马鞍山湖滨新天地铺位划分及价格制定报告(doc)-其他行业报告(编辑修改稿)

马鞍山湖滨新天地铺位划分及价格制定报告(doc)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

售价参差，相差较大，推算出区域临街铺位价格平均在￥ 4000— 25， 000 元 / M2 之 间不等，新开发住宅裙楼底商价位￥ 10000－￥ 13000 之间较为集中。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二部分 项目业态定位 项目 SWOT 分析 S (优势 )： ▼ 环境优势：紧临马鞍山城市之脉 —— 雨山湖、南湖公园，位置得天独厚，闹中取静，景观无可比拟； ▼ 位置优势：位于马鞍山城市主干道边，有 10 1 2 131路等多路公交车到达，如果完善导示系统，对项目的销售将起到促进作用； ▼ 管理优势：汇翠名邸已经聘请具有国家一级资质的上海著名物业管理公司—— 瑞创物业 担 纲小区的物业管理工作 ，为业主及租户提供国际大都市一流的物业服务； ▼ 发展优势：汇翠名邸 1＃楼“滨江国际中心”作为马鞍山首屈一指的高档商务办公物业 ，入 驻企业的实力及资质在马鞍山均属一流。 再加上雨山区政府特别给予的相关优惠政策，未来营商空间必有更大发展； W (劣势 )： ▼ 与团结广场商圈因雨山湖、南湖而呈断裂状态，因而处于次商圈位置，不能借势于既有成熟商圈的商业氛围； ▼ 项目周边商业欠发达，整体商业氛围较差，项目介于区域型商铺与小区型商铺之间； ▼ 项目临交通主干道，市政绿化带对商铺未来的经营必然会有影响； ▼ 项目一层各铺位受结构分割明显，且相当部分铺位内部高低不平、不在同一水平线上，不利于商业经营；二层受总平面及柱、楼梯井影响，难以规划铺位，限制了经营范围。 O (机会 )： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ▼ 马鞍山餐饮业主要集中在花山区重阳路及靠近市经济技术开发区的湖西南路一带，本项目所在地附近较为缺乏大型餐饮、娱乐场所； ▼ 项目与南湖酒店、梦都 雨山湖酒店近在咫尺，这两所酒店内大量高端客户将成为项目商业的潜在客户； ▼ 本项目为目前马鞍山房地产市场最为高端住宅产品之一，业主多 为 在各领域内的成功人士，高端的业主素质及经济能力将 为本项目商家提供稳定及相当水平的消费需求； T (威胁 )： ▼ 位于团结广场的“大华商业广场”定位为购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的 Shopping Mall，未来其商业核心地位将对本项目人流及市场信心起到分化作用。 ▼ 项目以南 500 米远位置的“加华广场”因定位失误、经营不善，商业氛围日益低迷，人流量日益萎缩，恐对本项目产生一定的负面影响； ▼ 从长远来看，马鞍山市政府既定的“东扩南进”政策对于本项目的客户心理预期有一定影响； 项 目业态定位的总体思路 ．本项目原设计为大型餐饮 的功能形式，那么本项目是否适合做成大型百货超市。 目前商业物业运营较好的主要是主题式商场和大型百货超市。 做大商场， 由大买家购买的可能性越来越小。 并且，大型百货超市需一定服务半径的支持，即要有相当的客户量来维持它的运营； 项目建筑设计及层高不适合用来作为大型百货超市。 若本项目开发大型百货超市，仅服务于项目周边的少量客户，不足以维持其良好的运营。 综上所述，本项目不适宜做成大型商场的形式。 ．本项目是否适合做成主题式商场。 主题式商场对地段的商业气氛和市场背景有较高要求，并且该主题要具备市场需求空 间。 同时主题式商场的客户主要是投资客，成行成市的市场背景与高额投资回报率是促使客户成交的关键； 从以上的市场调查分析中看到，从商业气氛、市场背景、投资回报率看， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本区域目前并不具备主题式经营的商业空间。 但从市场需求上看，本区域人口密度相对较大，小区较为高档，许多业态在区域范围内尚处于相对的空白状态，存在商业需求及商业配套的运营空间； ．项目是否可做小商铺的形式。 区域内许多以小商铺形式经营的餐饮、精品店、服装店铺等，经营状况一直不尽人意；目前住户对商业配套的要求相对较高，小区配套中首先应从满足本 区客户的需求出发。 项 目业态细分 ■ 主力店：以 1＃楼 1－ 4 层的餐饮和休闲娱乐为主，主力店主营业态为大型餐饮企业品牌； ■ 次主力店：较大的知名休闲娱乐店，如 KTV、主题酒吧、西餐咖啡、茶楼等； ■ 广场临湖南路的铺面以经营利润较高的如眼镜、品牌服装、医药、生活精品、家居等为主，辅以适量生活便利店。 二楼以婚纱摄影、美容美发为主； 针对目前项目入伙后的装修较多，住户进行房屋装修和装饰的需求较大的状况， 现时段定位为一个“装饰装修一条龙”的中高档专业市场，可包括家庭装修用 品、家居装饰用品、品牌床上用品、陶瓷、厨具等，在销售二层商铺时，将铺 位进行一定的分割，可以知名店铺的分销点的形式出现，以较低的总价吸引投 资客，以明确的业态和简便的操作吸引经营者；利用住宅的物业管理公司，对 今后的商业经营进行宏观控制， 另一方面，可与银行、证券公司接洽。