龙华荔花山庄发展规划建议doc38)-地产综合(编辑修改稿)

龙华荔花山庄发展规划建议doc38)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

大中型的中高档楼盘的陆续推出，并成为全市特别是龙华镇热点楼盘。 而现在的四季花城、美丽 36锦绣江南等，包括风和日丽、美丽家园、星光之约等在深圳关内楼市中都具有一定影响力。 可以说，整体上龙华镇房地产即住宅市场 供应量日趋增 大 ， 交易量在逐步上涨。 楼价稳步攀升，已成为片区房地产现阶段的突出特点。 四季花城、美丽 36风和日丽等大型项目在片区内相对综合素质较高。 而作为较早的风和日丽在规模和品牌效应、社区环境和区内配套一定代表：大型会所 —— 生活馆等卖点下，目前第三期丽虹苑也正处于热销阶段；滢水山庄凭借其为关口物业的优越性及低廉的价格，潜龙花园为从梅林关口通往龙华镇交通要塞之一的民治大道喉舌地带，其物业销售状况也已接近尾声。 作为处于未来城市中心广场旁边几个超级大盘，区内、区外配套一路被看好，相信凭借其大型项目的完善配套，必将会在龙华 市场激起不小波澜。 ⒊ 片区物业价格水平 龙华片区即梅林关口商品房销售价格折后在 3070— 3650元 /平方米之间，待开发大盘估价 4100— 4300元 /平方米；龙华镇（包括城市中心广场）在售商品房（除风和日丽等均价为每平方米 3200— 3300元 /平方米外），其他均价一般在 2300— 3000元平方米，联排别墅（小洋楼）销售均价为 5100— 5500 元 /平方米之间。 龙华片区的商品房价格一般在 20203000元 /平方米左右，有一定规模及档次的楼盘如风和日丽、星光之约、潜龙花园、美丽 36 此资料来自企业 山水天骄、万家灯火等项目 的销售均价在 3100元 /平方米以上，而其他大多数商品房的均价在 2300— 2800元 /平方米左右，相对特区内特别是比较近的梅林片区商品房来说，价格几近低了一半左右。 另外龙华镇及附近各居民村存在大量的村民集资房的销售，销售均价约在 1500— 1800元 /平方米之间（具体数据不详），极大冲击了片区商品销售。 ㈡ 片区功能特征及相邻片区比较 龙华片区是关外区域房地产市场典型片区之一，经历了三次发展机遇：第一是由购房入户带动，引发了深圳人赴关外置业的第一次高潮；第二次为万科、中海、物业集团等大型地产商将品牌地 产航母开进布吉和龙华，把品牌付之于关外物业，从而掀起了一场表现为品牌效应与郊居置业的地产革命浪潮；第三次发展机遇，则是深圳市中心区的兴建所带来的，深圳中心区的开发为龙华带来新的机遇，使龙华地产的开发更显绚丽多彩。 其实，龙华的前景早在已在深圳中心区发展规划出台的就可以预见。 中心区作为未来深圳的市中心，其人口和人气有着巨大的增长潜力，中心区预计就业人口 50— 70万，而居住配套仅依靠容量有限的中心区当然无法承载，尽管往西走，华侨城、南山、蛇口、科技园等可以分流，往东走，福田、罗湖旧城改造暨地产发展还会产生一定吸 纳能力，但这远远不能达到市场需求，特别是那些寻求一种宁静的、安逸的、祥和的、舒适的价格康价、交通方便的生活环境，深圳市的城市总体规划更强调均衡与全面发展，特别是深圳关内土地储备越来越少的同时，深圳中心区辐射地带地块价值迅速得到提升，龙华与中心区作为近邻，正可利用这次机遇，带动龙华地产及社会经济的全面发展。 另外，布吉地产实力雄厚，势头一直较猛，使龙华受一定程度的“打压”，同样不可以忽视。 