鼎科物业管理公司工程维修部工作手册(78页)-工程综合(编辑修改稿)

鼎科物业管理公司工程维修部工作手册(78页)-工程综合(编辑修改稿)内容摘要：

，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。 相关记录 《动火申请》 《定期安全检查表》 《安全整改意见》 空调制冷设备房日常管理制度 GC0407 空调设备房是大楼空调系统的控制中心，为保证空调设备的安全、高效运行特下规定 空调制冷机房的全部设备必须由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员 禁止操作。 非操作人员必须 经分公司办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 室内保持良好的清洁卫生、通风和照明并严禁烟火。 做好运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，冷水机组每月擦洗一次。 GC05 作业文件及规程 避雷系统保养 GC0501 1． 0 目的：保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证大厦的安全。 2． 0 保养周期：每年至少 保养一次。 3． 0 内容： 3． 1 检查接地是否良好，并用 ZC8 接地摇表测接地电阻， R1Ω。 3． 2 检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀。 3． 3 检查避雷线过变形缝处是否损坏。 3． 4 检查网格有无损坏、变形、锈蚀。 3． 5 检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理（刷银粉）。 3． 6 检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。 若有锈蚀，即打磨并刷银粉，若锈蚀严重，请更换。 3． 7 检查断线卡螺栓是否松动锈蚀，若有锈蚀，更换螺栓；检查压接面是否紧密、可靠，是否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡板， 最后上紧螺栓。 4. 0 相关记录 4． 1 《房屋维修综合检查表》 低压配电柜的保养 GC0502 1． 0 目的：确保低压配电柜的正常、安全运行。 2． 0 范围：低压配电柜每年总体检查、保养。 3． 0 职责： 3． 1 全面认真地检修配电柜内的全部设备。 3． 2 以最少的停电时间完成检修。 4． 0 内容及步骤： 4． 1 检修前必须经得公司总经理的批准。 4． 2 检修前一天应告知客户服务中心通知业主停电时间。 4． 3 检修时应从变压器低压侧开始。 配电柜断电后，清洁柜中灰尘，检查母线及引下线连接是否良好，接头 点有无发热变色，检查电缆头、接线桩头是否牢固可靠，检查接地线有无锈蚀，接线桩头是否紧固。 所有二次回路接线连接可靠，绝缘符合要求。 4． 3． 1 检查抽屉式开关时，抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠。 检查抽屉柜上的自动空气开关操作机构是否到位，接线螺丝是否紧固。 清除接触器触头表面及四周的污物，检查接触器触头接触是否完好，如触头接触不良，必要时可稍微修锉触头表面，如触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的 1/3）即应更换触头。 电源指示仪表、指示灯完好。 4． 3． 2 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用 10mm2以上的一根导线逐个 把电容器对地进行放电后，外观检查壳体良好，无渗漏油现象，若电容器外壳膨胀，应及时处理，更换放电装置、控制电路的接线螺丝及接地装置。 合闸后进行指示部分及自动补偿部分的调试。 4． 3． 3 受电柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。 重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。 灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查触头接触是否良好，必要时修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形和脱落。 4． 4 变电柜的检修： 4． 4． 1 操作前应按下列步骤进行：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合 上接地开关，并锁好高压开关柜，并在开关柜把手上挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，然后用 10mm2以上导线短接母排并挂接地线，紧固母排螺丝。 4． 4． 2 检修操作步骤：母排接触处重新擦净，并涂上电力复合脂，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距连接处有无异常，检查电流、电压、互感器的二次绕组接线端子连接的可靠性。 4． 4． 3 送电前的检查测试 ：拆除所有接地线、短接线，检查工作现场是否遗留工具，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器高压侧断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧受电柜的断路 器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。 5． 0 注意事项： 5． 1 检修过程中必须设专人监护。 5． 2 工作前必须验电。 5． 3 检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并操作。 5． 4 检修中应详细了解哪些线路是双线供电。 5． 5 检修母排时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。 6. 0 相关文件及记录 6. 1 《Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录》 对讲、报警系统的保养 GC0503 1． 0 目的：保障系统良好运行，便于来访客人与住户联系、访问及住户报警求援。 2． 0 职责： 2． 1 工程维修部维修人员负责保养。 2． 2 维修班、安保队员或客户服务中心负责接受住户对讲故障的登记及解答住户使用方法的询问。 3． 0 范围：系统内主机、线路、楼层解码器、住户室内分机等。 4． 0 内容： 4． 1 办公室可根据住户的故障登记，当天通知专人进行检查维修。 4． 2 保养人每半年检查访客对讲主机及值班室管理主机、楼层解码器等各部件工作是否正常，测试机箱电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。 4． 3 清扫箱内外积尘，检查引出线路是否固定可靠。 4． 4 保养后，维修班逐个单元核对，确保系统畅通，住户满意。 5． 0 注意事项： 5． 