黄山市旅游房地产开发与管理(28页)-地产综合(编辑修改稿)

黄山市旅游房地产开发与管理(28页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

险、发挥旅游房地产特殊功能的技术平台。 根据我国的实际情况，通常认为首先应组建国内的交换网络， 随着各项政策和外部条件的改善，再逐步走向国际化是最理想的发展道路。 而在组建国内网络时，由于利益分配和风险承担问题未能解决，谁来充当发起者、管理者很难协调。 一个比较典型的例子是我国在组建国内酒店交换体系就举步维艰，经过多年都未取得成功。 在我国房地产分时度假联盟的《博鳌宣言》中，只就交换网络的一些方向性的概念做了界定，并未在交换网络建立的时间表、领导者和协调方式、资金投入的融资渠道上做出制度上的安排。 对交换网络起很大作用的中介机构进入门槛低、其违规成本远小于违规收益，中介行业秩序混乱也是影响交换网络建立的一 个重要因素。 旅游房地产经营者的经营水平不高，市场信誉度较低 众多的旅游房地产项目的开发商经营水平良莠不齐、鱼龙混杂，没有形成品牌与规模。 设计与规划中缺乏经验，存在粗制滥造的短期行为。 由于旅游房地产项目的物业管理有其特殊性，如要由物业管理公司承担投资性客户售后包租的责任，物业管理公司的规范管理还需要一个经验积累的过程。 旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权，投资回报不确定，对于消费者来说容易产生非法集资、开发商套钱的误解，对这种新的消费形式还未得到认同。 由于消费信息在买卖双方之间存在 不对称性，消费者的需求可能为不适当的广告宣传和行销手段所操纵、误导，这时的消费者选择未必真实地反映了消费者主权，从而为日后的纠纷埋下了隐患。 经营主体错位，影响可持续发展 首先，部分旅游度假区与旅游房地产经营管理的主体不一致。 如黄山风景区由管委会负责整体营销、环境维护与品牌管理；但在大黄山范围内环黄山游憩带的开发、经营、管理却往往另有其主。 因为经营主体的错位、利益目标的不一致，导致各主体在促销、管理、产品开发等方面很难协调。 就目前来看，黄山主景区打的是山岳观光牌，而周边延伸游憩带打的是休闲度假牌，各唱各调， 令消费者莫衷一是，有可能导致黄山公共品牌形象与环境维护的危机，累及旅游房地产的可持续发展。 其次，房地产开发商在开发中一般奉行加法原则：追求更多的建筑面积和利润最大化，而游客一般奉行减法原则，希望旅游区能够保持高品质的度假与体验环境，二者的利益与目标存在冲突。 例如，黄山南大门汤池镇，随旅游的发展出现了星罗棋布的旅游房地产项目，这些项目有的建筑密度过高，有城镇化倾向；有的与周边环境不协调，对于旅游区的环境与景观产生了负面影响。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 4 黄山房地产的发展战略与模式 黄山旅游房地产的战略思路 黄山前期旅游房地 产的发展，在外地资本介入和当地政府外向意识的引导下，固然发挥了活跃经济、改善地方度假和商务环境的积极作用，但也存在投机商刻意炒作、错误放大市场信号的泡沫成分。 因此，对于黄山旅游业和社会经济的发展，旅游房地产并非一剂“包医百病”的灵丹妙药，而是一把双刃剑。 就如对其它新生事物的发生与发展一样，对于旅游房地产发展的作用和影响，既要持积极开放的态度，又要有清醒审慎的判断。 在规划前瞻中，既要响应黄山旅游业由单一观光向观光与度假共同发展转变的大势，又不能逾越黄山发展的客观规律。 必须根据实际，因地制宜，规避现实与潜在的各 种不利因素的制约影响，体现科学发展观的要求，与旅游业的发展紧密结合，与黄山的社会经济和市场基础相适应，实现旅游房地产健康持续的发展。 基于上述认识，提出黄山旅游房地产发展的一些基本观念与战略性思考如下： 总体战略：“集约、分区、差异、适度”八字方针 ☆ 集约策略：体现三个结合 与现有基础相结合。 立足于黄山“八山半水半分田，一分道路和庄园”、区域土地资源稀缺、用地空间和环境容量有限的现实；针对重复建设、旧有接待服务设施过剩、低档房地产积压的现状，黄山旅游房地产的重要发展方向之一是：集约、挖潜、改造、升级。 与旅游发展相结合。 不宜单纯地搞旅游房地产项目，要与旅游业发展紧密结合，作为丰富旅游功能与配套、深化旅游内涵、提高旅游档次与吸引的必要措施。 与优势资源相结合。 依托山水森林生态、文化古村、徽商故里、农业旅游等优势资源，不搞四处开花均衡发展，以重点休闲度假基地的度假型房地产的开发为主。 ☆ 分区策略：划分四类区域 具体而言，根据黄山各地域空间单元发展条件的差异，将黄山旅游房地产的发展分为四类区域： 严格控制发展的区域。 对于黄山风景名胜区核心景区，采取“严格控制，禁止发展”的策略。 有选择限制发展的区域。 