20xx年众盛置业清河苑房地产项目评估报告(19页)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年众盛置业清河苑房地产项目评估报告(19页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

市政房地产开发有限公司竟得，楼面价约 1785 元 /平方米。 同以上价格相比，本项目地处长兴一类地段，成交价 6840 万元（折合 271 万元 /亩），楼面价约为 1780 元 /平方米，具有很大的价格竞争力。 （二）、项目市场定位评估 本项目地理位置处于长兴老城区一类地段，商业氛围浓厚，东侧为县中心农贸市场，为本小区居民日常生活提供了方便，南面 与三狮住宅小区隔路相望，西靠环城西路，交通便捷，为业主的出行带来极大的便利，北侧由杭州绿城房产开发的绿城名居，为该区域的房价定位提供了市场认可性，小区附近的滨海小学和长兴虹溪高中，为小区居民子女的就近就学提供了方便。 该项目从设计初始，就根据周边楼盘情况，将楼盘销售对象定位于中高端客户，全力打造公司全新形象。 本案将项目的主力户型定位在 90130 平方米为主，户型设置与楼盘整体定位紧密结合，以运动为主题，以生态健康为品质，为业主提供最好的户外奢享生活，营造休闲交往的艺术，并强调一种空间品质，充分考虑到市场背景 环境和客户需求特征，以此吸引客户，提升卖点。 （三）、房地产产品经营方式评估 本项目设计 小区总体规模并不是很大，在现有的条件下，项目采用组团式构成让小区小而精致，楼与楼之间形成景观组团，板式住宅和点式住宅组合有利于景观的相互渗透。 公司还十分重视小区内住房优良的内部结构设计，使得整个楼般的整体价值提升，从而化解风险。 本项目产品全部采用出售的方式经营。 众盛置业对项目的出售采取分产品、分阶段的方式进行运作。 项目的经营管理团队都是具有丰富经验的专业人士，有着多年大型房地产公司管理及销售经验，熟悉项目管理和销售各 环节，有着较强的计划执行能力和团队管理能力。 （四）、房地产市场状况评估 供求状况分析 从供应趋势分析 ：根据长兴县土地储备中心得到的数据， 2020 年 110 月份出让面积达到 1063 亩， 比去年下半年明显呈增长趋势 ，近几年来长兴县土地出让一直呈稳定上升的状态。 2020 年 110月份，长兴县商品房销售面积达到 万平方米，比上年同期增长 %，可见，近几年长兴市场土地供应充分，房地产投资有所增长，有一定的潜在去化压力。 从商品房需求分析 ：从长兴县商品房价格来看，呈现出稳步增长的态势，至2020 年 ，市场均价在 5000 元 /平方米左右，比上年又有所提高， 08 年下半年特别是 10 月份以后，市场观望气氛较浓，许多楼盘销售量一度停滞不前。 但 2020年 2 月份以后，随着周边杭州、上海等大都市房价的回暖，长兴的房价也开始趋高，且销售量也比上年增长，因此目前该县房地产市场仍处于热销状态。 2020 年 110月份，长兴县商品房销售额达到 亿元，比上年同期增加了 %，可以看出，整个长兴房地产市场已有所复苏。 从销售对象及市场分析 ： 2020 年年度 长兴县 生产总值（ GDP）为 亿元，比上年增长 %， 2020 年 全 县 城镇居民人均可支配收入达到 22155 元、农村居民人均纯收入达到 10873 元，分别增长 %和 14%。 2020 年一季度，受全球金融经济风暴影响，整个浙江省 GDP 下降最为严重，但由于前几年长兴县经济发展一向较为平稳，因此，此次受到冲击也较小， 09年 110 月份 GDP 总值 亿元，同比增长 9 %，而居民消费水平变动较小。 2020 年长兴县商品房成交均价 5000 元 /㎡左右，从 2020 年 前 10 个月的成交均价来看，目前房源价格稳步上涨，中心城区房价已达 7000 元 /平方米左右。 周边 项目供求量分析 ：对比长兴县现有楼盘，本案在地理位置较为便利，周边无大型自然景观可利用，无工业污染；本案区域内生活、金融、休闲、教育等 配套已基本成型。 目前长兴县正在销售的楼盘（与本案小区房型大致相同）大约在 20 个左右，其中 8 个楼盘已处于尾盘销售期， 09 年剩余房源较少；处于销售中期的楼盘 11个左右，还有部分楼盘尚未开盘，像郊区的楼盘因为地理位置及价格的悬殊，与本案不具可比性。 价格分析 目前长兴县在售项目大部分都是高层公寓，混合少量多层及别墅，容积率一般在 2 左右，产品以高层、叠加和联排为主。 目前与该楼盘 近似的 6 家公司，如处于一类地段的 3 家公司的房产销售价格如下：位于解放路的水木花都二期均价在 7000 元 /平方米左右、位于长兴广场的绿城长兴广场均价在 7000 元平方米左右、位于长兴县县前东街的通宝城二期均价在 6500 元 /平方米左右。 处于二类地段的另外 3 家房产价格如下：位于长兴金陵北路的君悦华府均价在 5600 元 /平方米左右、位于长兴行政中心的龙山雅苑均价在 6000 元 /平方米左右、位于长兴龙山大道的丽湖名居均价在 5400 元 /平方米左右。 根据与同样处于一类地块的长兴绿城房产价格比较，其销售均价已在 7000元 /平方米 以上，本案将 销售价格初步定在 5500 元 /平方米，该价格相对具有较大优势。 项目竞争能力分析 目前长兴拥有大小规模不等的房地产开发企业二十几家，包括综合开发类和项目开发类两种类型，因此行业内部竞争十分激烈，规模的大小和资金的实力成为回避行业内竞争风险的相当重要的一个因素。 众盛置业虽然房地产开发时间较短，但其管理团队均是有着丰富的房地产开发、经营及销售经验，有专业的房地产开发人才。 根据对市场同类竞争性楼盘价格的参考，公司预定销售均价为 5500 元 /平方米，对本项目造成的压力较小。 本案具备以下综合竞争能力： 地段与交通优势 ： 本项目地理位置处于长兴一类地段，商业氛围浓厚，其东侧为县中心农贸市场，为本小区居民日常生活提供了方便，南面与三狮住宅小区隔路相望，西靠环城西路，交通便捷，为业主的出行带来极大的便利，北侧由 杭州绿城房产开发的绿城名居，为该区域的房价定位提供了市场认可性，小区附近的滨海小学和长兴虹溪高中，为小区居民子女的就近就学提供了方便。 价格优势： 本项目地处长兴县一类地段，交通便捷，商业居住氛围浓厚，周边楼盘如水木花都、绿城房产的销售均价都在 7000 元 /平方米左右，同样的地段，相对较低的销售价格，使得该项 目具有更大的价格优势。 . 产品与配套优势： 本项目以曲线构成为主的外立面，增加小区的生动性，充分体现众盛置业的高品质建筑风格。 并将以人为本的理念运用到位，做到明厅、明厨、明卫，设置大面积玻璃门窗，符合现代都市人群对居家的要求；考虑到长兴房地产市场的需求，在户型设计上，以 90— 130 ㎡的二房和三房为主，充分迎合主力户型人群的需求；做到每户均享有良好的朝向和通风，紧贴市场需求；户型拼接错落有致，每户均能享受到组团景致，全方位的人性化考量；打。