房网首页呈现。 聘请专业网络剑客，持续性的炒作两个月，费用大概为 45万 发布量： 12篇 /周 释放信息： 片区价值、产品品质、生活配套、销售信息、销售优惠信息、活动信息。 关于片区利好及项目的价值点： 深圳大特区化、宝安的规划、地铁的开通等 将本项目与花郡的对比信息发送到花郡的房信网及搜房网的业主论坛中，形成讨论比较 准备结婚了，大家帮我推荐推荐宝安中心区的一些楼盘（花郡、湾上六座天健时尚）到底选哪个。 大家比较比较 宝安中心还有个国际湾寓在卖，价格比花郡低多了。 国际湾寓的新推的房源价格涨了没有。 之前买了湾上六座，现在涨了好几十万 .. 推广策略 推售策略 价格策略 执行策略： 网络炒作：地铁 1号线延长线开通后高品质物业的升值预估 投放时间： 推售方案一： 7月 6日和 8月 6日。 推售方案二：诚意登记前投放， 7月 5日， 8月 2日和 8月30日。  投放人群： 针对项目周边小区业主（泰华、富通城、金碧小区等）派发。 价格： 2元 /份，总共 2万元 (成本及投放的价格）。  释放信息： 片区价值 +地铁利好 +品牌 +销售及优惠信息。 介绍的渠道：区域内小区业主 DM邀请函 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 目的： 整合银行资源，以邮件的形式进行内部宣传， 拓宽客户渠道。 时间： 7月 5日至公开发售之日止。 团购客户范围： 银行 VIP客户、员工及其亲友。 先组织渣打银行团购，再慢慢联系其他银行。 团购额外折扣优惠： 享受公开发售现场的各项折扣。 给客户经理第二重优惠，灵活运用。 注意事项： 银行必须有专门的牵头人，给予其 100元 /套的购物卡奖励。 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 介绍的渠道：合作银行的团购 目的： 拓宽推广渠道，提升销售现场人气 时间： 周六日 媒体衔接： 房信网，搜房网 注意事项： 与主办单位充分沟通，争取到最佳的看房时间。 统一团购优惠口径。 销售代表合理分工，争取最大限度留下看房者联系方式。 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 介绍的渠道：媒体组织的看房团 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 介绍的渠道：业主的调动 一、持续更新业主海报，提高业主关注度  业主是最大的财富，购买力强，最认可项目价值；  每两周更新一次海报，吸引业主关注。 小区内的导示牌、灯杆旗、架空层会所的展板广告等。 二、业主的活动： 活动主题： 7月：暑期亲子季 —— 利用暑假，开展亲子活动，吸引老业主及周边业主的参加。 8月：浪漫满屋 —— 以七夕为噱头，开展情侣及夫妻间浪漫小活动。 注意事项： 餐饮提供：周六日现场提供水果、饮品等供客户饮食。 物业活动：物业公司调动业主，每周举行一次社区活动。 (外场 ) 销售代表和保安要提高警惕，维持好现场秩序，防止客户与客户之间起摩擦。 活动公司工作人员要充分参与，进最大能力调动现场气氛。 运用短信、网络等充分宣传活动信息。 尤其是网络文章要写的有煽动力。 具体操作模式还需跟活动公司沟通。 注意： 尽量多组织周末看房团活动。 先集中一个月做报纸半版广告，后续每隔一周做一次报眼广告，以保持市场热度。  8月份投放两个月户外广告。 每周一至周五进行蓄客，周末统一加推一层作为一个重要节点。 具体工作铺排：方案一 注意： 尽量多组织周末看房团活动。 报广集中式的在储客期三周内投放。 运用短信、网络、户外等渠道，全方位、立体式饱和集中发布，短期内集中吸引客户眼球。 两次样板房开放和两次加推为四个重要节点。 具体工作铺排：方案二 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 调价原则： 基于首批单位销售情况 结合竞争对手具体状况  Ａ栋 10单位滞销： 该户型客厅窗户太小，采光不佳，应适当调低价格。 两房单位销售慢： 两房总价高，客户又多为自住客，对价格敏感，应适当调低价格。 复式单位非常受欢迎： 一房复式可改两房，紧凑实用，且户型稀缺，销售较好，应适当提高价格。 单房收到追捧： 单房总价低，受到投资者青睐，应适当提高价格。 B单元二房奇数层热卖，偶数层滞销： B单元两房奇数层建筑面积比偶数层小 5平方米，而套内面积则一样，导致同样的居住空间，买奇数层要比偶数层总价便宜 12万，应缩少Ｂ单元两房奇、偶层总价差。 上阶段销售情况 本项目单房拥有和花郡一房同样的舒适度，但单价和总价比花郡具有竞争优势。 本项目两房单位赠送面积小，实用率低，总价高，不具备竞争优势。 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 与主力竞争对手花郡对比 调价原则： 基于首批单位销售情况 结合竞争对手具体状况 花样年花郡一房 国际湾寓单房 A座 Ｃ座 A单元 B单元 存量 76 71 65 6 单价 18686－ 20267 19195－ 19603 13505－ 14497 13662－ 14702 面积 38平米 38平米 总价 71－ 77万 － 82万 49－ 63万 － 花样年花郡二房 国际湾寓二房 A座 Ｃ座 A单元 B单元 存量 33 23 33 21 单价 18686－ 20267 19195－ 19602 14599－15659 14662－ 16322 面积 57平米 57平米 65平米 64平米 69平米 总价 － 万 － － － － 提高单房价格，大多数总价控制在 56万以内。 