即便如此，龙华的地理位置和发展势头势必引起消费者的眼光，特别是中心区六大工程的建设即将展现在世人而前的同时，有一批具有先只 先觉的地产商如：物业集团、富通、金地、泰华、长城、中信等均看好龙华。 此资料来自企业 他们的目标也一致，虽然开发的模式存在多元化，但总体来说为龙华片区房地产市场形象提升起到了推动作用。 市政府近期在龙华片区加大基础设施及交通枢纽的建设的同时，龙华片区各大发展商也在倍加准备，蓄势待发。 如板梅大道即将加宽贯通、广场大道的兴建铺设梅龙路建设指日可待等，将关外龙华片区物业及关内房地产市场更加紧密的联系在一起，为龙华房地产市场纽带的真正形成奠定了基础。 随着龙华城镇市建设发展速度的加快，城区规模的不断扩大，其中心区的规模和档次不断提高 ，加之龙华与福田中心区毗邻，在三大优势的带动下，龙华中心广场即将建设，龙华镇将改变往日基本在镇中发展的模式，积极向南部、北部拓展新区，将在南路形成新的住宅社区中心与北部新的城市中心，由于特区内地形呈现带状分布，福田中心区作为深圳市最为繁华的政冶、文化、商业区，罗湖中心区、南山中心区、宝安中心区，龙岗中心区次一级的行政中心区，在全市中部发展的轴线上则缺乏一个次中心区，龙华关口区域内存在良好的区位条件，在一定程度上可以承担次中心的职能，并且凭借其合理的规划、功能齐全的配套设施、便捷的交通、短暂的出入关时间、素质 良好的自然及生活环境、同比价格的巨大差异等优势，龙华的房地产开发将会取得经济效益和社会效益丰厚的回报。 ㈢、龙华房地产发展趋势 ㈢ ⒈ 大规模社区开发将是“新龙华时代”的主流动向 目前龙华片区大盘的价位不高，属规模经济的模式，基本上符合消费者的心理价位。 同时大盘拥有很多深入人心的生活优势，例如大社区、完善的市政生活配套及住户专车，而这些优势恰恰又是消费者在关外购房所考虑的几个重要因素。 大盘的分期推出，至少在近两年内将对欲在龙华购房的消费者形成巨大的消费心理吸引力，这种影响效果将持续相当长的时间，而且在此 期间 消费者也逐渐形成“去龙华就住大社区”的消费心理， 且大盘所针对的对象并不局限于本区域内消费客户，竞争和影响范围不断扩大，在整体形象推广和品牌树立方面具备资金优势，相对转嫁风险系数趋小，发展商利润得到保障。 ㈢ ⒉ 龙华商品房和商业用房销售价格将有上涨的趋势 此资料来自企业 在关外各片区中，由于龙华片区的地理位置得天独厚，交通顺畅，而且在扩关、龙华二线扩展区、远期地铁将延伸至龙华等利好因素的驱使下，龙华片区在关内消费者心目中的地位进一步攀高。 随着房地产市场的高涨及政府微利房的兴建，龙华片区的人气将进一步兴旺，此环境下在消 费者心中龙华片区与市区的距离将进一步拉进，这此因素的共同作用必然将促进商品房价格的升高。 从潜龙花园、滢水山庄、银泉花园、风和日丽等楼盘的表现来看，其二期的价位均比一期高出平均 500元 /平方米左右，同时楼盘质素也比一期高出一个档次，因此，龙华片区商品房价格的攀高已是大势所趋。 在激烈的市场竞争中，开发商要使自已的楼盘畅销，在建设与营销过程中必须 增加创新要素 ，增加成本成为必然，在保证开发商预期利润的前提下，商品房价格的提升也是必然的。 ㈢ ⒊ 龙华房地产开发户型主要特点发展 龙华房地产开发户型结构以中等户型为 主，即以二房二厅一卫和三房两房一卫为主，面积多在 62125 平方米之间，且三房二厅二卫占目前供应量的大多数，复式三房、四房的出现，为整个龙华房地产市场注入新的活力。 市场供给量在增加； ㈢ ⒋ 开发项目增加，市场竞争等更加趋于白热化。 ㈣、龙华房地产康居型住宅特点 开发商对区内园林景观、区外自然环境的营造将进一步提高，投资也进一步加大，使未来的小区住宅逐步向康居型住宅开发方向发展。 人性化需求是一种以低级向高级演变的过程，龙华房地产市场也是同样的道理。 早在80— 90年代，龙华房地产主体以别墅、同乐村别墅等 一批项目，就其外观设计、配套设施、园林设计等与如今时尚别墅不能同日而语，其不能满足该消费阶层的基本需求，大量空置也是必然的，不过这与市场也有一定关系。 相对于 99 年以后开发的物业，较注重营造环境，而且随着龙华经济与深圳联系纽带越来越紧，特别是富士康、华发进驻龙华，首先带给龙华 此资料来自企业 的是无限的就业机会；同次将 3万多高新技术人才引进龙华，提升该整体片区文化素质水平，该类移民多属于中高薪阶层，这一批人具备了购置商品房的能力，他们从事科技行业，虽有单位房，但已厌倦，他们追求着一种艺术感受、高层次消费的人居生活，崇尚一种新的 生活理念。 于是，龙华一批高素质楼盘一经推出，倍受市场推崇，这类消费者占有相当比例份额。 会所的功能在推广中芳容一现，备受市场关注，已经成为了项目推广上的卖点。 对于会所，关内几乎接触住房的人都会知道，如果是一个概念的炒做已经成为过去时，它已经划归为一个项目的硬件范畴。 然而在龙华，相对深圳市区而言起步较晚，只有少数品牌地产商的近来开发的项目配套里增设了会所，其他多数只是原有的管理处改头换叫法，但是真正没有起到会所的作用和达到会所应该具备的功能标准，目前在龙华镇真正算得上功能较齐的会所的楼盘如：“风和日丽”，她 的生活馆崇尚一种接近自然接近日常生活所需的理念，在销售中，很大程度上引领了龙华楼市的发展方向。 ㈤、项目片区未来竞争预测 目前，龙华片区在售、在建项目有 10 余个，包括：山湖林海、山水天骄、万家灯火、星光之约、书香门第以及民乐村集资房等、位于龙华镇中心的风和日丽、银泉花园、榕苑、馨园、锦绣江南、大信花园等，位于城市未来中心广场的美丽 36新华苑、嘉逸花园等。 市场的形成融汇着相关的竞争，区域竞争的存在也是市场替代效应产生的，项目片区未来竞争也就是市场竞争和市场替代相结合的。 其中替代型产品为： ㈤ 1. 84平方米以下的中小户型存在与租赁市场的功能替代。 ㈤ 2. 面积在区间 [84， 100]平方米的普通住宅与康居型住宅的功能替代。 ㈤ 3. 面积在间 [100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。 第一替代功能，基本存在于经济实用房、农民用房等：西头综合市场等； 第二替代功能，存在于镇中心经济实用房（如文信花园、新华苑一期、新城市花园等）与康居房（如美丽家园、风和日丽、星光之约等）； 第三替代功能，存在于舒居房（星光之约、美丽家园、万科四季花城等）与联排别墅（馨 此资料来自企业 园、四季花城、金地龙华项目等以及广九铁路莞深沿线相关 物业等）； 总体上讲，项目片区未来存在区内竞争与区内外竞争相互结合的状况，区内竞争即为以上几种替代竞争，而区间竞争则体现在销售价格、楼盘质素、交通状况、配套设施等。 对于舒居型物业宅来说，一般地，在龙华镇，占地规模相对小的项目其区内竞争要大于区外竞争；反之，则是占地规模比较大的项目参与区间竞争会加大。 对于成本高的别墅及联排别墅市场则由于客户覆盖区域相对比较广泛，区间竞争则比较明显。 此时的龙华镇市场濒临着外来的压力比较大，即布吉兵团、宝安兵团、龙岗中心城兵团中心区兵团、环深圳湾兵团、华侨城兵团、后海、前海兵团等 片区市场推盘量比较大，给龙华片区物业市场推广制造了不小的阻力。