香港地产业百年(doc34)-地产综合(编辑修改稿)

香港地产业百年(doc34)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

位面积的小型住宅，销售对象是广大受薪阶层，由于住宅和工作地点距离不远，加上交通方便，因而深受置业者的欢迎。 恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似，强调贯彻「货如轮转」的宗旨，「只做楼宇供货商不做收租业主」。 因此，恒基十分重视增加土地储备。 1976年，恒基旗下发展地盘已增加至 140 多个，成为土地储备最多的地产公司之一。 不过，恒基兆业增加土地储备的方式相当特别， 它极少参与竞投港府公开拍卖的官地，而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼，以各个击破的方式，说服业主出售他们所拥有的单位，然后将整幢楼宇拆卸重建。 恒基又长期在英国和加拿大的中文报纸刊发广告，收购香港的旧楼，这既方便老华侨将香港的物业脱手，更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。 这是李氏经营地产的「绝招」。 早期，恒基的物业发展主要是收购旧楼重建，故主要集中在港九市区。 不过，随着时间的推移，市区内可供发展或重建的地盘已买少见少，恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象，于是自 70 年代末期开始大量吸纳乙种 公函换地证书，以保证日后在新界有足够的土地可供发展。 1981 年，李兆基就明确表示：「我们既然以地产发展为主的公司，但是眼看到的是港九市区可供发展或重建的地盘所余无几，相信五年之后便无法可以再在市区内找到『并楼』式的地皮，而政府官地则价格奇昂，数量也有限，届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。 我们认为与其在未来几年后跟其它公司兢出高价争投新界土地，倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函，确保日后在新界有足够的土地可供发展。 」李兆基这种高瞻远嘱的战略眼光，可说是恒基兆业成功的重要因素。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 31 页 正是基于这种战略眼光， 1975年港府开标竞投沙田新填海区时，李兆基即作为发起人，由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司，投得沙田新市镇第一号地段，并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。 沙田第一城不仅是恒基的精心杰作，更成为该集团进军新界地产业的先声。 恒基兆业创办初期，李兆基就有意将其在香港上市，当时有关上市条件及招股书已全部准备好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有关计划。 后来李兆基选择永泰建业实行「反收购上市」。 永泰建业原是一家规模较小的地产公司， 1972 年在香港上市，其时实收股本仅 2,532 万元。 1975 年，李兆基 以恒基兆业名下物业换取永泰建业 1,900万股新股，控制了永泰建业 42． 9％股权，成为最大股东。 1977年，李氏再以名下 6个地盘换取永泰建业 4,200多万股，将控制权增至 ％。 到 1979年，永泰建业妁市值已由初上市时的约 4,000万增至 9亿元，短短 4年间扩大 20多倍，成为一间拥有 26个发展地盘的中型地产公司。 然而，永泰建业始终无法替代恒基兆业，前者只及后者的 20％左右规模。 1981年 8月，正值香港股市午气冲天之际，李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于 1976年 1月 26日的附属公司──恒基兆业 地产有限公司，并将其在香港挂牌上市。 恒基地产上市时，法定股本 30亿元，实收股本 元，分 ，每股面值 2元，恒地以每股 4元价格公开发售 5,000万单位新股，每单位包括缴足股本 1股及未缴足股本 4股，未缴足股本新股东申请时每股先付 1元，其余款项分两期缴付，每股 元，分别于 1981 年 12月 31日及 1981 年 6 月 30日缴付。 全部缴付后恒地集资 10 亿元。 恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列，该年底恒地市值达 ，在地产上市公司中排名第七位。 80年代期间，恒基集团展开连串资产重组， 以使集团结构和业务合理化。 重组后，恒基地产成为集团控股公司和上市旗舰，专责集团的地产发展业务，而旗下永泰建业则改名为恒基发展，以地产投资和投资控股为主，持有中华煤气和香港小轮两家公用事业上市公司的股权，在香港股市中自成一系。 