龙湖置业滟澜山住宅项目销售手册(52页)-销售管理(编辑修改稿)

龙湖置业滟澜山住宅项目销售手册(52页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

理住宅小区”、“全国物业管理示范 住宅小区”、“重庆市十佳住宅小区”等各种荣誉 称 ； 公司每年收费率 98％以上， 业主满意优良率 90％以上。 所获荣誉： 2020 年荣获 CIHAF（中国深圳国际住宅与建筑科技展览会）中国优秀物业管理公司 20强 ” 称号。 2020 年龙湖地产第一次获得 全国 用户满意度测评第一名， 物业管理是此次测评中的一项重要指标。 2020年荣膺重庆市唯一“钻石物管”最高荣誉称号。 2020年荣登重庆 “ 2020风云物管－年度物管公司榜”榜首。 2020 年 龙湖地产第二次以满意指数 摘得 全国用户满意度第一 桂冠 ； 2020 年龙湖地产地三次以满意指数 摘得 全国用户满意度 第一 桂冠。 七 、 区域 特点、 配套 及 规划 （一） 发展历史 1992 年，随着北京别墅市场的开放，香江花园、丽京花园等第一批别墅在这个区域亮相。 在地理位置上，本区 濒临 温榆河 ， 自然环境优越 ；交通上可以方便通达机场和 CBD 商务区，再加上香江花园为较早的外销房之一，吸引了一批在中国生活的外企高管或使馆官员，使得本区域的发展从一开始就有国际化的底蕴。 15 年来，众多项目在温榆河沿岸落户，生活配套不断完善，越来越多的外国人或海外归来的外籍华人选择了这个区域。 逐渐形成了中央别墅区的称谓。 同时，由于有大量的外国人在中国居住时间不 长，多选择租赁的方式，带动了中央别墅区租赁市场的繁荣，投资回报率高，风险小。 租赁市场的繁荣也拉动本地的 地价、 房价不断上扬。 如今，中央别墅区 已经拥有了完善成熟的生活配套，优越的自然环境和高层次的居者氛围。 租务市场 也 仍然保持着 8%— 10%的高回报率。 （二） 客群特点和人文环境 中央别墅区的主要客群属于高学历高收入人群，多在外企任中高管、合伙人或是私企企业主。 外籍人比例较大，有许多海外归来的华人。 在人生观和价值观上，他们崇尚平静的心 灵感受和低调内敛的做人态度，家庭观念极强。 同时，多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。 （三） 自然环境 濒临 的 温榆河 是北京唯一四季不枯竭的河流。 政府每年投入 约 8 亿元改善温榆河自然环境， 治理水域，沿途 打造温榆河生态走廊。 另外， 多年的别墅区域建设为中央别墅区营造出了成熟发达的园林植被。 整个别墅区的生态环境在北京少有。 （四） 交通 北侧的峪民大街向西 1500 米直通京承高速后沙峪出口。 在目前中央别墅区通往市区的主干道（京承高速、京顺路即 101 国道、机场高速）中，京承高速是 竣工最晚 、路况最好的选择，从后沙峪出口到北五环 9 公里，北四环四元桥 12 公里。 后沙峪出口为收费站后的第二个出口，小型车 收费 5 元、 中型车（ 817 座） 收费 15 元。 峪民大街向东北 4 公里即 通往机场北线，从机场北线直达 机场距离仅为 8 公里。 东侧的沙峪环路可通向 其它主干道， 距离京顺路马连店路口不到 5 公里， 机场高速杨林出口 9 公里。 项目东侧 公里处有规划中的城铁 15 号线 裕民大街站和新国展站。 15 号线 将在 2020年前开工建设 ， 起点位于东直门，从东直门向北到三环后再向东北方向延伸，在望京地区分叉，西向一支最终到达 13 号线立水桥站，东向一支穿过望京在五环附近到京顺路，然后沿京顺路穿过后沙峪，一直到达首都机场东北角。 （五） 商业配套 1． 现有 配套 （ 1） 日祥广场 项目东南方向 10分钟车程，是中央别墅区内发展成熟、国际化氛围浓郁的商业配套区，内有超市、西餐馆、和睦嘉诊所、星巴克咖啡店、 31冰淇凌店、苹果电脑专卖、衣帽服饰、 体育用品、儿童玩具、花店、 音像店、干洗店、宠物商店、 高尔夫练习场 、酒吧等各类生活配套。 （ 2） 温榆广场 项目东南 15分钟车程，大型新兴的商业配套区，内有 餐饮、甜品店、音像店、干洗店、照相馆、布艺家具、美容美发、宠物店等生活配套。 （ 3） 婕妮璐超市 优山美地会所旁，项目东南车程 3分钟。 （ 4） 府前街 京顺路东侧，温榆广场北 ，沿街有中国银行、北京银行、超市、药房、花店、家居生活观、 SPA等设施。 2． 建设 或规划中的配套 欧陆广场 Lakeview商业中心（ 龙湾 6000㎡ 商业中心 ） 水青庭 500米商业街 新国展 10万 ㎡ 综合商业设施 （六） 教育 1． 北京顺义国际学校（ ISB） 成立于 20世纪 70年代 ，最初为 7个大使馆为解决员工子女上学问题联合组建，目前已经发展成为大规模高品质的 全日制外商独资事业单位。 主要是为在北京工作和生活的外籍人员的子女提供教学服务 ，不接收中国大陆籍学生。 到目前为止，拥有来自 54个国家的 1850多个学生。 而且学 生人数仍旧保持持续的增长。 2． 新力迈学校 力迈学校创办于 1995 年，经北京市教委正式批准，是长江以北规模最大的民办学校之一。 包括了 幼儿园、小学、中学。 正在建设的新学校，在原学校正西两公里，白 辛 庄区域，邻近 滟澜山和 龙湾，规划建筑面积达 12万平方米，更加现代，全新的配置、全新的感受。 建有独立的科技馆和网络信息中心、图书馆、艺术宫、体育馆。 力迈学校幼儿园、小学、中学任课教师和生活指导教师都是从全国各地招聘来的优秀教 师，外籍教师则是从英语为母语的国家中招聘来的优秀教师，老、中、青结构合理。 3． 英国学校（ BSB） 北京第一所英国学校。 位于 天竺开发区林荫路 ， 只招收在京的外籍员工以及海外归来的中国家庭子女，进行系统的英国式教育。 目前有顺义校区和三里屯校区。 北京英国学校 2020年 8月开始中学教育，学生可在同一学校内完成小学和中学的全部教育，该校每年学费为 13770美元。 4． 京西国际学校（ WAB） 建于 1994 年 ，位于长岛澜桥南侧。 最初由一些世界 500 强企业为解决员工子女教育问题兴建，目前 以欧洲孩子为主要教育对象。 是和 ISB齐名的国际学校。 5． Eaton 国际学校 伊顿的学生来自世界 30多个国家和地区，聘请来自英国 、澳洲及中国的资深专业教师教授英文和华文。 在教学方面，采用英国和中国语文教学大纲作为语文教学蓝本。 并在此基础上，结合本地多元种族文化的特点，以及本校学生的实际情况，应用灵活、多样的教学形式进行趣味性教学，形成一套完整、系统的教学系统。 伊顿的教师与学生比例很高，使每一位学生有更多的机会锻炼和提高，对于英语不是第一语言的学生，可以很快克服语言上的差距。 6． Montessori 幼儿园 位于中央别墅区裕京花园对面，为区域高端人群服务。 蒙特梭利教学法是由意大利著名儿童教育家玛丽亚•蒙特梭利创立的。 它的目的是帮助 孩子自然地成长。 与传统的教育方法不同的是：蒙特梭利教学强调双手工作、自我教育，着重于孩子秩序感、专心度、独立能力和手眼协调能力的培养。 （七） 医疗 1． 和睦家诊所 日祥广场内，著名的社区医院，其 国际医师队伍以提供国际标准医疗服务为豪，居住在中国的家庭不必远涉海外就可以享受高质量医疗服务。 2． 国医医院 项目东北 7公里处，京顺路西侧 150米，以中医为主的医院，建院近二十年。 全国著名中医专家和一大批主任医师、副主任医师、主治医师长期坐诊。 3． 顺义医院 项目东北 17公里处，首都机场东侧。 成立于 1947年，是一 所学科齐全，技术力量雄厚，设备先进的二级甲等现代化综合医院，并设有健康体检中心，重症监护中心和北京急救中心顺义分中心，年门诊量 61余万人次。 1994年被国际卫生组织命名为爱婴医院， 2020年顺利通过了德国 TUV公司的 ISO9001： 2020质量管理体系认证。 医院将在 08年奥运会前，投资 万平米的就诊和急诊面积，建成三级甲等规模的现代国际医疗中心。 （八） 休闲娱乐 彼岸清滩高尔夫俱乐部，丽京高尔夫俱乐部，香江高尔夫球场，顺义别墅区假日俱乐部，北京乡村赛马场，北京乡村高尔夫球场，垂钓、蟹岛 生态度假村，绿岛白帆俱乐部。 （九） 未来规划 1． 机场周边规划发展 东部 —— 通信制造业基地 区域：空港经济区、天竺出口加工区 顺义十一五规划明确提出以空港工业区、天竺出口加工区为主，重点发展高新技术产业，不断完善电子通讯产业链并逐步推动产业链本地化，将空港工业区打造成为通信设备制造业基地。 目前新技术产业群落初具规模。 据顺义统计局的数据显示，截至去年底，共有来自 18个国家和地区的 288家中外企业入驻空港工业区，投资总额达 32亿美元。 