提高复式价格，大多数总价控制在 93万以内。 调低两房价格，保证两房单价与单房单价保持均衡，总价控制在 100万以内。  取消南北不同朝向户型的价差，并保持 B单元南向户型比北向户型总价高 7000元左右。 Ａ栋 10单位总价比Ａ栋 1 12单位低。 Ｂ单元两房奇、偶层总价差缩至 5000元以内。 调整 B栋两房与 A栋两房总价的均衡。 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 调整方法（实收价） 折扣预算： 执行策略： 推广策略 推售策略 价格策略 折扣及优惠措施 产品 一重优惠 10999元 二重优惠 9999元 三重 15000元 四重 15000元 单房、一房、一房复式、两房复式 两房 优惠额度：两房优惠总额为 50998元，其他房源为 20998元 折扣 所占比率 折扣率 按揭 99折 90% 一次性 97折 10% 综合折扣率 100% 价格策略： 两房和两房复式 单房、一房和一房复式 单价调整额度 Ａ栋 01 02 03 05 06 07 08 09 10 11 12 单房 单房 一房 单房 单房 单房 单房 单房 两房 两房 两房 实收 830 830 750 630 480（平层） 480（平层） 480（平层） 430 825 500 500 500（复式） 500（复式） 500（复式） 出街 603 601 594 410 240（平层） 240（平层） 240（平层） 232 521 184 183 350（复式） 350（复式） 350（复式） Ｂ栋 01 02 03 05 06 07 08 09 10 11 一房复式 一房复式 一房复式 两房复式 单房 一房复式 一房复式 一房复式 两房 两房 实收 200 200 350 400 730 800 750 700 1200 1200 出街 35 35 194 502 474 638 603 549 911 817 降低 升高 调整前： 所有房源均价 所有房源总价 存量房源均价 存量房源总价 14890元 /平米 18243万元 14983元 /平米 14048万元 调整后： 所有房源均价 所有房源总价 存量房源均价 存量房源总价 14891元 /平米 18245万元 14968元 /平米 14034万元 截止 7月 1日，销售了 54套，推售率 %，总销售率 %，销售面积为 ，总价，成交均价14695元。 价格策略： 调整前后 总价对比 报告重点回顾： 推广 价格 利用一房及复式产品的竞争优势，形成市场突破，营造持续热销的口碑 提高两房单位的性价比，强化与竞争对手差异点，配合灵活谈判优惠作为给销售现场杀客的工具，针对性的两房促销。 保持多重优惠措施，给予销售谈判逼定空间。 付款方式外，两房享受 50998优惠，其他享受 20998优惠。 配合节点加强媒体覆盖，线上结合热点时事进行媒体话题炒作，联合其他竞争项目炒作片区、地铁西乡站开通利好； 增加户外、报纸投放、地铁广告、持续之前网络炒作、短信广告 通过上门客户有礼、小区业主 DM、现场活动、团购增加上门客户 推售 方案一：每周加推，小步快跑，每周集中力量消化当周诚意客户，避免客户流失。 方案二：集中推广配合阶段性蓄客，根据客户量进行加推 END 附件： 宏观政策分析 在上一轮房价调整的周期中，市场发生变化主要受到 2020年 9月 27日新政的影响，房地产价格出现了长达近一年时间的调整。 而这次政策与上次政策相比，政策内容有过之而无不及。 2020“ ”新政  购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 30%。  贷款购买第二套住房的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的。  对贷款购买第三套及以上住房的 ,大幅度提高首付款比例和利率水平。 2020“ ”新政  购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于 20%。  对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。  对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的。 国家调控决心大，政策严厉，４ .15二套房贷政策对市场有了明显的影响。 认定标准 1 借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统 (含预售合同登记备案系统 )中其家庭已登记有一套 (及以上 )成套住房的；(认房 ) 2 借款人已利用贷款购买过一套 (及以上 )住房，又申请贷款购买住房的； (认贷 ) 3 贷款人通过查询征信记录、面测、面谈 (必要时居访 )等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有 一套 (及以上 )住房的。 (认房认贷的手段 ) 4 对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套 (及以上 )的差别化住房信贷政策执行。 (异地购房认定 ) 当前市场仍处于纠结期，直接调控房价的短效。