上海市闸北区办公楼市场调研报告(21页)-市场调研(编辑修改稿)

上海市闸北区办公楼市场调研报告(21页)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

析 大宁绿地，马戏城，大润发超市，餐厅，美容美发，商务中心 客源分析 商务客，旅游散客 总体评价 虽然定位商务型酒店，但凭其优越的位臵及交通，也吸引了较多数量的旅游客前来入住。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 项目三 锦荣国际大酒店 项目 分类 内容 基本信息 酒店名称 锦荣国际大酒店 地理位臵 共和新路 2750 号 星级标准 准四星级 重要标志 大宁绿地、马戏城 交通状况 地铁，公交 经营情况 房间数量 145 间 房间价格 标房挂牌价 900 元 /天 标房折扣价 458 元 /天 入住率 不足 30% 配套分析 酒吧，会议，餐厅，大宁绿地，马戏城，大润发超市 客源分析 商务、休闲旅游 总体评价 该酒店为新开酒店，建筑外观、内部装潢及停车广场等硬件设施均十分考究，在 6 公里半径范围内属于首屈一指。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 项目四 实业大酒店 项目 分类 内容 基本信息 酒店名称 实业大酒店 地理位臵 三泉路 1127 号 星级标准 二星级 重要标志 共康新村 交通状况 公交交通 经营情况 房间数量 50 间 房间价格 标房挂牌价 280 元 /天 标房折扣价 210 元 /天 入住率 40% 配套分析 马路对面商业广场，餐饮，购物一应俱全 客源分析 周边客户，流动人口。 总体评价 内部设施相当简陋，但依托成熟的社区配套及大量的人流，带来一定数量的休闲旅游客入住。 房间数分析： 目前酒店的房间数普遍较少， 2 星级及以下的酒店房间数不超过 70 间；3 星级及以上的酒店房间数不超过 200间。 在考虑建筑本身建筑面积局限的可能性之外，还可能表示区域酒店市场需求量的低下。 房间价格分析： 2 星以下： 180~200 元 /天 2 星级： 210~238 元 /天 3 星级： —— 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 4 星级（准四星级）： 458 元 /天 从酒店星级调研分析得出：目前闸北北区主要以低星级别酒店为主。 低星级酒店标房价格主要在 200 元 /天左右；准 4 星级及以上酒店房间价格为 450~500 元 /天。 整体价格偏低。 入住率 分析： 从目前几个酒店出租率现场调研， 2 星级及以下酒店目前的出租率在40%~65%左右，准四星级酒店入住率低于 30%。 可以看出：低星级酒店的入住率高于高星级酒店的入住率。 客源分析： 除了大宁绿地附近及共康地区的酒店拥有一定数量的休闲、旅游客户外，其余位臵的酒店主要以短期商务客为主。 硬件分析： 大部分酒店拥有会议厅、商务中心等商务型配套设施，宽带设施也成为基本设施，可见，周边商务型酒店居多。 但是据现场实地考察，酒店内商务中心以及会议室的使用率并不高，即使是商务客群，也少有该类商务需求。 宽带 的实际使用率也并不高。 因此可以认为：对商务需求较高的客户目前并不多，酒店的商务功能难以突出成为优势。 酒店配套商业调研 业态分析 酒店的配套商业主要有：  餐饮 低星级的小型酒店主要以配备家常菜为主的餐厅，而高星级酒店包括中餐、西餐在内的各类餐饮。  购物 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 主要以生活类购物为主。 周边生活类大卖场、小型 SHOPPINGMALL，基本可满足需求。  娱乐 主要以休闲、旅游客户为主的酒店对此相当注重。 周边必定紧靠大型休闲娱乐中心或商贸中心。 租金分析 作为酒店配套的小型餐厅，其盈利功能较弱，主要以配 套功能为主。 而大型的饭店，则具有相当的盈利功能，根据每天的经营收入 25000 元，房租收入占总经营收入 20%计算，商铺租金约为： /平方米 /天。 购物中心及休闲娱乐中心的租金一般不高于餐饮类商铺的租金水平。 预计租金水平在 ~ 元 /平方米 /天。 体量分析 根据实际调研结果显示：商务型酒店的商业配套面积约占酒店项目总建筑面积的 10%~20%。 休闲娱乐型酒店本身并无太大面积的商业配套面积，商业配套面积约占酒店项目总建筑面积的 5%~10%。 区域酒店市场总结 该区域的酒店市场，到目前为止， 仍处于一个较为落后的阶段。 酒店主要以满足商务客的需要。 而商务客对酒店的要求并不高，仅停留在廉价的要求水平。 对商务功能配套要求并不高。 而随着政府对闸北区北部地区开发的日渐重视，越来越多的高星级酒店将落户闸北区北部地区。 除了目前已经开业的准四星级酒店锦荣国际大酒店外，在大宁国际商业广场内极有可能崛起一家国际品牌酒店。 据业内人士透露 ，酒店将引进喜达屋旗下的高端商务酒店品牌福朋喜来登。 预计在未来几年内，闸北区北部地区的高星级。