鹏润房地产开发有限公司管理制度汇编(43页)-地产制度(编辑修改稿)

鹏润房地产开发有限公司管理制度汇编(43页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 土地及大配套费 前期费用 建安工程费用 市政基础设施费 公用配套费 不可预见费 直接成本合计 财务费用 管理费用 销售费用 总成本合计 土地及大配套费指标： 土地费用主要包含土地出让金、拆迁补偿费、土地转让费、契税、市政基础设施费、征地费用、土地使用费和其他费用； 大配套费用主要包含红线外的供电、给水、排水；代征绿化、代征道路和代征市正用地的建设费用。 出让金可以分解为住宅出让金、商业出让金、综合配套级人防出让金等； 拆迁补偿费用一般指地上物的拆迁物的补偿，如房屋、厂房和其他设施等，主要以拆迁协议 为主要依据； 土地转让费，主要是根据土地获取方式的不同和谈判条件来制定的； 契税，按合同金额缴纳； 市政基础设施费，按北京市政府规定缴纳； 征地费用，主要是项目用地如果是集体土地或一级开发项目涉及集体用地的项目要按北京市规定缴纳征地各项费用，主要有复垦费、青苗补偿费用等； 土地使用费按北京市政府规定缴纳； 土地其他费用，包括各项因获取土地而需要花费地支出，如中介费用等； 红线外供电费用、给水费用 、排水费用按项目相关规定缴纳； 代征绿化用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，进行评估测算； 代征道路用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，进行 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 评估测算； 代征市政用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，进行评估测算； 前期费用指标： 主要包含三通一平费用、各种设计费用、招投标费用、勘测费、审图费用、各项手续费用和其他费用 三通一平费用主要指项目场地平整，通水，通电。 通路的费用； 各种设计费用，主要包含规划设计费、施工图设计费、综合网管设计费、景观设计费、人防设计费等； 招投标费用主要用于工程的招标工作，如招投标代理、标底制作等费用； 勘测费是对项目地块的测绘等费用，主要用于拿地、设计前的勘测； 审图费用主要是施工图审查费用； 建安工程费用指标 该费用是项目建设成本的核心，主要包含土建工程费、安装工程费、监理费和工程预算编制费用等； 、安装工程费在制定指标时，主要 以北京市定额为依据，制定估算的指标； ，最终以和监理单位的合同为准； ，是在工程前后必须作的预算和决算费用。 市政基础设施费指标主要包括供水、排水、中水、供电、供暖、智能化、燃气、绿化等各项项目必须的市政条件建设费用； 公用配套费指标主要指项目相应的公用配套建设费用，如小区配套的学校、会所等等； 不可预见费指标指项目实施操作过程中不可估计风险存在，可能产生一些费用；该费用高低直接和项目 管理水平相关联，一般为项目扣除此项后直接成本的 % 直接成本合计指标 直接成本是项目操作过程中必须和直接发生在项目上的费用；直接成本合计指标指的就是 土地及大配套费指标、 前期费用指标、 建安工程费用、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市政基础设施费、公用配套费指标、不可预见费指标之和； 财务费用指标主要是就项目融资而发生的各项利息支出； 管理费用指标主要包括项目操作过程中人员、行政、办公等日常费用支出，一般在前期测算阶段按直接成本的 2%估算； 销售费用指标是为了 项目销售，所支出的推广、宣传、活动等各项费用；一般住宅为计划销售额的 2%，而别墅和商业就要略高；但是由于项目具体定位和销售手法的不同，要根据具体项目具体制定该指标； 总成本合计指标是项目各项指标之和，反映了整个项目措作的全部成本费用支出，也体现的项目操作和投资成本风险控制的整体能力。 指标的制定和下达 由发展中心风险控制部根据项目实际情况和可行性研究报告，在项目操作前期制定 项目投资成本基础指标。 . 土地及大配套费指标由发展中心同项目公司或负责获取 项目的人员核实后下达； . 前期费用指标 由发展中心同总部总工办及项目公司负责前期的人员核实后下达； . 建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标 由发展中心同总部总工办及项目公司负责工程的人员核实后下达； . 不可预见费用指标、财务费用指标 由发展中心同总部财务中心及项目公司负责项目财务的人员核实后下达； . 直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标 由发展中心同总部管理中心及项目公司负责项目管理的人员核实后下达； . 销售费用指 标 由发展中心同总部营销中心及项目公司负责项目销售的人员核实后下达； 指标的执行 项目公司相应部门和人员应积极配合总部发展中心及总部其他各中心的审核工作，应按各中心具体要求定期上报各项费用的情况或提交指标控制措施。 