对于屯 溪区和黄山区，采取“控制数量，提升品质”的策略。 适度发展的区域。 对于牯牛降、环黄山游憩带和黟县、歙县、休宁、徽州区等几个城区，采取“合理定位，引导发展”的策略。 积极鼓励发展的区域。 对于黄山高尔夫、太平湖等几个度假区，采取“发挥优势，积极发展”的策略。 ☆ 差异策略：实现产品差异化 根据市场需求、资源特点与发展条件，确定黄山旅游房地产的主要类型为： 第二住宅景 观 住宅 、度假别墅和公寓、产权酒店、分时度假屋 /村、主题社区。 ☆ 适度策略：追求三个适度 布局适度。 在总体布局上，黄山旅游房地产发展将形成“一带二 心，二湖三山四城”的格局 — 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 — 一带：环黄山风景区游憩带；二心：黄山高尔夫旅游区和太平湖度假区两个中心；二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；三山：牯牛降、齐云山、清凉峰；四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区。 项目适度。 重点开发 屯溪国际老年公寓 、 江南新城 、 太平湖 农家乐、 名人别墅花园 、 翡翠度假村 、太平湖项目、耿城镇浦溪河、翡翠谷、唐模度假区、丰乐河南岸、 中国江南明清影视城 、 奇墅湖 、 徽州古城 、 清凉峰 、 新安江画廊 、 齐云山道教养生园 、 万安古镇 、 五龙山 、牯牛降等旅游房地产项目。 政策适度。 1）在政府层面上，要解决好规 划、法规政策、行业管理、开发统筹、配套服务等方面的政策。 2）企业层面上，要解决好产品研发、顾客权益、品牌形象、规范管理、发展模式、项目与销售方面的政策。 黄山旅游房地产的开发模式 综上所述，结合黄山社会经济整体发展状况、旅游发展阶段、资源特色和市场需求特征，提出黄山旅游房地产的发展模式为：旅游先行、政府主导、企业参与、整体开发、市场运作。 具体含义是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黄山至主要目标市场（长三角大中城市）高收入人群的空间距离较远，旅游房地产依托的主要资源（二级名山秀水和县城老街）影响小 、市场知名度不高、客源基础差，要想绕过旅游的充分发展，一步到位开发房地产难度较大；反之，通过旅游的先期投入、 改善区域基础设施条件和环境质量， 吸引客 流 和提升知名度，再借势发展旅游房地产项目，可收到事半功倍的效果。 ☆ 政府主导 当地政府要按照统一的规划，控制宏观层面政策方向，加强对市场“看不见的手”的宏观调控，在国家政策法规框架下订好游戏规则。 另一方面，要为投资商的进入准备必要的配套条件，从软件（政策和管理服务措施）和硬件（大型公共基础设施）两方面，为旅游房地产的发展创造优良的大环境。 ☆ 企业参与 分两 个层次。 对于黄山高尔夫、太平湖度假区这样的具有战略性和全局意义的超级项目，策划、规划、设计、融资、建设、经营、管理均要站在国际化的高度，在全球范围内寻找理念超前、实力雄厚、技术先进、富有市场经验的企业集团，作为开发的合作伙伴。 对于类似翡翠谷、丰乐湖这样的区域性或子战略性项目，适宜放眼风起云涌、富有活力和竞争性的长三角地区，引入以民间资本和民营企业为主体的力量，加以开发运作。 ☆ 整体开发 应该融合项目资源和开发力量，尽量使旅游区的开发经营主体与旅游房地产的开发经营主体相 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 统一，令旅游项目的开发和房地产开发相 得益彰，从而扩大旅游品牌和形象的影响，增强旅游与房地产的整体营销力，避免各唱各调、分散经营的弊端重演。 ☆ 市场运作 旅游房地产项目具有高度开放的特征，是完全市场化的项目，不应成为官办项目。 项目的投资、经营、管理要纳入市场经济的轨道，按公平、公开、公正的原则由市场择优，选择最具资格和条件的商家来承担。 这样才能确保按市场规律办事，调动项目操作者的全部潜能和积极性，争取创造经济、社会和环境的最大效益，提高旅游房地产投资的成功率。 5 黄山旅游房地产的策略要点 黄山旅游房地产产品规划 黄山旅游房地产的主 要类型为： 第二住宅景 观 住宅 、度假别墅和公寓、产权酒店、分时度假屋村、主题社区。 以提供第二住宅为主要目的的景 观 住宅 这类住宅以为本地 和周边城市 置业者提供第二住宅为主要目的，多建在旅游资源突出的城市市区 内或市郊。 通过依靠旅游资源条件，如优美的自然风光、 独特 的人文内涵、多种休闲娱乐设施，提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 此类房地产 本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性 ， 将旅游房地产开发提升到一个新境界。 