上领福慧佳苑住宅小区项目可行性研究报告12-22(编辑修改稿)

上领福慧佳苑住宅小区项目可行性研究报告12-22(编辑修改稿)内容摘要：

房住宅发展速度较快，加上当地属旅游发展中城市，消费群体相对复杂（当地人、游客、外地人），但这样的消费群体比较易于接受新事物的。 一般市民对不同的开发主题均表现出浓厚兴趣，消费者开放的姿态，也培养了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。 无论哪种风格，对于这样的消费群体来说，温饱之余的精神追求是不可忽视的，新开发楼盘应注重这种需要。 目前市场上最多的是传统型，这与本市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关，随着商品住宅主力消费群体对新产品的认知，现在已向中级阶层转化，除讲究实用外，在精神、文化基础和景观要求上都成为住宅的主要主题。 所以新开发楼盘应注重这种需要。 小结：物业形态本区域的物业形态已形成以多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，联体别墅为辅的格局。 这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求及环境需求。 主力户型多在110150㎡之间，畅销户型90120㎡之间，主力户型和畅销户型之间存在一定差异，给项目带来一定市场空间机会。 区域楼盘以“兵营式布局”为主，景观利用率低，空间感较差，“围合式”“组团式”规划布局较少；有一定景观营造但缺乏主题，文化概念导入不足。 区域楼盘周边项目基本以大盘为主，市场竞争压力巨大，但产品综合素质竞争力较弱，有一定超越空间；从以上资料可以看出，本区域楼盘在定位、价格、风格、内部环境营造等方面都趋向同质化；所以本项目在形象定位上要注意与其他楼盘拉开差距，特别是针对附近的竞争楼盘。 第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，华首上领地产公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。 一、目标市场定位“华首上领•福慧佳苑”项目地块位于古城区次中心地区，这决定了主体目标对象为丽江市和周边地区政府部门的公务员以及做生意、外地旅游地产投资的中高层消费群。 消费群体定位：政府部门的公务员民营或私营企业家或个体老板行政企业事业单位的主管级领导附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要外地和外国的旅游人员年龄判断在30－55岁，购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。 二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:相对而言，项目区位位置在市次中心，成本较不低。 项目区位内中高档物业目前销售状况很好。 开发区内已形成比较成熟的居住小区群体,各项基础设施和市政设施配套齐全。 项目地块周边的道路交通情况（雪山路—玉福路—香格里拉大道—福慧路）,决定了项目地块在该区域内具有其他物业不可替代的优势。 第六章 项目方案规划、建筑设计建议建筑应回归本原，应用丽江本地的建筑文化和现代建筑语言相结合，创造出朴实大方又不失时代气息的建筑语言和建筑风格。 本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离地方文化和现实定位，将无法彰显小区所具有的特殊地理位置和与此相适应的文化内涵。 实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。 一、 规划设计方案定位本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。 为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：规划超前 本小区导入家居智能化设置。 数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，IC卡数字式收费和车辆管理等。 此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。 户型均好 小区的户型设计遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲究实用，避免门门相对，提高户型空间的利用效率。 建筑艺术 一方面小区业主主要面队具有较高文化素养和鉴赏品位的消费群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。 所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。 配套完善 配套设施的完善是本小区的一大特点，小区入口将建设大型特色绿化广场、与小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升。 质量优良 对于小区质量标准达到国家优良水平。 服务标准 提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。 良好的服务可提升小区的品质。 开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。 环境优美 极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。 居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。 二、项目规划设计建设内容建筑面积 ㎡，总户数414户。 容积率 ％小区公建配套设施：变配电房、垃圾站、门卫、会所等主要技术经济指标项目名称单位指标备注总用地面积m223200规划建筑面积地上部分m2地下部分m211790住宅总套数套414多室户型套数套210 公寓户型套数套204建筑占地面积m2建筑密度%容积率%绿地率%地下固定停车位个190项目总平面布置图（概念）三、建设内容和规模（一）项目建设内容 本项目建设内容为：丽江失地农民安置地合作开发项目，主要进行商品住宅、配套商业以及会所等公共基础设施的建设。 （二）项目建设规模住宅工程：共开发住宅414套，其中多室住宅204套，面积约79㎡~129㎡；单身公寓210套，面积约79㎡~129㎡；基本上满足了各个面积段的需求。 具体户型见户型规划部分。 总建筑面积约：㎡。 住宅部分具体分布情况见总平面布置图。 配套商业：㎡，商业部分主要规划于临雪山路和玉福路沿街底商，以独立街铺为主的方式进行布置，辅助以小型的集中卖场，以最大化的提升商业价值空间和项目内积周边的购物需求。 地下部分：本项目地下建筑面积总共约11745㎡，共设置地下停车位190个并设置了部分商业辅助用房，即满足小区人车分流的设计以及车位数量设置要求，又满足了商业部分附加增值的功能，比如商业辅助用房可以用作储藏功能等。 四、项目公建设施规划为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中雪山路和玉福路沿街布置底层商业，并在小区内合理的布置物管用房。 