东方维罗纳20xx年营销提案(编辑修改稿)

东方维罗纳20xx年营销提案(编辑修改稿)内容摘要：

面 积 （平米） 中海国际社区 13173 1053 48141 17190 24804 悦澜湾 5173 453 120 1192 0 左岸香颂 9827 25470 0 0 0 华园星城 6025 1511 1609 0 0 太阳城 3095 0 9067 0 0 各产品线占比 22% 17% 35% 11% 15% 合计 167903 套 数 中海国际社区 153 10 354 98 83 悦澜湾 62 4 1 8 左岸香颂 112 259 华园星城 68 16 12 太阳城 50 64 各项目产品线合计 445 289 431 106 83 合计 1354 竞争项目存量分析 —— 库存房源以 首置、首改产品为主 ，首置产品库存套数居首，首改产品总建面为最， 90120㎡ 产品存量有限 ，机会较大。 中海国际社区 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 竞争项目推盘分析 —— 竞品项目明年入市时间主要集中在房地产传统旺季，建议本案以先发制人为原则抢先入市。 中海国际社区 中海国际社区 中海国际社区 中海国际社区 华园 星城 华园 星城 太阳城 左岸 香颂 太阳城 太阳城 悦澜湾 悦澜湾 悦澜湾 12月 90以下 90120 120144 144180 180以上 中海国际社区 太阳城 本案建议 2020年 3月中上旬入市 本案建议 2020年 9月下旬入市 竞争市场总结 —— 竞品项目基本以首置、首改产品为主；再改高端产品稀缺。 竞品推盘主要集中在 2020年春秋季节，集中上市竞争激烈。 本案价格优势明显，上升空间较大。 竞争市场结论 —— 未来 12年区域将迎来集中井喷式爆发，区域价值和项目价值将会进一步显现；推盘方面建议选在 3月中上旬和 9月上旬及 11月份。 1 2020年市场预测 2 2020年策划概要 3 2020年推案计划 项目价值点梳理 价值点一：区域板块价值 实力开发商进驻 未来潜力不可估量 招商地产 建屋 协信圆融 中信 鼎欣 价值点二：中新置地品牌价值 20202020 深耕园区 10年 地产先锋 住宅专家 十年创造辉煌， 2020新征程。 价值点三：项目产品价值 东方维罗纳 双湖意大利小镇 意大利 原味稀缺花园洋房 纯正意大利风情 板块内稀缺性花园洋房产品 北地块 产品价值 区域板块 开发商品牌 三剑合一，才能实现品牌力和最大产品力。 项目目前面临之状况（问题）  问题一： 2020年，虽完成 5个亿的销售，但以依赖价格策略为主，项目品牌和形象未达到一定高 度，大盘气势和品牌力还需要进一步提升。  问题二： 2020年整体高层公寓产品总计 1287套（南地块 828套，北地块 142套），花园洋房 38套， 而且南地块公寓产品大面积比例增加，在现有客户资源已经耗尽情况下，如何实现完美销售。 项目营销推广目标 塑造园区首席 50万方意大利风情社区形象 提升项目品牌，实现高层公寓量价齐升 项目营销总体策略 双线并行：洋房起势，公寓收果 花园洋房的入市，推广造势，带动项目整体品牌和形象提升，公寓实现走量，在洋房造势前提下，实现价量双赢。 项目形象炒作策略 苏州 园区 中新置地 精工制作 首席 50万方滨湖小镇 稀缺洋房 以稀缺花园洋房带动形象和品质提升 以南地块的花园洋房入市，带动项目整体形象和品质的提升，炒作区域稀缺概念，奠定区域品质标杆， 为高层公寓产品的提价和塑价提供基础 项目营销推广策略核心 现场策略 核心策略： 打造客户体验平台 以 “ 现场售楼处 ” 和 “ 实景示范区 ” 为中心，从理性和感性的双重角度，构筑现场令人心动的现场体验之旅。 客户体验平台 社区专属巴士 拉近意大利滨湖小镇和客户的距离 东方维罗纳专属社区巴士，开启意大利风情之旅 …… 现场核心战术 战术攻击点之 —— 售楼处 外 围 进入售楼处区域，设置意大利名家雕塑，体现项目大盘的气质； 售楼处建议以欧式为主，保证建筑的大气与意式气质； 我们不在意大利，但是，灵魂已经深深的在意大利飞翔 … .. 现场核心战术 客户体验平台 —— 售楼处 意大利风情展示区 在售楼处内设置展示区，展示意大利元素，让客户零距离的感受意大利民族风情； 客户在体验过程中，项目的价值和客户的心理预期都得到了提升。 启示 客户体验平台 —— 售楼处 客户 5感体验之旅 现场核心战术 客户体验平台 —— 售楼处 客户 5感体验之旅 现场核心战术 从听觉、视觉、嗅觉等出发，使客户进入售楼处即进入一个 5感体验之旅； 客户体验平台 —— 看房通道、样板段 样板段实景呈现 景观看房通道 意大利艺术小品 现场核心战术 样板房看房通道 景观中的意大利元素景观小品 将看房通道打造成意式街道的感觉，途中立体设置意式风情小品； 现场核心战术 客户体验平台 现场样板段实景呈现 打造颜色丰富的绿化和景观小品，植被层次分明。 样板段水景呈现 客户体验平台 花园洋房样板房 360度全景打造 客户体验平台 花园洋房样板房 360度全景打造 田园也好，现代也好，我们要诗意的居住在这片土地 …… 媒体策略 大众媒体树形象 网络媒体聚人气 线下小众媒体瞄准精耕 户外媒体：园区、市区、高架路核心干道封杀，如干将路、东环高架线、现代大道、星湖街等 报纸媒体：苏州日报、姑晚晚报、城市商报三大主流媒体形象树立 网络媒体：利用搜房网的网络人气效应，在网络上面提升项目人气和关注度。 小众媒体：短信和 DM直邮 3 4 5 6 太阳城 维罗纳 1 8 现场高。