1 非指定维修保养人员不得拨动解码器的编码开关。 5． 2 非指定维修保养人员不得动主机箱开盖检测箱内任何元件。 5． 3 清洁工清洁墙壁时，注意防止水进入访客主机箱内。 6． 0 相关文件及记录 6． 1 《Ⅰ、Ⅱ 级设备保养记录》 风机的保养 GC0504 目的：确保风机手动、自动的正常运转。 内容： 电机的维修、保养。 风机、风阀的维修保养。 电气回路的维修、保养。 步骤： 断开主电源，挂 上“禁止合闸”标志牌，检查电机接地线是否良好。 紧固各部分螺丝及联轴。 检测电动机的绝缘电阻是否符合规定，检查主回路触点。 若触头严重烧蚀(触头点磨损至原厚度的 1／ 3)，应更换触头。 调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。 清洁电机及风轮、过滤器及机壳内部。 对于油漆脱落处应补刷。 向转动部位填加润滑油，以保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性。 检查调节阀机械开闭动作是否可靠、灵活，开闭角度标志 清晰。 手动开机检查指示灯及电压、电流表工作是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平衡。 全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常。 连续三次开停机，检查各点遥控是否正确可靠。 试运转二小时，观测电机轴承温度、电机温度升高是否正常。 确保风机运转正常。 每半年进行一次定期保养，每月由消防管理人员开机操作检查一次并作记录。 相关文件及记录 《Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录》 干式变压器的保养 GC0505 1. 0 目的：确保检修后变压器的正常运行。 2． 0 内容 2． 1． 范围 2． 1． 1 处于运行或停运的变压器每年例行保养一次。 2． 1． 2 待投运的变压器在投运前预先保养一次。 2． 2 步骤： 2． 2． 1 投入备用变压器，断开检修的变压器低压侧断路器，取下控制电源的操作保险，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。 2． 2． 2 断开检修变压器高压侧的断路器，合上接地开关，对变压器进行充分放电后，锁住高压柜，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。 2． 2． 3 干式变压器的保养，首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫片、瓷套管有无破裂、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。 2． 2． 4 检查母线接触面是 否保持清洁，接触面应除去氧化层并涂以电力复合脂。 2． 2． 5 检查变压器的接地是否良好，地线是否腐蚀，腐蚀严重的应更换。 2． 2． 6 紧固引线端子、销子、接地螺丝、连线母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈、螺丝，直至接触良好。 2． 2． 7 清洁变压器周围及配件上的灰尘，检查消防设施及通风系统是否良好。 2． 2． 8 断开高压侧的接地开关，并锁好高压开关节栉，用 2500V 摇表测定绝缘电阻。 并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的 70%，若不合格应及时上报处理。 2． 2． 9 再次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。 2． 2． 10 检查变压室及变压器有无遗留工具，撤离现场。 2． 2． 11 接上低压侧断路器控制电源操作保险，重新挂上“禁止合闸”标志牌，防止向变压器反送电。 2． 2． 12 断开高压侧接地开关，再次检查变压器现场及低压侧的控制线，无误后，合上变压器高压侧断路器，让变压器试运行取下高压侧标志牌。 2． 2． 13 详细做好保养试运行记录。 3． 0 安全注意事项： 3． 1 摇测绝缘电阻必须两人进行。 3． 2 在未对变压器进行充放电前，严禁触摸。 3． 3 防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。 3． 4 保养人应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行操作。 3． 5 严禁误合闸。 4． 0 相关记录 4． 1 《Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录》 水泵定期保养规程 GC0506 目的 确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 适用范围 物业公司所管理范围内的水泵。 管理内容 生活水泵每月进行一次一般性检查保养，记录在《 ⅠⅡ 级设备保养记录》上，每半年进行一次全面保养，记录在《 ⅠⅡ 级设备保养记录》上。 消防水泵和喷淋水泵每两月进行一次试运行，运行 时间 10— 15 分钟，消防泵起动时在管网顶部测试消火栓出口喷水射程达 6M 以上。 每半年进行一次全面保养，记录在《 ⅠⅡ 级设备保养记录》上。 生活泵、潜水泵每半年进行一次全面保养，记录在《 ⅠⅡ 级设备保养记录》上。 保养时应把与泵体相连的 5 米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养，记录在《 ⅠⅡ 设备保养记录》上。 泵体的保养 检查泵体有无破损、铭牌是否完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。 检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。 联轴器的连接螺丝和橡 胶垫圈若有损坏应予更换。 生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 电机的保养 电机的保养每月进行，记录在《ⅠⅡ 级设备 保养记录》上。 外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。 拆开电机接线盒内的导线连接片，用 500V 兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻应不低于 兆欧。 接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 相关阀门、管道及附件的保养 相关阀门、管道及附件的保养，记录在《ⅠⅡ 级设备 保养记录》上。 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏 水。 压力表 指示准确，表盘清晰。 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 点动判断泵转向是否正确，若有误应予更正。 控制柜的保养 控制柜的保养，记录在《ⅠⅡ 级设备 保养记录》上。 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按。