项目操作期间项目公司负责前期土地手续的部门及人员应将土地获取 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 成本严格控制在土地成本指标范围内； 项目操作期间项目公司负责前期设计及报批手续的部门或人员应将前期费用成本严格控制在前期费用成本指标范围内； 项目操作期间项目公司 负责工程的部门及人员应将上述各项工程费用成本严格控制在 建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标 范围内； 项目操作期间项目公司负责财务的部门及人员应将财务费用和不可预见成本严格控制在不可预见成本指标范围内； 项目操作期间项目公司负责项目管理的部门及人员应将直接成本、管理费用和总成本严格控制在直接成本、管理费用和总成本合计指标范围内； 项目操作期间项目公司负责项目销售的部门及人员应将销售费用严格控制在成本指标范围内； 指标的审计 负责审计部门： 该指标主要下达项目公司相应部门或人员负责填写本制度 表中负责部门及负责人，并由总部相关部门负责审计。 土地及大配套费指标由总部发展中心配合总部成本中心负责审计。 前期费用指标 由总部发展中心配合总部总工办、成本中心负责审计。 建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标 由总部发展中心配合总工办、成本中心负责审计； 不可预见费用指标、财务费用指标 由总部发展中心配合总部财务中心、成本中心负责 审计； 直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标 由总部发展中心配合总部管理中心、成本中心负责审计。 销售费用指标 由总部发展中心配合总部营销中心、成本中心负责审计。 审计方式 总部各中心制订审计计划； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 各项目公司配合总部各中心工作，填报各总审计考核报表等； 审计周期 一般以项目操作周期为准，根据项目公司上报的计划，由审计负责部门制定。 6. 奖惩条例 : 超额完成指标奖励办法 奖励标准 总指标超额完成 出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内，并成本总额节约超过 20%以上； 单项指标超额完成 出色的将单项成本费用控制在成本基础指标范围内，单项成本指标节约超过 20%以上； 总额和单项指标都超额完成 出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内，成本总额和一些单项成本指标节约都超过 20%以上。 奖励金额 对于符合本制度 ， 条规 定的，公司给于相应部门或个人奖金激励，奖金额的相当于节约成本 %； 对于符合本制度 条规定的，公司给于相应部门或个人奖金激励，奖金额的相当于 节约的总成本的 %；单项节约部分不再重复奖励。 奖励申请 达到奖励标准的部门或人员，应由部门负责人或员工提交书面的奖励申请书，经项目公司领导通过签字后，上报集团管理中心； 管理中心咨询各项指标的主要审计部门或中心该奖励是否达到奖励标 准，审核通过的，由管理中心上报总经理办公会审议； 奖励审核 奖励审核负责部门主要是本制度 条规定的各项指标的审计负责部 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 门，包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心； 负责审核的部门要根据书面的奖励申请书内容，进行详细的审核和调查，确实达到奖励标准的，应通知管理中心上报总经理办公会审议； 奖励申请经总经理办公会审议通过，并批准具体的奖励金额和方式，由管理中心向被奖励部门下达奖励执行的通知书。 奖励的兑现 奖励采取资金方式兑现的， 由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金 ,接受奖励主体提供银行存款帐号； 团队获得的奖，金可以由团队负责人进行分配和安排，但应将分配或资金使用安排上报管理中心； 个人获得奖金，应按国家有关规定缴纳个人所得税。 未完成指标惩罚办法 惩罚标准 总指标未完成 未能将各项成本费用控制在成本基础指标范围内，并成本总额超出总成本合计指标 20%以上； 单项指标未完成 未能将单项成本费用控制在成本基础指标范围内，单项成本超出指标20%以上； 惩罚 金额 对于符合本制度成罚标准的规定的，公司给于相应部门或个人进行资金惩罚，金额的相当于超出成本 %； 惩罚 审核 惩罚审核负责部门主要是本制度 条规定的各项指标的审计负责部门，包括管理 中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心； 负责审核的部门要根据各项指标的审计内容，进行详细的审核和调查，确实达到惩 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 罚标准的，应形成书面惩罚通知单，通知管理中心上报总经理办公会审议； 惩罚通知单经总 经理办公会审议通过，并批准具体的惩罚金额和方式，由管理中心 向被惩罚部门下达惩罚执行的通知书。 惩罚 的兑现 惩罚通知下达的当月，从被惩罚人员工资中直接扣除相当于惩罚金额的工资； 如果是惩罚相关部门，部门负责人承担 50%惩罚金额，其他部门员工平均承担 50%惩 罚金额； 如果金额较大，可以考虑每月扣除一部分工资作为惩罚，连续扣除部分工资几个月，直至扣除工资总额达到惩罚金额。 7. 注意事项 : 此制度各项指标为标准开发指标，各开发项目如出现特殊情况， 可根据实际情况随时调整审核指标。 本制度自发布之日起生效，由发展中心负责解释。 8. 附件 : 投资成本基础指标分解构成表 中管网房地产频道 作。