上海市浦东大厦项目市场调研报告(21页)-市场调研(编辑修改稿)

上海市浦东大厦项目市场调研报告(21页)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

运站 ,能够比较便利的到达附近江浙地区，而火车站则拥有向全 国的良好辐射性；  与周边办公物业相比品质较高，功能齐全 ,商务功能较为凸现；  户型面积较小，主力房型在 35～ 51 m2之间，面积配比合适，总价得到一定控制；  酒店式公寓作为宜商宜住的特性，可以吸引一部分公司注册办公，加之该案靠近海宁路商务区 ,近不夜城商圈，办公氛围得到保障的同时，来往的商务客流也使该案作为投资性服务式公寓的入驻率得到保障，投资性较强。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 项目劣势：  该案的南面为闸北区的老社区住宅，比较杂乱，环境相对受到影响；  人流层次复杂 ,本身作为高档物业的定位受到一定程度的影响。  近期周边开发的同类型产品较多 ,如已售完的一天下大厦、中兴财富广场、华东大厦等，竞争性产品多；  若作为住宅自用，因其土地性质为商用，居住成本较高，且周边居住氛围较差，受限于火车站周边环境，其公寓特色更多体现为服务式酒店，提供给过往商务客流使用。 去化情况： 时峰不 夜城 04 年年底开盘发售，与其他一些小面积的写字楼热销相比，本案的销售情况较为平稳，未出现过销售停滞，但也没有出现过强烈的销售旺势，整体销售周期较长，到目前为止，销售率为 83％，销售均价 13500 元 /平米，价格波动较小。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 现代交通商务大厦（建谊大厦） 地 址： 恒丰路 218 号 开发商：上海不夜城国铁置业发展公司 营销企划：上海诚融房地产经济公司 销售代理：上海诚融房地产经济公司 设计公司： ATS 物业管理：宝嘉物业 写字楼总建筑面积： m2 各单元面积： 75～ 240 m2； 标准层面积： 1694 m2 楼层分布： 14F 商场， 524F 办公楼 开盘日期： 04 年 4 月 30 日 售 价： 1500018000 元 /m2 物业管理费： 15 元 /m2/天 设施配置： 14 部富士达电梯； 24 小时环保节能的 水源热泵 中央空调， 200 个车位 周边交通： 72 30 74 23 104 等，地铁 1 号线、共和新路高架 项目综合分析： 「现代交通商务大厦」即「建谊大厦」， 大厦总建筑面积 5 万平方米，总占地面积 5914平方米， 共 24 层 ，号称是“ 50000㎡甲级写字楼”。 大厦 1— 4 楼为商铺， 5— 24楼为办公楼，层高 — ，房型面积范围从 74— 232 平方米不等，共 252套，纳入网上销售 121套。 大厦由美国设计师 Anthony ，外立面简洁、轻灵，展翅欲飞，有积极向上的态势，能够迎合创业者心态，体现业主身份；从内部房型来讲，板式结构使多数房型的采光较好，但由于外立面的新奇独特这就在一定程度上会影响到其内部空间的功能。 全玻璃幕墙 ， 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 挑高大堂 等标准符合现代楼宇品质。 项目优势：  大厦位于轨道交通一号线汉中路站 附近，紧临内环高架，辅以地面交通，交通便利；  位于不夜城商圈，地理环境优越，商业配套完整，有一定办公氛围；  楼宇品质较好，配套设施先进，是新客站地区较高档的办公楼；  面积划分较小，总价低。 项目劣势：  车位相对于 252 套房源明显不足；  房型设计有较大缺陷，几乎所有房型都有一面墙是呈弧面型，尤其是 02号房间，整体呈锐角三角型，内部规划布置较难处理， 01 房的采光也会受到一定的影响。 去化情况： 项目于 04 年 4/30 号公开， 6/1号开始成交，售价 1100018000 元 /㎡，目前还有 10套未去化，成交率 92%。 从开盘到 04 年 11 月份销售稳定，从 12 月份起销售速度缓慢，每月只有几套成交。 12 月底剩余 24 层的一套 400 多平方米的和 1 1 20 层的少数几套可售 . 05 年 1 月份只剩下一套面积最大的房源未去化，几乎接近售罄，而 05 年春节以来，受宏观调控政策的影响，撤销率逐渐升高， 2 月份和 4 月份撤消 12 套， 5 月份撤销 9套，且每月撤销套数均大于成交套数，致使销售率回落到 85%。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 重点个案 绿地君悦酒店公寓感性达利与本项目位于同一基地内，两幢高层距离十分近 ，感性达利虽定位为酒店式公寓，但目前根据市场需要，加之土地性质为办公用地，已有大部分房源作为办公用途使用，可挂牌设立公司，因此该项目对本案有着最直接的参比作用。 绿地君悦酒店公寓感性达利 地址：新疆路 450 号 开发商：绿地集团 总建面积： 56000 平米 层数： 29 层，其中写字楼层数 28 层，裙楼 1 层 各单元面积： 28～ 62 平米 写字楼实用率： 75％ 结案均价： 8500 元 /平米（精装修） 租赁价格： 2 元 /平米 /天（含物业管理费）。