20xx年佛山宏城地产石湾cg-05地块项目初步建议(30页)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年佛山宏城地产石湾cg-05地块项目初步建议(30页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

对滞后。 从目前项目石湾区域的房地产开发规模及进程来 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 看，尚处于刚起步的阶段，周边的商业以陶瓷产业的专业展销为主，且区域目前以厂房建筑物为主，大型的居住社区相对缺乏，形成整体的区域生活气氛不够浓厚；同时，由于区 域的整体居住规划建设尚处于起步阶段，因此在产品的开发及价格的对比上，与其他成熟区域的存在一定的差距，本项目区域的开发需要一个渐进的过程。  区域的陶瓷制造及展销的特点局限。 由于目前区域是以陶瓷制造及展销功能为主的情况，大量的厂区、仓库存在，使得其基本上是一个工作的区域，本地人下班后基本上都回禅城中心居住，难以形成良好的居住氛围；而且该区域具有高端产品强大购房能力的有钱人，一般都是向禅城城南区域购买居住；剩余的一般是具有中档产品购买能力的群体，因此在开发上对比城南及桂城不具备优势；  区域的环境资源缺乏。 从整体的 环境上分析，区域由于陶瓷制造的特点，粉尘污染较大，这是项目自身环境的一大劣势；城南及千灯湖区域的一个最大优势就是拥有大型的景观资源优势以及规划成为大型高档居住区域的市政支持，这是两大区域楼价坚挺及不断攀升的重要支持条件。 本项目在自然环境资源上的缺陷及劣势，必然导致在产品档次及销售价格上，难以与城南及千灯湖区域的楼盘对齐。 总结： 综合以上的项目优劣势条件分析， 从居住的环境分析，常住型住宅对于园林环境景观及周边的环境生活环境要求较高，而这一点恰恰正是本项目自身最大的劣势；公寓产品的则不同，其主要依托的是 区域周 边的产品及商务居住功能的需求，对于居住环境的 整体要求没有住宅产品常住型客户的需求强烈，其更加看重的是短期居住的硬件设施及在居住中所能享受到的商务型服务。 从上述的开发 SWOT 环境 分析， 结合本项目地块条件及区域条件的实际情况， 我们认为本项目地块的开发以“公寓产品＋商铺 ”为 产品类型的组合开发模式，可以最有效地弱化地块自身的劣势，最大化地发挥地块的开发价值。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2． 2 项目开发 要求 实现的目标 2． 2． 1 区域的 发展前景分析 从上述的对禅城整体楼市的分析石湾区域陶瓷产业功能的转变及季华路金融商务区的发展对于项目区域的影 响、项目地块的价值分析等几大方面的分析研究，从 而确定以“ 公寓产品＋商铺 ”为项目的开发的产品类型。 分析以“公寓产品＋商铺”为产品开发模式的主要支持点如下： （ 1） 石湾区域商铺 型产品 的发展前景 分析  以临街展厅或商铺为主，大型专业市场的数量有增加，档次偏向中高档 目前，石湾的大型陶瓷专业市场仍然以街铺为主导，街铺形式在一定程度及范围上起到了重要的作用，价值最高。 另一方面，随着陶瓷行业的不断发展，不少陶瓷批发集散地的已逐步发展起来，规模在逐步壮大。  石湾 以明确的定位成为国内知名陶瓷集散基地 目前，石湾地区已从陶瓷生 产的功能向展销的功能转变，随着各大陶瓷专业市场的陆续形成、扩大，石湾将成为一个以展销商贸为核心的陶瓷销售基地，成为联系国内外陶瓷产业展销、交流的重要部分。 作为陶瓷展销的集散中心基地，按照本项目的地块形状特点及目标客户的需求，商铺型的商业产品是最为适合的产品类型，可以有效提升商铺的价值。  提升产业功能，成为走向国际的大型展示领域 石湾作为全国乃至世界知名的陶瓷产业制造及展销基地，随着区域产品功能的调整及完善，作为陶瓷产品生产制造的功能将逐渐退化，转而成为以面向全球商务为目标的上游展销功能。 在陶瓷产业的商贸功能 链上，石湾地区以专业型展厅及博览城、陶瓷城专业市场的形式，按照不同的档次定位，成为对外展示的窗口；以展销为主的陶瓷产业上游功能的提升，提升石湾在陶瓷产业环节的作用。 区域商务往来的形成的大量商务人流及季华路金融商务区的发展，对于商务型公寓产品的需求 增大，是项目开发公寓产品的重要支持基础。 （ 2） 石湾区域公寓产品的发展前景  区域居住的功能得到强化 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从区域的产业政策转变分析，政府收紧环保制度，生产与展销分流的产业模式使大量生产企业外迁，转移强化展销功能。 同时由 于现时石湾区域商品房领域相对空白，而大量生产厂家外迁， 居住功能 亦将强化。 同时， 由于项目地块自身规模的局限，而且 贵司在本项目东面地块计划开发建设酒店，对于本项目开发公寓型产品也是一个有益的优势互补效益，可以最大化地提升两个地块的开发利用价值。  小面积户型需求大 石湾的专业市场的类型及档次不断丰富，业内人士不断进驻，其中外来人员较多，绝大部分以租屋居住的形式较多，小户型面积单位的推出，相信会受到市民的欢迎。 另一方面， 由于禅城中心城区小户型产品的供应缺乏，本项目距离禅城中心区距离非常近，开发中小户型面积的公寓产品，可以满足禅城及周边区域大量投资者的需求， 项目开发公寓 型产品的潜力空间较大。  公寓的投资市场看好 禅城区作为“ 2＋ 5”组团的过百万人口中心组团之一， 原本就以自住型房地产开发为主，缺少小户投资型产品，再加上近年来外来人口大量涌入佛山市，令原本结构就失衡的佛山二手房市场出现供需脱节，从而导致其单身公寓租赁出现巨大“市场空白”。 