代表 作：黄山市内的黄山城市花园、维多利亚花园、东方家园等。 以 休闲 度假为目的的 度假别墅和公寓 休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的 度假区内。 既依托现有的优秀旅游资源 和 旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。 开发商以为异地 客源提供 度假休闲物业 为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。 代表作：牯牛降、太平湖、清凉峰。 产权式酒店 这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的 “ 住 ” 做文章，以为游客 提供住宿为主要功能， 辅以 娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的城市 旅游接待基地。 产权式酒店导入分时度假的理念， 它的房间 按 酒店标准 间设置 ，业主负担的只是固定数额的物业管理费和自己在居住时所消耗的水费电费。 这种居住权还可以转让、出售，如果 一段时间 后你对 度假地 已经没有兴趣，你还可以把你的居住卡卖掉。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 代表作：黄山高尔夫酒店产权式客房。 分时度假屋村 此类物业主要为加入分时度假交换系统的短期度假 人士 提供 ， 在消费者购买分时度假卡后， 开发商免费提供业主每年 数 天 （需要事先预订） 的 产权酒店 的居住权。 这是一 种新型 的度假产品， 主要面向类似京沪穗深港这样的异地城市 市场， 为这些城市的休假者提供新的分时 度假 选择。 代表作：生态型屋村 — 牯牛降；运动型屋村 — 太平湖。 以大盘形式出现的旅游主题社区 这类房地产多 位于 旅游目的地 中心 城市 郊区 ， 投资大，占地面积大，以旅游房地产为龙头，形成一个综合性的多功能主题社区。 该 社区 包括大型游乐、 运动 、五星级酒店、 学校、商务会所、 医保中心、购物中心 等配套设施。 主要旅游房地产类型包括： 产权式酒店 和 度假公寓、连排别墅、独立别墅等。 是 集休闲 度假、大型体育设施、休闲 物业 等为一体，兼 具第一居所和第二住宅功能的大型综合度假休闲社区。 代表作：黄山高尔夫、太平湖。 黄山旅游房地产发展空间布局 总体布局格局 根据各地不同的资源条件、发展基础和开发条件，黄山旅游房地产的规划发展将形成“一带二心，二湖三山四城”的总体布局格局，其具体范围是：  一带：环黄山游憩带，集中分布在黄山风景区的南、东、北三个方位，包括依托黄山核心景区外围的余脉山林和沟谷，现在已开发或正拟开发的南大门汤口镇、北大门耿城镇，以及翡翠谷、九龙瀑、黄帝源、茶林场等十余个大小不等的景区；  二心：屯溪区的黄山高尔夫 球旅游区和黄山区的太平湖度假区两个中心。 二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；  三山：祁门县牯牛降、休宁县齐云山、歙县清凉峰；  四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区。 四类发展区域 根据上述各空间单元彼此不同的情况，制订不同的发展策略，在空间上又可将黄山旅游房地产的发展分为四种类型的区域。 严格控制发展的区域 策略：严格控制，禁止发展。 范围：黄山风景名胜区核心景区 154km2。 由于历史和体制等方面的原因，黄山风景名胜区在前期开发中，在 154km2核心景区范围内，已 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 布局了档次不一、数量众多的 度假酒店或招待所，这在客观上对黄山的遗产资源造成了一定的开发性破坏，并对黄山花岗岩地貌条件下较为敏感的环境生态也有负面影响。 在日后的发展中，应该按黄山风景名胜区总体规划的要求，按“有减无增”的原则，严格控制景区内的新建项目，禁止发展任何形式的旅游房地产项目，以确保黄山作为世界级观光名山的核心价值能够代代传承，永续利用。 有选择限制发展的区域 策略：控制数量，提升品质。 范围：屯溪区、黄山区。 屯溪区前期圈地范围较大，外来商家开发的投资型、第二住宅型旅游房地产数量已经较多，市场消化能力有限，不宜再作量的扩张。 当务之急一是完善现有物业的旅游度假功能，加强其休闲文化内涵，使之能够反映黄山和徽文化的特色；二是规范管理、控制遍地开花的倾向，发展一批为自驾车度假者喜爱的民居式度假物业和公寓式度假物业，回归旅游度假的本位；结合商务旅游和城市。