高密市凤临水岸前期策划案(doc20)-前期定位(编辑修改稿)

高密市凤临水岸前期策划案(doc20)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

”。 2020 年是高密房地产市场蓬勃发展的一年 2020 年房地产的土地供应量、开发量，消化量突然得到释放，从政府有关部门获悉，今年政府预计开发量在 70－ 80 万平方米。 产品的综合品质有了明显的提高，产品的建筑规划设计，户型设计，社区景观的文化内涵，社区综合配套，建筑风格，单体外力面，都有了较大改善。 从营销角度来看，所有的开发公司都认识到竞争的残酷，因此加强了对营销工作重视力度， 青岛的代理公司纷纷进入高密本地市场 ，代理公司有上海鹏祥，青岛和志行，青岛世纪恒昌，青岛昊海 …… 代理公司的介入在提升本地房地产营销水平的同时，也带来了房价炒作的空间，使房价基本符合价值。 今年房价预计在均价在 1400－ 1500 元 /平方米左右 ，与 去年同期相比涨幅预计在 300 元左右。 几年的房地产市场还未出现小高层和高层住宅，但是已经在新行政中心出现了由上海某房地产开发的少量单体别墅，高端市场竞争正在初露端倪。 、市场特征 高密房地产市场经过多年的发展，初步形成以下的特征： ◆ 市场供应量猛增，多层住宅是市场上的绝对主力，未出现小高层和高层住宅 ； ◆ 小区规模普遍不大，零星住宅单体开发较多， 5－ 6 万平方米的小区已经算是目前较大的开发规模； ◆ 开发项目多集中在中心区域和南部地区，北部地区次之 ； ◆ 房地产公司开始加大提升开发项目的综合品质的工作力度，产品有所创新； ◆ 高密本地市场还是属于卖方市场，客户需求不明显，购房心理不成熟，没有投资意识和旅游度假意识； ◆ 虽然房地产价格涨幅较大，但是销售周期普遍较短 ◆ 市场上鲜见小户型开发的项目，大面积户型是绝对被消化主力； 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 20 页 ◆ 物业管理落后，没有服务意识，虽然物业管理收缴率较高达到 90％，但是收费较低 普遍是 0.15 元 /平方米，低廉的费用不足以吸引外地品牌物业公司的介入。 不同板块竞争项目的市场分析 、 中心板块竞争格局 区域界定： 高密市振兴街以南，城南街以北，交通路以西，西关路以东区域。 区域环境： 本区域为高密市市政府所在地，也是高密市人口最密集的区域，主要的政府部门都在这个区域， 市政配套完善，交通便利。 区域内的商业地产发育的较好，氛围较浓，大配套成熟，交通便利，大型购物广场多座落在本区域，也是新建商品房比较集中的区域。 案名 位置 总开发量 平均单价 主力户型 主力面积 主力总价 密水景苑 利群路和凤凰大街交界处 60800平方米 1500元 /平方米 三室二厅二卫 131平方米 碾头小区 顺和路以东，农丰街以南 48000平方米 1324元 /平方米 二室二厅一卫 87平方米 莲花苑 利群路和立新街交界处 20200平方米 1488元 /平方米 二室二厅一卫 96平方米 凤凰公寓 古城路中段 8000平方米 1380元 /平方米 二室二厅一卫 90平方米 醴泉商住楼 人民大街和利群路交界处 10800平方米 1394元 /平方米 三室二厅二卫 130平方米 中心区域板块是高密市房地产发展最快的区域 ， 房产均价也最高 ，也是外来势力介入最多的，开发的商品房的档次明显高于其它板块； 从整体规划来看，新建项目注重了小区内部景观的营造，出现了休闲广场，健身场所，中心广场，喷泉水景等，有了人车分流的概念，建筑风格突破了原来“鸽子笼”宿舍楼窠臼，引进了 现代海派风格和欧路风情 ，并加了一些智能化设备，采用了部分新材料，新的施工工艺，建筑成本略高于其它板块。 可以说该板块是高密房产的领跑者 ， 从销售角度看，本区域的房产多是在 2020年年末至 2020年年初开始推广 的，楼盘多数属于短平快的小项目，销售周期普遍很短，个案达到了较高的销售率，开发商短期内获得了较高的开发利润。 