近一两年来，在佛山加速发展现代化大城市之际，开始有少数 公寓产品在城区悄然崛起。 如世纪名轩、东方广场、盈彩美居、汇博星辰、星星假日城花园 、环球国际公寓 等 以独特的地段 优势与良好的品质， 其行情被普遍看好。 公寓 销售 均价比普通住宅高出了 20%－ 30％ 左 右。  高档的优质服务公寓产品看好 目前位于禅城区城门头的环球国际公寓产品，以 完善的生活配套、优质的物业管理，提出精品公寓式产品吸引需求中小型自住 客和看好小户型投资的客户，销售的价格达到 10000 元 /㎡，销售情况良好，表明公寓产品具有良好的投资价值，而且在禅城区域公寓型产品缺乏的情况下，具有非常大的发展空间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2． 2． 2 商业产品效益的最大化 开放式临街型商铺的规划 从商铺的使用利用价值及销售价格的对比来看，临街型商铺产品对比起商场型铺面 都具有较大的优势，而且可以避免后期经营管理上的局限。 从季华路沿线陶瓷展 销产业的商铺利用形式及商家对于商铺利用的需求，结合未来瓷海国际项目的发展带来的机遇等方面，本项目的商业部分规划成为临街型商铺，可以有效地满足目标客户的使用需求，而且临街型商铺的销售价格也相对较高。 同时，在地块的规划上，也具备了开放式临街型商铺的条件，可以尽量规划临街型的商铺形式，实现商业产品效益的最大化。 2． 2． 3 产品组合类型对于地块价值利用的发挥 小面积公寓产品和临街商铺类型的组合，对比其他如住宅、商场型铺面等的组合形式， 公寓产品具有需求大，投资市场启动快等的优势， 可以更加有效地加快销售的速度，缩短 项目开发的资金运用周期，提升资金的使用效率，从而增加收益，降低开发风险。 从不同产品的价格空间范围来看，公寓产品的销售价格比住宅产品的价格要高，项目开发的利润空间也相对较高。 因此， 开发公寓型的产品， 可以有效地提升 本项目地块 的 开发价值 ，增加开发的利润空间。 3．项目定位及总体概念规划建议 3． 1 项目开发整体定位 根据上述对石湾地区的商业环境氛围、居住需求及项目地块所在的区位形象、区位价值度以及周边市政配套分析，并在调查分析石湾每年大量的陶瓷商务交易活动所需的酒店数量、商 旅人士客户总量、购买力、投资力之后，项目公寓产品的定位具备以下几 个支撑点：  目前周边生活配套环境和区位形象，对于建设纯住宅产品的支撑力不足 ； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  陶瓷展销专业市场的从业人员和 流动型 商务群体让本项目具备充足而庞大的客户群；  石湾本地酒店 、公寓 产品较为缺乏，公寓型产品 性质相近的物业尚未出现，存在较大的市场空缺，市场机会大；  季华路商务圈建设的正式启动，一方面可以带动本项目区域的整体环境的提升，另一方面，众多的商务工作群体所形成的办公需求及居住需求更为本项目的开发提供支持；  创新型产品的出现，更能满足商务群体“既要有 酒店居住服务又要有简捷便利的办公环境”的融合需求，市场有效需求量大。 从公寓产品的形态分析，目前市场的公寓产品主要有如下几种，具体的分析如下： 公寓类型 概念 功能特点 使用客户群体 酒店式公寓 类似酒店的形式， 但与酒店不同，酒店式公寓每个单元分为独立的产权销售 以临时居住为主，与酒店的功能基本一样， 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。 临时居住的群体 商务公寓 从配臵上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看，既可舒适的居家生活又可气派便捷的商务办公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。 根据不同的形态又可以细分为soho， scho， STUDIO 等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。 目办公的功能多于居住的功能，主要以商务办公为主；部分还专门作为用于居住，并且提供酒店式的管理和服务 中小型的公司用于办公及白领人员用于就近居住 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 前市场上的公寓多指这一类型。 居住型公寓 功能上与普通住宅相似，但在楼体平面布局和外观上一般以类似办公楼的形式 在功能上类似于普通住 宅的形式，居住、生活的功能区域齐全，多用于居住 多为中高收入的白领人士租住 度假式公寓 类似于产权式酒店的形式，可作为分时度假 以临时居住为主，与酒店的功能基本一样；部分的还具备日常居住的功能，多作为老年公寓 在旅游度假区作为酒店度假及老年养老 豪华型公寓 高档的住宅，居住功能为主 具备日常居住的全部功能布局 一般为外资企业的高层管理人员、外国人士长期居住 基于上述几 个支撑点 及对公寓产品功能形态 的分析， 根据石湾区域市场现有商品房的结构和需求特点，并结合该项目的产品特性，我司建议将该项目的产品定位为： 商务 型 国际 公寓 3． 2 目标客户的构成分析 对于投资客来讲，投资一个项目最重要的是投资回报。 这部分客户投资意图很明显，不希望把钱放在银行，同时对股票及其他投资渠道的风险把握不准，而投资不动产就是为保值增值。 他们选择不动产，一是看地段发展前景，二是测算投资回报率。 3． 2． 1 投资客的来源  石湾当地的城中村居民，他们手上有一笔很大的钱，却始终没有投资出去，如果有比较稳定、风险较小、回报较高的项目，他们会谨慎选择，一旦有人得到真正回报，很快能带动其他村民。  有灰色收入来源的部分人，回报率高的不动产是最稳定的投资目标 ，这部分可能来于禅城、顺德、南海等地。