五、项目景观规划本项目景观设计遵循景物与建筑相结合的原则。 有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。 小区景观轴线与花园组成团设计。 小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与中央大型景观、绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。 使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。 特别是在东入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。 小区景观、绿化的空间层次设计 从本小区中央大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。 人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。 小区景观绿化的植物品种层次设计利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。 配以园林绿化草坪灯，射灯以及临路标志性艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。 六、项目建筑风格及立面设计风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值的直接体现。 本小区项目的建筑风格遵循与概念和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与地域的特色文化相吻合。 采用简洁、明快、朴实、大方兼本地文化和现代气息于一体的建筑风格。 建筑外观、立面 建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑（内）阳台、凸窗设计，并与本地文化和旁边已建建筑的风格相呼应。 建筑色彩 以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡姜黄等较鲜艳的色调。 间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。 墙体材料及表面质感 考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。 七、项目的户型设计 根据项目管理公司安排专职人员所进行的市场调查，已经确定的户型分别为：40平方米左右的酒店式公寓住宅；70~90平方米两房两厅的小户型洋房；100~130三房两厅舒适性洋房，这几种户型比例需要项目管理公司安排专职人员所进行进一步的分析调查来明确。 根据本项目市场调研及规划设计需要，结合本小区消费群体生活习惯、审美价值和社会层次的特点，力求在户型的空间配置、户型差异性和户型布局方面满足其个性化要求，确保户型的均好性。 户型的空间配置 本小区住宅的空间配置基本按8个空间格局进行设计，即：卧室、客厅、餐厅、卫生间、花园阳台（露台）、书房和储藏室（或保姆间）。 为展示主人的社会地位、个人风格和鉴赏水平，将在客厅和主卧做一些局部优化，满足其对礼仪空间和私密空间的要求，特别是主卧设计将着重睡区、坐区、卫生区、壁柜区的合理分配。 户型差异性调整 因住宅楼栋的区位以及住宅面积和景观朝向不同，势必导致户型的差异性。 为尽可能降低户型的差异性，尽量规划南北朝向的户型，满足各层次业主的心理需求和心理平衡，根据户型差异因素的不同分别以局部的优化予以弥补，确保户型的均好性。 户型的布局 户型是消费者最为关注的重要因素。 根据市场调研，消费者评价户型最重要的因素依次为：布局、朝向。 而在布局上，消费者认为客厅、主卧、餐厅最为重要。 在户型布局上坚持以下原则： 主卧、客厅、次卧朝南设计。 尽量做到客厅和餐厅的分区。 卧室门朝向避免与其他房间相对。 满足客厅、餐厅、主卧、次卧、卫生间的通风采光要求。 增加具有地方特色的大阳台（露台）设计以满足地缘文化要求。 八、项目道路、车位规划为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四周环路，规划东南侧和西东北侧各设地下停车入口，尽可能满足人车分流。 小区道路设计 根据小区地块特性，小区道路采取传统直线风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，道路宽度4~6米，道路总长度 米，力求实现移步换景、方便、安全。 小区主干道分别伸向两侧并与绿化组团串连。 次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。 小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。 小区车位设计 按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位按住宅套数1：。 设计地下室停车位。 九、项目管网设计方案1：室外给水部分：市政给水管进入红线经总表后，在室外形成环网，管径为DN200。 再针对不同的建筑单体通过DN65或者DN80的给水管引至室内。 室外给水管管材采用给水PE管。 给水材料表 序号图例名称规格单位数量备注1PE给水管DN65米1002PE给水管DN80米1003PE给水管DN100米4004PE给水管DN150米8002:室外消防用水：小区室外消火栓用水由室外给水管网供给。 小区室外消火栓均在环状管网上按间距不大于120米的原则设置室外地上式消火栓。 消火栓布置在各道路、建筑物、道路交叉口处，以满足室外消防的要求。 3：根据丽江城市总体规划和排水规划的要求，结合小区所处位置，排水系统采用“雨、污完全分流制”。 排水管的布设原则为：依托道路、顺应地势、就近排放。 污水材料表 序号名称规格单位数量备注1钢筋混凝土化粪池G1275SQF座22PVCU双壁波纹管DN150米3803PVCU双壁波纹管DN200米6504PVCU双壁波纹管DN300米450雨水材料表 序号名称规格单位数量备注1PVCU双壁波纹管DN150米2002PVCU双壁波纹管DN200米10003PVCU双壁波纹管DN300米430电气：室外设置综合电缆沟，经计算室外强弱电共用电缆沟长度约110m.十、住宅交房标准及配套本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为：结构：多层为框架现浇板，内墙为空心砖；外墙为实心红砖；外墙：外墙砖；门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗；地面：水泥砂浆地面拉毛；内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底；公共部位：一楼门厅、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面贴石材，照明、消防设施到位；给水：PPR管材，ＩＣ卡计费；厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材；电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置。