、北部板块的竞争格局 区域界定：振兴街以北区域，交通路以西，铁道二侧 区域环境： 本区域为高密市火车站，长途汽车站 ， 10 条公交总站所在地，交通虽然便利，但是路况较差，生活配套不完善，是高密市传统的工业区，环境较差。 案名 位置 总开发量 平均单价 主力户型 主力面积 主力总价 交运小区 健康路与经贸街交界 18000 平方米 1200 元 /平方米 二室二厅一卫 平方米 万元 华达新苑 振兴街与交通路交界 30000 平方米 1135 元 /平方米 二室二厅一卫 平方米 万元 北王新区 顺和路以东，站北街二侧 28000 平方米 1123 元 /平方米 二室二厅一卫 平方米 万元 北部板块在所有的板块中算是发展相对比较缓慢的，这和他的最初的城市定位 —— 工业园区导致的，这里的周边环境差，污染企业多，配套不全，消费者多是收入较低的工薪阶层有很大的相连关系，因此本区域的价格多数在 900－ 1200 元 /平方米之间，主力户型总房款控制在 10 万元左右 ，开发的商品房全部是低档物业，消费 者多是周边工作的人群，虽然在建项目销售率较高但是消化周期普遍较长，产品缺乏特色，市场接受度不高，产品去化抗性较大。 、 南部区域竞争格局分析 区域界定： 城南街以南，康成大街二侧，交通路以西，西关路以东的区域。 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 20 页 区域环境：本区域为新兴的城区，交通便利，路况较好，空气清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板块。 案名 位置 总开发量 平均单价 主力户型 主力面积 主力总价 中国北方鞋城 西关路与城南二街交界处 1075 二室一厅一卫 96 康成花园 康成大街西段 1350 三室二厅一卫 翠华庭 康成大街以北，国税据以西 1278 三室二厅一卫 华易家园 康成大街以南。 国税据以东 1280 三室二厅一卫 100 南湖小区 南湖路以西，康成大街以南 1590 三室二厅一卫 88 文苑小区 康成大街与南湖路 1200 三室二厅一卫 90－ 100 南部区域是高密市房地产发展较早的区域 ，本区域住宅项目自规划和景观绿化设计道建筑户型结构设计，处处体现了 中档社区 的应有理念，从户型比例分析来看以 三房居多 ，主力户型的面积但是 并不大，集中在 90－ 100平方 米左右，因此可以判断出本区域的客户群的消费能力一般。 、经济技术开发区板块房地产竞争格局分析 本 区域房地产起步较晚 ，在 2020年才出现商品房，售价在 900－ 1100元 /平方米左右，在售项目较少，较大规模的社区是紫薇花园，周边市政配套不到位，销售周期较长，销售律不高； 但是随着市政东迁的力度的加大，区域成长空间较大，这里必将成为高密高端物业集中的板块，也是竞争最激烈的板块。 第五部分：项目规划理念营销建议 “规划是房地产开发的第一生产力”。 通过严格、科学、准确的市场调研，定位 为符合市场需求的规划，把本项目做成 “深思熟虑的具有创新意识的产品”。 总平面规划设计 、设计思路 ● 构筑 建筑生态、环境生态、人文生态 高度协调统一的新型居住模式。 ● 规划设计的系统性与分期开发的阶段性相结合。 ● 在环境景观均好性基础上，适当根据建筑类别、户型大小给予一定环境景观的差异化分层。 例如：景观的动线变化，组团景观与中心景观与其他公共建筑的相互协调 ；与周边人文气息的链接；与区域总体建设环境相结合。 、设计细化要点 、 总平面布局形式。 ● 蝴蝶泉景观， 胶河风景带应该与本项目内部环境结合，增加水景景观的含量。 因此观景以小组团为主、中心广场景观为辅，因此主要以 围合布局组团方式排列楼宇。 ● 围合布局以开敞围合式为主，结合其它形式。 ● 围合建筑不应将组团景观与组团外空间完全封闭隔离，而是连为一体，自然过渡。 、 楼宇朝向与景观的关系。 ● 本楼盘根据高密气候与住房消费特点，遵循“ 朝向第一，兼顾景观 ”的原则。 、 单元户数： 一梯两户为主。 、绿地： ● 绿地分为公共绿地、宅基绿地、配套公建绿地、道路绿地。 ● 从实用、可利用性、经济目的出发，其中小区的中心绿地或中心花园（也就是会所的位置）不宜太大，组团绿地应做开阔些。 、道路网络与人车关系： 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 20 页 ● 遵循方便、经济、安全和无障碍原则，尽量避免直线交割式路网，主要采用放射状、环状路网设计，减少交通死角、增加道路层次、保证各区域连接畅顺。 ● 整个小区采用人车分流设计， 单元入口设残疾人通道。 2. 项目景观设计建议 据调查高密所有以开发的和正在建设的项目虽然容积率很低，但是并没有很高的绿化率，大部分项目的绿化率介于 25－ 35％之间 ，绿化手段单一，绿化目的是仅限于不让地表裸露，树木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近几个新开发的项目出现了 小型中央广场和喷泉 等小景观。 、设计理念 景观设计理念是强调生态化和参与性，使居民在丰富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同时又向小区住户提供足够的可供交流参与的社区活动空间。 景观设计的目标是要营造一种具有都市化的休闲，居住环境。 整个小区的景观以人工湖为轴心向其他三大组团引入南北轴线步行景观来贯穿；一期以小区入口为起点，向东延伸形成通透性的中轴线景观；并且每四栋围合而形成庭院景观；整个项目 分区的中心景观和环湖的中心景观形成整个小区景观的四大焦点。 倡导人与自然，生活与景观的和谐共融，巧具匠心的“ 漾、碧、游、怡 ”四主题，塑造了一个宁静舒适的园林之梦， 让居者俯仰之间尽感远离都市的平和与回味。 本项目内部景观布置以水景为主，大量设置流动的活水小溪、造型各异的喷泉、开阔活跃的涌泉生态水池、层层的叠水、室内室外任意转换的游泳池，与小区外湖与胶河的水景相互呼应、相互融合，让每一个业主由内而外都能感受邻水而居、亲水而息的浪漫与情趣。 组团设置主题园林景观，充分体现小区绿地景观的平面区域层次感，营造全方位的绿色 立体空间，每一处景观追求精细化、实用化、可使用性、可参与性、可观赏性、人景互动、人景融合。 园林景观总体布局 从每个组团主入口的步行景观大道通向中央主题广场，延续到湖心景观，以中央主题广场为每一组团的景观中心，向围合式建筑群参透，形成建筑、景观、自然一体化。 在社区园林的不同角度配以不同的花木创造不同季节的色泽、质感及香气。 主入口强调其视觉效果上的气势，而中心景观则更 注重社区观和参与性，主要利用胶河风光带和人工湖，串起组团中央主题广场，会所、步行街形成统一体，并形成一个标志性建筑景观。 □ 适当拉大楼间距，达到绿化丰富层次感，用精致园林小品加以点缀，做到移步换景的效果，各有特色及千秋。 不同的娱乐设施、健身设施分散在中央主题广场和宅间。 景观设施主要包括铺地、喷水、小品雕塑等。 铺地中的一般部分，是根据行道树和照明柱的间隔布置进行设置的，使行人感受到具有导向性的韵律感。 在广场部分的铺地则可采用较灵活的铺装方式，以限定空间。 喷水、小品雕塑等则从尺度、色 彩等方面加以推敲。 休息设施主要包括座椅、连廊等。 座椅的设置可与绿化布局综合考虑，充分利用树池、花坛的边缘。 木制连廊可为广场的构成要素之一，结合露天茶座等设置。 同时还考虑了一定的供行人避雨的设施。 绿化以草坪为基调，辅以灌木、乔木，丰富绿化在空间上的层次感。 局部路段还可采用可移动式的花架，以各种形式创造一个绿荫园区。 3. 项目的建筑风格 总体布局到空间组合以及单体造型借鉴 西方古典即“现代欧洲”简约、明快 设计手法进行，力求与自然景观遥相呼应的组合模式空间。 结合四大组团之考虑，可又有所不同。 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 20 页 形成建筑群 体风格时注意使其在建筑形式上单体有个性、群体有共性，即变化中求统一、整体协调中求变化。 建筑形式要突出个性，基本上幢幢有变化。 为了保证群体统一感受，采取控制整体空间、尺度的协调，建筑材料及色彩采取局部。