其中跨国公司 64家，索尼、松下、空中客车等世界 500强企业 20家，电子信息类 企业 35家。 未来随着临空经济产业集群的快速发展，将会有众多的高新技术企业总部及研发中心向天竺出口加工区、空港工业区和临河工业区集聚。 西部 —— 国展新馆预计 9月动工 意义：为区域由产业大区向服务大区转变创造机遇 新国际展览中心将在项目东侧 6公里处的顺义区空港区 B区内兴建，东临首都机场、南侧紧邻温榆河生态走廊规划总建设 用地 万平方米。 总规划占地 225 公顷，总建筑面 积 100万㎡，总投资 84亿元人民币。 首期工程总投资 30亿元，建筑面积 44 万平米， 2020年底建成并投入使用。 国展新馆17 万平米的配套设 施，包括一座 4 万平米的四星级酒店、 3 万平米的办公写字楼以及 10 万平米的综合商业设施，内设商场、餐饮、娱乐、健身设施等。 正在规划中的轻轨也将通过国展新馆，与公路一起形成快速交通网络，目前空港工业开发区周边已形成纵横交错的立体交通路网。 此外，还会修建一条通往新国展的干道，从京承高速黄港出口出发，跨过温榆河，经龙湾南侧路直抵新国展。 在经济价值方面，新国展的进驻无疑将大大提高整个区域的价值，周边地价上升潜力巨大。 在居住价值方面，新国展将提高本区域的人流量，使中央别墅区的生活环境更加嘈杂，对别墅的居住有一定的负面 影响。 新的国展道路带来的车流量也将直接影响到临路的龙湾、优山美地、莱蒙湖社区的居住环境。 南部 —— 国门商务区 特色：建设总部经济和现代商务基地、临空产业中心。 国门商务区占地面积 ，总投资 66 亿元，目前已有 300余家航空及相关企业落户。 世界第二大飞机制造商 —— 空中客车也把中国公司的总部设在了这里，预计年内将兴建研发中心。 北部 ： 物流基地 区域：首都国际机场三期、空港保税物流中心（ B型）等 目前，首都国际机场进行三期扩建，将于 2020年底完成并投入试运营。 首都机场扩建后，将跻身世界十大机场 行列。 这对促进临空经济区发展具有重要意义。 同时，机场北侧的航空货运大通关基地及空港保税物流中心（ B型）开始建设，占地面积 3平方公里，建成后将使（空）港（海关监管）区连为一体，极大地完善口岸功能并提高通关效率。 去年，空港物流基地新引进企业 38家，投资总额 ，正在成为国内外知名物流企业的集聚区；去年实现综合税收 ，同比增长 140%。 目前，该基地已有日邮航空、华辉国际、宅基送快运等 106企业入驻，投资总额超过 100亿元。 外围 —— 产业升级高档住宅将走红 机场两侧为别墅区，顺义城区及 新城主打低密度普通住宅 作为一个经济和产业概念，临空经济带必将带动其主导产业和相关配套产业的快速发展。 在这样的客观情况下，临空经济带周边的楼市将有广阔的发展空间。 2． 中央别墅区的板块规划已接近收尾，除紧邻温榆河北岸的部分地带被开发为别墅项目外，顺义区政府对其它地块的容积率都作出了限制。 未来周边地块的容积率将不低于。 3． 与本案一街之临的东侧地块被区政府规划为商业配套用地。 （十） 区域投资价值分析 1． 宏观市场 别墅用地紧缩 从目前的土地政策来看，对于容积率。 2020年批了 71块， 05年批了 7块， 06年批了 5块，今年还没有一块。 而去年别墅土地供应量和别墅供应量的比值达到 1： ，说明地块上已经在吃老本。 所以一定时间之内，北京的别墅市场一直会处在供小于求的状态下。 2． CVD 在租务市场中表现 别墅市场的租客，主要 是来华工作年限不长的外企高管 ，和回国居住的外籍华人，从他们的需求来说，位置上希望能够连通 CBD、燕莎商圈等商务区和首都机场；环境上比较倾向于国际氛围浓厚的地域，并且自然环境要足够好；配套上对学校的依赖很强。 这些方面是中央别墅区成为北京唯一一个租务市场繁荣 的区域，可以说是外国客户的不二之选。 从未来的发展来看， 外资银行的放开、奥运会的举办，临空经济带吸引的大量外企，都会增经 CVD的租务需求。 发展潜力巨大。 八 、 小区规划设计 （一） 规划数据 总占地面积 24 万 ㎡ （ 364亩 ） ，其中 建设用地 万 ㎡（ 247亩 ） ， 代征绿地 万 ㎡， （ 78亩 ）， 代征道路 ㎡（ 39 亩 ）。 总建筑面积 19 万 ㎡ （包含 3510 ㎡ 会所面积），其中地上建筑面积约 11 万 ㎡ ，地。