恒基与新鸿基地产渊源深厚，投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景，紧扣地产市道循环盛衰，以「人弃我取」的策略趁低吸纳土地，维持庞大土地储备等等。 1982 至 1984 年期间，在中英谈判僵持不下、香港前途尚末明朗的时候，地产市道低迷，恒基即「反潮流」地乘机大举购入土地，为日后公司的发 展奠定基础。 1987 年 10 月股灾后，新界的换地证价格下跌了三成，恒地便在 1988 年 5 月动用超过 5,000 万元，以平均每方呎 1,000 元价格，大手购入新界换地证书，加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。 1989年「六四事件」后，地产市道再次下跌，恒地于 1990年度再斥资 ，使公司的换地证账面值超过 亿元。 1991 年 3 月，当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时，恒地以 8,300 万元悉数购入。 因此，恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。 由于采取「反潮流」，「人弃我取 」的投资策略，恒地得以低成本维持庞大的土地储备。 从 1990到 1996年，恒基的土地储备从 1,650万方呎增加到 2,420万 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 31 页 方呎，其中尚未包括 1340 万方呎农地，成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。 由于土地成本低，恒地的边际利润相当高，以 1993 年度为例，该年度恒地其完成及售出 160万方呎楼宇，获得利润约 30亿元，即平均每方呎纯利 1,800元，比新地的平均每方呎 1,400元还高出接近三成。 恒地与新地一样，亦极重视「货如轮转」，强调资产负债的平衡。 尤其是在市道不景时期，恒地就会不断地将楼盘的售价调低，以 测试楼价底线，保持货如轮转。 如 1989年「六四事件」后，恒地即将楼价下调 20％。 1994年中市道不景，恒地即在一个月内三度减价推出单位，从初期的每方呎 5,576元减至 5,090元。 恒地还将百货商场零售促销的手法运用到地产市场，诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购，向买家提供九成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等等，甚至用抽奖送黄金（头奖黄金 100两）展开促销，结果引起买家轮候或市场超额认购，取得满意的效果。 恒基的算盘可说打得相当精细，即使到了八、九十年代，它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略 ，以最大的耐心，经长年累月，将逐层楼、逐吋土地收购回来。 恒地还发明「袖珍楼」、「袖珍铺」，将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺，表面上总体楼价不高，但平均每方呎的价格及利润都相当惊人。 恒基在理财方面更是业内有名的高手。 1992/93 年度，香港地产市道畅旺，恒地盈利急升 64％，李兆基眼见集团股份长期偏低，不利于在股市集资加速集团发展，遂一反传统「密底算盘」的作风，采取了连串瞩目行动。 1993年 9月，恒地在公布年度业价时，大派现金红利，每股恒地获派 1元红利，涉及金额高达 16亿元，给股东带来意外惊喜，恒地 股价当日即急升 18％。 不久，恒地又宣布集团资产重估，每股资产净位达 ，比市场预期的 25至 30元高出三成以上。 翌日恒地股价从每股 元急升到 元。 至该年底，恒地股价升至每股 59元，短短 3个月内市值急增逾 600亿元，恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。 1993年第四季，恒地趁公司业绩理想，连环出击，先是发行 （约 ）的可换股价券，安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市；继而发行 3亿美元（约 ）欧洲美元价券，并取得 ；而旗下恒基发展亦以先旧 后新方式配股集资 20亿元，短短 3个月间恒基其筹得资金超过 90亿元。 这一时期，恒基股价节节飙升，到 1996年 11 月 20日已升至每股。 恒地不失时机地配股筹资，先后于 1995年 12月和 1996年 9月两次以先旧后新方式配股集资 22亿元和 亿元，集资总额达 亿元。 就在第二次配股当日，恒地又宣布发行武士债券，集资 300多亿日图（约 ）。 从1993到 1996年，恒基集团集资频率之高，数额之大，业内公司无出其右。 难怪有评论认为，派高息、借贷、集资已成为恒地的「财政商标」了。 