香洲区工业园区发展调研报告(doc28)-其他行业报告(编辑修改稿)

香洲区工业园区发展调研报告(doc28)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

单位基础建设投资额税收 =税收总额 /开发配套已投入资金； ④ 单位基础建设投资额工业产值 =工业总产值 /已投入开发配套资金（见表 2） （四）园区建筑容积率和土地利用率普遍较低 五个工业园的平均容积率为 ，土地利用率为 %（见表 10），而昆山科技工业园的容积率为。 建筑容积率和土地利用率普遍较低的原因有多方面，主要有： 早期 开发的部分园区按 市规划部门建设海滨花园城市的要求，园区的控规总体设计和规划设定了容积率的上限，如香洲科技工业园控规要求园区建筑容率不能超过 这一上限。 大部分项目都按照自身生产经营需要建设低层的厂房（大部分工业厂房为两层，有些甚至只有一层），而早期园区为吸纳项目没有对其容积率进行强制性要求，造成容积率偏低。 受各园区地质条件限制。 如香洲工业园地质条件不好，大部分是抽沙而成，打桩成本非常高（一般要打到 5060 米，打桩的成本占项目的基建投资1015%）。 目前厂房单层架构有向高处发展趋势（有的已达 58米），因而不能简单地要求提高容积率。 12 表 10 五个园区建筑容积率和土地利用率 指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 平均 平均建筑容积率 — 土地利用率 % 69 注： ① 建设容积率 =建筑面积 /占地面积 100%； ② 土地利用率 =实际可利用土地面积 /规划土地面积 100%。 （五）缺乏特色，聚集效应和品牌 效应不明显 个别园区在开园之初定位不明确，没有充分考虑行业取向、产业链、上下游结合等因素，造成园区集聚效应不明显，发展特色不鲜明，迄今没有形成有影响的品牌。 再加上园区规模小、开发成本高等因素，使园区的竞争力、吸引力与周边地区相比较弱。 同时，政府仍缺乏相关的产业引导配套政策和措施，造成园区内或园区之间上下游产业配套不完善，产业链条短，许多企业反映其原材料要到中山、佛山、广州等周边地区购买，增加企业生产和销售成本。 如南屏科技工业园某企业， 80%的原材料要从外地购买，无形中增加企业成本。 （六）园区开发建设总体进 度不快 由于资金不足、市政配套跟不上等原因，五个园区的总体开发、配套速度比较缓慢。 主要表现为： 园区基础配套建设缓慢。 如香洲科技工业园 2020年 12月正式开园，受地质条件、资金、外围配套等因素制约，至今两年半时间，共开发 平方公里 ，只占总规划面积 16%；已建成厂房的土地面积 平方公里 ，占总规划面积 13%，进度相当缓慢。 项目从引进、动工到投产周期长。 五个园区还有未动工企业 115家，占入园项目的 %，主要是园区配套进度慢，企业资金不足等原因，也。 13 有部分企业存在“圈地”现象。 有的企业占地很 大，但开发的土地不多；有的开发完毕，但所建厂房多处于空置状态；有的企业打政策、法律的“擦边球”，只先期投入部分就停工，很难将土地收回。 三、阻碍园区发展的若干制约因素 要加快园区发展，提高园区效益，必须克服阻碍园区发展的各种制约因素，解决存在的问题和困难。 （一）园区早期发展思路存在偏差 短短几年，五个工业园区特别是“一园一海岸”迅速发展壮大。 但综观园区发展的历程及今日之质量，反思园区在发展过程中存在的一些偏差，直接导致了园区规模小、质量效益不高等问题。 这些偏差有些已造成既定影响，有些正在纠正，有些有待纠正。 认识分析这些偏差，对于今后促进园区快速健康发展非常重要： 园区的设定、选址缺乏全局性和前瞻性，导致园区规模偏小、园区内外基础和市政设施配套成本高、聚集效应不强、发展空间狭窄、真正的国内外大企业难以进入； 园区的定位、发展方向不清晰，造成园区存在一定的低水平重复建设，产业同构现象比较严重，导致内部竞争加剧。 同时，存在特色不明显、竞争力不够强等问题； 忽视园区与周边地区的协调发展，没有走综合配套之路，导致园区的发展与所在镇村发展相互脱节，既导致园区配套产业跟不上，周边地区经济发展缓慢，工业化带动城市化的 效应不明显；也造成部分园区基础设施建设与镇村不同步，一些园中村的生产生活状况日趋恶劣，一遇大雨就水浸，如南屏科技工业园内有 10 个自然村，村的村标高比园区道路标。 