海口市商品房市场调查报告(doc12)-市场调研(编辑修改稿)

海口市商品房市场调查报告(doc12)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

的 79%。 在上述三个区域中，楼盘分布的特点又不尽相同：海甸岛楼盘较为分散，各路段基本都有分布；滨海一线主要集中于万绿园至秀英港之间；国贸 80%分布在区域西部即金贸西路周边一带。 从本次调查整体来看，楼盘分布不均，集中于少数区域。 分析楼盘分布的成因，总结归纳以下几 点： 1）海甸岛是传统的居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。 2）随着人们生活水平的不断提高，人们的生活消费观念、方式也逐渐发生相应的变化。 收入水平相对较高的阶层开始有意识地选择市中心以外的区域做为自己的居所，以避开市中心的拥挤、灰尘与噪音。 由于这一阶层有相应的能力来拥有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市边缘地带、城市近郊乃至远郊都能成为他们的选择。 滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；加之属于城市新区，各项规划 指标控制得较好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；此外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善的国贸区域。 因此，滨海一线正成为高收入者住所的重点选择区域，形成海口市的高档居住区。 3） 上世纪海南房地产泡沫给海口遗留下的半拉子工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因之一。 大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。 另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现， 但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。 历经多年发展变海甸岛36%秀英7%滨海19%国贸24%其他区域14%国贸滨海海甸岛秀英其他区域新楼盘分布状况图 迁，国贸的中高档居住、办公产业逐渐形成一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。 这里交通方便，各类配套设施完善，尤为重要的是这里集聚着数量众多的企业，其中不乏海口市的精英企业，以及相应的城市白领阶层。 由于工作的需要，他们选择近地而居的意向较为明显。 在以上两方面因素的作用下，国贸区域占有较大的楼盘开发量似乎是水到渠成的事。 4）相对于上述三区，老城区由于历经多年建设，开发空间已相当 有限，秀英等其他区域因位置相对偏僻，交通及其他配套条件相对滞后，目前尚不属于热点地段。 关于楼盘类型问题 在调查对象中，居住、商住物业占总数的 93%，写字楼、办公楼仅占 7%，且均位于国贸区域，其他区域无新建写字楼。 居住、商住物业中，大部分为带电梯的高层建筑，占到97%左右（其中高档公寓约占 27%）。 别墅等其他房屋虽未列入本次调查范围，但其所占比例也较为有限。 从样点显示现象基本可见，当前海口市的新楼盘开发以居住、商住占主导地位，同时，由以往的经济适用房、多层住宅占主要地位向高层住宅、高档公寓占主要 地位转变的趋势逐渐凸现。 从样点商品房的类型分布来看，以住宅为主流产品基本可反映出海口市房地产产品类型的整体格局。 即使是在房地产泡沫中所遗留的大量未竣工的写字楼，在近几年处置积压房地产的过程中，也有相当部分改建成了住宅公寓，开发商对投资写字楼普遍存在犹豫心理，缺乏足够的信心，因此新建的写字楼项目数量较为有限。 国贸作为原规划的 CBD，虽然未能如愿，但这里交通方便，办公产业相关配套较为齐全，同时分布有数量众多的中小企业，最具有海口市相对成熟的办公商贸氛围，因此仍是开发商开发建设写字楼的首选区域。 近年来，随着社 会的发展，海口市的民营经济发展迅速，大量的民营企业通过租赁或购买写字楼作为自己的办公场所。 该类企业大多为成长中的中小型企业，以各类咨询、代理企业为主，包括 IT、 房产、广告、设计等产业。 企业规模不大，人员不多，资金实力相对有限，他们对办公场所的要求不需要豪华，而是实用，所以交通方便、价位中等、户型适中的写字楼显然最符合他们的要求。 关于停缓建复工工程问题 开发楼盘中由停缓建工程复工的约占 31%，新建楼盘所占比例约为 69%，两者比例接近 3:7。 各区域停缓建复工工程比重见下表： 区域 国贸 海甸岛 滨海 秀英 其他 合计 总楼盘数（个） 10 15 8 3 6 42 停缓建复工工程数（个） 3 6 1 1 2 13 占区域楼 盘的比例 30% 40% % % % 占总停缓建工 23% % % % % 程的比例 % % 上表显示，各个区域中均有停缓建工程复工，但近 7 成集中于国贸和海甸岛两个区域。 5 个区域中，停缓建复工工程占区域楼盘总数 30%以上的有 4个。 可见，停缓建复工工程除滨海一线外在各区域中均占有一定的 比例，但无论从数量和规模上讲显然已不是建设的主流，这也从侧面反映出政府处置政策已有较好的成效，行政手段等主观因素在房地产市场中仍能发挥其应有的作用，然而更深层次的原因主要还是。