1995年，港府批地给地铁公司兴建中环总站至大屿山赤立角新机场之间的机场铁路，地铁招标发展沿线各站上盖物业，结果，拥有庞大资金的恒地及旗下的中华煤气联同新地、中银集团所组成财团击败了置地，夺得中环机铁总站上盖物业发展权。 中环机铁总站上盖发展项目占地约 4 公顷，发展工程包括 3幢高级商厦、零售商场，以及两间酒店或服务式住宅大厦，总楼面面积预计达 ，总投资 400亿元，预料分六期进行， 1997年动工，至 2020年 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 31 页 全部完成。 该发展计划不仅是机铁沿线各站中最负盛名及最昂贵的发展项目，而且也是香港有史以来最大的单 一地产项目，届时完成后，置地的中区王国将黯然失色，中区地产霸主地位无疑将属新地、恒地两大集团。 四、新世界发展 新世界的创办人郑裕彤，祖籍广东顺德， 1922年出生，幼年曾在家乡读过几年私塾， 15岁时从家乡到澳门投靠父亲的世交周至元，在经营的周大福金铺做练习生， 3 年后晋升主管，并娶周至元女儿为妻。 1945 年，郑裕彤奉岳父之命前往香港开设分行，其后逐渐接管周大福生意，并控制该公司大部分股权，成为香港有名的「珠宝大王」。 60 年代初，郑裕彤开始看好香港地产业前景，及至 1967年地产低潮期间，郑裕彤联同其好友 杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。 1970 年 5月，郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司，并于 1972年 11 月 23日将其在香港上市。 当时，公司的法定股本为 ，实收股本 ，除拥有尖沙咀新世界中心地盘外，还拥有 4 幢高级商业、住宅楼宇， 4 间电影院及一些商铺、写字楼单位，总面积 万方呎，每年租金收入 2,130 万元。 此外，还拥有 6幢兴建中的商住楼宇，规模已不小。 新世界发展上市后，最重要的地产发展项目，就是雄踞尖东海旁的新世界中心。 1971年，新世界发展以 ，向英资 太古洋行购入尖东沿海的「蓝烟囱」贷仓旧址，面积约 20万方呎。 当时，港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物，以作为香港的标志，因此陆续将邻近土地批予新世界，令该地段面积增加到 43万方呎。 新世界上市后，即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业，全部工程分两期进行，首期工程包括一幢 14 层高甲级写字楼、 5层商场及拥有 800多间客房的新世界酒店，于 1978年完成。 第二期工程包括一幢 700多个住宅单位的豪华大厦及拥有 650间客房的著名的丽晶酒店，全部工程于 1982年竣工，总投资约 14亿元。 这项重大地 产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位，可说是郑裕彤引以为傲的代表作。 70年代期间，新世界发展还单独投资或与其它地产公司合作发展了一系列大型地产项目。 1973年，新世界购入港岛薄扶林道一幅面积逾 80万方呎的地皮，兴建了拥有 1,300个高级住宅单位的「碧瑶湾」。 新世界还与恒隆集团合作发展港岛地铁沿线各站上盖物业。 新世界发展在经营策略上，是兴建写字楼作出租用途，兴建住宅物业以出售为主，两者互相配合，相得益彰。 正因为如此，新世界的综合纯利逐年稳步上升， 1973 年度新世界，纯和为 7,200 万元，到 1981年度已增加到。 1981 年底，新世界发展市价达 亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 31 页 80年代初，郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划，其在香港地产界的实力地位已正式确立。 80年代期间，新世界再接再厉，展开了一连串庞大地产发展计划，包括 1981 年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业； 1984 年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心； 1985 年分别与九广铁路和英国加德士石油公司合作，发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园； 1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期； 1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等 4个地盘的重建计划。 其中，最嘱目的就是香港会展中心的兴建。 1984 年 12月，就在中英正式签署联合声明之际，郑裕彤与香港贸易发展局达成协议，由新世界投资 亿元在湾仔海旁。