14 高平均低 3米，排水无法接入市政管道，“十雨九浸”，受影响的村民共有 945户 4130人。 因一些考核方式与考核指标不完善，导致园区在引进项目时往往过分注重入园企业的项目数量，有时甚至为引进项目不惜降低地价甚至零地价，造成入园项目质量不高，降低园区发展档次、效益。 （二）基础设施建设资金不足 资金不足是制约园区发展的瓶颈，是园区目前面临的最大问题。 目前 五个园区虽已投入大量 资金，但后续建设总的资金缺口仍达 （见表 2），其中仅 2020年就需要投入资金 亿元，尤其是 “一园一海岸”移交我区后 带来了巨大的财政压力。 同时， 目前园区投入过份依赖财政资金，间接融资特别是直接融资不够，社会资金进入园区基础设施建设还缺乏明晰的政策引导和支持，市场主体的投资回报问题未得到有效解决。 具体来说，资金匮乏的主要原因是： 园区的投资、收益、决策管理主体不一致，导致园区经济粗放发展，对区财政压力加大。 区政府是园区投资主体，管委会作为管理主体成本和风险负责较小，尤其是 “一园一海岸”由于体制关系，基本上是只讲投入和进度； 受益主体却有市、区、镇等多个，形成不同的利益群体，他们对园区成本、风险和收益的关注程度不同。 因此，导致管委会过度依赖财政投入，缺乏风险意识，只注重主要经济指标的完成情况，忽略成本（土地成本、环保成本、配套成本及与项目档次的匹配等等），导致园区粗放发展，投入 — 产出比过低，难以实现良性循环发展。 园区自我发展能力不强。 目前除了金鼎科技工业园在开园之初就采用了企业化运作模式解决部分资金之外，大部。 15 分园区都没有建立起园区盈利机制，资金运营能力差，园区投入回收周期长 ，自我滚动发展能力不强，主要依靠市、区财政投入和银行贷款。 另外， 园区管委会只是一个管理机构，没有融资能力，也只能依赖财政投入。 但是由于市、区财力有限，特别是区一级缺乏融资资源，造成园区基础设施建设资金来源非常紧张。 园区开发初期由于规划小、基础设施配套不完善，园区吸引力不强，因而缺少讨价还价的条件，市场化运作的可行性不高。 园区基础设施资金的不足必然阻碍园区的发展，其后果是：园区开发缓慢，出现项目等土地的情况。 园区配套水平低，降低园区的竞争力。 容易出现拖欠工程款、青苗补不能及时足额兑现等问题， 引发经济纠纷和社会不稳定因素。 （三）发展空间受到限制 据统计，五个园区剩余可支配土地仅为 平方公里（见表 1），占总规划面积的 %，各园区都面临或即将面临饱和状态。 目前，南屏科技工业园除园中村（ 10个自然村，共 50万平方米）工业用地由于涉及园中村搬迁无法腾出使用外，其它土地基本出让完毕；科技创新海岸 平方公里的已填海可用土地也已全部出让；三个区属工业园仅剩 平方公里土地可供使用。 园区招商载体不足、发展空间狭窄，与当前我区强劲的招商引资势头形成强烈对比，已经成为我区工业发展面临的一个最 严峻的问题。 （四）由于周边地区规划滞后，园区配套三产发展缓慢 第三产业发展不足的问题已经成为制约各园区发展的主要问题之一。 园区配套三产包括两方面：。 16 园内的生活配套。 除南屏、金鼎科技工业园已落实生活配套用地外（见表 10），其它园区的生活配套区都没有落实用地。 如：拟规划给香洲科技工业园的位于洪东小钓村的 的生活配套区一直没有落实，小钓村的水浸问题得不到解决，工业园生活配套相关工程也无法启动。 表 10 五个园区生活配套区面积一览表 统计时间： 2020年 6月 指标 单位 南屏科技工业园 科技创新海岸 香洲区科技工业园 前山科技工业园 金鼎科技工业园 合计 规划三产配套面积 Km2 0 0 已开发三产配套面积 Km2 0 0 外围三产配套。 各园区附近还缺乏上规模的综合服务配套设施，现有的服务设施规模小、档次低，远不能满足园区发展的需求。 南屏、金鼎两园虽有生活配套区，但随着入园企业的增多，员工人数迅速增长，对生活配套区和服务业的需求增长较快。 特别是南屏镇，在其辖区内就有三个工业园区（包括保税 区）以及部分分布在园外的工业企业，辖区内现有常住人口已达 8 万多人，但仍没有上规模、上档次的医院、餐厅、酒店和文娱康乐设施，员工宿舍、商品房、交通等配套也跟不上，中介服务、信息服务、科研服务平台尚未建立，直接影响了园区发展。 今年市下发了《关于加快工业园区生活配套小区建设的意见》（珠府[2020]31 号）文，明确市管规划、区抓协调、镇为责任主体，但如何落实镇。